天琴澄音區位示意圖

自帶流量的麓湖，每一個新組團發布都能引發諸多關注，上周末，麓湖生態城全新組團 “天琴澄音” 樣板間亮相，同樣成為市場熱議的話題。

這是今年初麓湖以《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》（以下簡稱“新規”）調規后，麓湖首個以“建筑板率 20%”標準打造的標桿項目，該組團以 105%-110% 的 “高得房率”、260㎡起步的純粹大平層+別墅的產品，迅速成為行業焦點。

新規產品為麓湖迎來了新的發展契機，其能否借此突破重圍，不僅關乎自身的發展，更將成為今年天府新區價值走向的重要風向標。而另一個在網絡上討論更多的話題是，高得房率的新規產品入市，會否讓麓湖已售二手房的價值承壓？

新規產品上線，

麓湖大平層產品革新

上周末開放的天琴澄音樣板間，首次揭開了麓湖 “新規時代” 的面紗。

項目占地約84畝，容積率1.8，由5棟22-29層260-350㎡的大平層以及480-625㎡的獨棟臨湖別墅產品組成。目前推出的是該組團的高層部分，別墅部分或將在今年四季度入市。

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天琴澄音建面約260㎡/286㎡/350㎡戶型圖

高層有3種戶型，4室3廳4衛的260㎡戶型、3室3廳4衛1多功能房的286㎡戶型以及3室3廳5衛2多功能房加1保姆間的350㎡戶型，首批推出192套精裝房源。預計3年交付，較以往組團工期縮短近1年。

核心賣點直接：

1、景觀站位稀缺性：該組團位于麓湖的湖心南區，湖心區代表了較好的景觀資源。天琴澄音西側臨麓湖沚院、北側是青島西路與麓湖蕓臺漫汀一街之隔，南側和東側都是待開發地塊。

入戶光廳實拍圖

2、產品更純粹：最小面積260㎡起，比玄鳥灣、鴻鵠岸的起步面積都更大，且都為精裝交付。打破麓湖過往“非標設計”慣性，采用方正戶型與“入戶光廳”設計，260㎡、286㎡戶型光廳面積超 30㎡，實現公攤面積“私有化”；

主臥套房實拍圖

3、得房率高：通過增加建筑板率，主力戶型得房率達105%-110%，主臥系統創新“臥室+衣帽間+衛浴+x空間”拉通設計，跳脫了傳統主臥套，這種拉通設計體現了麓湖創新能力，重構高端居住尺度。

有業內人士評價，以前的麓湖提倡“非標設計”，為了保持建筑外立面顏值個性，往往犧牲室內空間，而天琴澄音的戶型比較方正，放棄了造型方面在陽臺空間出挑的設計。同時在公攤面積私有化方面，采用了目前較為主流的光廳設計，室內空間的實用性和舒適度都較從前有所提升。

千萬級賽道鏖戰

當 “產品力” 遇上 “價值競爭”

隨著成都高端住宅進入 “新規時代”，天琴澄音面臨的競品矩陣不容小覷。

千萬級客群基本都是多次置業經驗豐富的客戶，且這個群體在生活半徑、時間靈活度上更優，他們很少會受制于特定區域置業，整個城東南都會是他們選房范圍，所以從錦江區林家壩、金三，高新區大源西，到整個天府新區，都會成為他們的選房半徑。

貝好家金三23畝地塊工藝工法展示

當前，城東南千萬級市場聚集了麓湖·麗世縵華、金融城·交子縵華、蔚藍卡地亞F3地塊、貝好家金三24畝地塊等強勁對手，招商大源項目、建發金三項目也會在今年入市。

麓湖·麗世縵華實體樣板間生態陽臺展示

其中，蔚藍卡地亞F3地塊新規組團將于近期公布全新案名，300㎡起的精裝大平層預計在下半年入市；貝好家金三項目網上有很多建筑打板照流出，“高成本配置”提前預熱，天府新區 “四代宅” 更以生態陽臺贈送形成差異化競爭。

這樣激烈的競爭態勢之下，麓湖除了運營了十多年的IP優勢外，可能還需要一些其他硬實力作為補充劑。

除市場競爭加劇，千萬級客戶邏輯也在發生變化。千萬級客群對 “產品力” 的定義已從層高、梯戶比、精裝品牌等單一參數升級為 “價值綜合體”。

有業內人士變化的原因：“千萬級客戶更關注區域成熟度、精裝審美、服務體系及資產保值能力。麓湖的優勢在于12年開發積淀的湖區生態 IP，但競品在核心地段、創新戶型（如四代宅陽臺場景、環幕端廳等）上亦有突破，倒逼麓湖在‘情懷’之外強化‘硬實力’。”

“品牌效應是麓湖‘人無我有’的王牌，但要支撐更長久的未來走得更遠，可能也需要及時對當下市場產品變化做出快速反應，在保持獨立性的同時，不失對當下的擁抱。”

麓湖生態城長灘組團、鴻鵠岸組團實拍圖

去年新規產品的競爭主要集中在改善領域，今年蔓延至高端領域。千萬級高端新規產品拼戶型結構的全面性、各種用材和空間參數指標、裝修品牌和品味，拼功能價值、情緒價值和資產價值。

“大平層新規產品卷起來，對客戶而言是利好，可以買到更好的產品；但對開發商而言，更大的投入、更挑剔的客戶，競爭無疑加劇了。”

克而瑞四川監測的數據顯示，今年新房庫存面積較去年末時都有所下降，但去化周期卻有所拉長。在千萬級住宅去化領域也基本如此。在此背景下，天琴澄音的定價策略與精裝配置（品牌、裝修標準尚未公布）成為關鍵變量。

有消息透露，天琴澄音的售價預計在4.5-6萬/㎡，最低起價約在1200萬元/套。

超級大盤的 “雙向考驗”，

新房會否讓二手房承壓？

作為已售出1.1萬套、仍有1.6萬套待售的超級項目，麓湖的每一次產品調整都牽動著龐大業主群體的神經。

天琴澄音的 “高得房率” 與 “更快交房” 被視為對市場需求的積極響應，但也有擔憂聲音：“伴隨著新規產品的入市，前期部分高容高密組團的二手房價值會否承壓？”

麓湖新規產品的出現和以前組團的老規產品，出現明顯差距。相同面積，老規產品實得最高90%，而新規實得可達110%，20%的實得面積差，按照當前新房單價計算，價格差距高達百萬。

麓湖生態城已交付組團（沄洲組團、沄岸組團）

有業內人士認為，麓湖現在需要盡可能完善新房和二手房之間的平衡關系：“麓湖的產品設計從‘非標’到‘主流化’，本質是市場導向的必然選擇，但湖區獨特的生活方式 IP 仍是核心競爭力。如何讓新老產品共享麓湖生態、商業、教育等配套價值，是比單純產品競爭更長遠的課題。

天琴澄音的登場，不僅是麓湖的一次產品迭代，更折射出成都高端住宅市場從 “規模擴張” 到 “價值深耕” 的轉型。當得房率、戶型創新等硬性指標成為 “基本功”，區域運營力、客群洞察力、品牌溢價能力等 “軟實力” 將決定最終勝負。

對于麓湖而言，能否在這場“新規大考”中既守住 “湖區豪宅” 的獨特標簽，又贏得挑剔的千萬級客群，或許才是其 “出圈” 的真正命題。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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