中指研究院訊：5月14日，上海發(fā)布2025年五批次集中供地出讓公告，共推出12幅用地，6月19日出讓。12幅用地分別位于浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)，供地繼續(xù)保持中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的特征。浦東新區(qū)推出曹路多用途組合用地，寶山區(qū)推出南大多用途組合用地，楊浦區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)分別推出東外灘、顓橋、徐涇、金山新城單幅住宅用地。

圖：五批次集中供地位置分布

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12幅用地建設用地總面積約31.4萬m2，規(guī)劃建筑總面積約70.0萬m2，起始總價約192.5億元，平均起始樓面價為27483元/m2。其中：

• 浦東新區(qū)曹路多用途組合用地分為1幅住宅地塊和1幅其他商服地塊，住宅地塊建設用地面積約3.8萬m2，規(guī)劃建筑面積約5.7萬m2，容積率1.5，起始價約14.5億元，起始樓面價為25442元/m2，其他商服地塊建設用地面積約0.4萬m2，規(guī)劃建筑面積約0.5萬m2，容積率1.2，起始價約0.3億元，起始樓面價為6849元/m2；

• 楊浦區(qū)東外灘地塊建設用地面積約1.5萬m2，規(guī)劃建筑面積約3.7萬m2，容積率2.5，起始價約26.8億元，起始樓面價為73039元/m2；

• 閔行區(qū)顓橋地塊建設用地面積約4.0萬m2，規(guī)劃建筑面積約8.1萬m2，容積率2.0，起始價約27.8億元，起始樓面價為34330元/m2；

• 寶山區(qū)南大多用途組合用地分為5個住宅地塊（容積率為2.5-2.6）、1個辦公和商業(yè)地塊（容積率為7.2），建設用地總面積約9.9萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約32.2萬㎡，起始總價約81.0億元，住宅地塊起始樓面價均為35190元/m2，辦公和商業(yè)地塊起始樓面價為6400元/㎡；

• 青浦區(qū)徐涇地塊建設用地面積約4.9萬m2，規(guī)劃建筑面積約11.4萬m2，容積率2.3，起始價約30.5億元，起始樓面價26843為元/m2；

• 金山區(qū)金山新城地塊建設用地面積約6.8萬m2，規(guī)劃建筑面積約8.6萬m2，容積率1.25，起始價約11.6億元，起始樓面價為13500元/m2。

表：五批次集中供地出讓信息

來源：中指研究院整理

更多地塊周邊分析：

中指報告（復制鏈接搜索）

上海土地市場月報2025年4月

www.cih-index.com/report/detail/98385.html?agentcode=242438

上海房地產(chǎn)市場月報2025年4月

www.cih-index.com/report/detail/98075.html?agentcode=242438

▌浦東新區(qū)曹路多用途組合用地

圖：浦東新區(qū)曹路多用途組合用地地圖

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浦東新區(qū)曹路板塊作為新市鎮(zhèn)中心，地處外高橋、金橋和張江三大國家級開發(fā)區(qū)及高科技園區(qū)的腹地，依托金橋開發(fā)區(qū)、曹路大學城和軌交9號線，提升商務商業(yè)和研發(fā)創(chuàng)新功能，推進產(chǎn)城融合。曹路板塊作為浦東新區(qū)的一個大型居住板塊，可承接金橋、唐鎮(zhèn)等板塊的外溢需求，截至2025年4月，狹義庫存去化周期僅4.41個月，新房整體去化速度快。

本次推出的曹路多用途組合用地毗鄰金海濕地公園，近享優(yōu)質(zhì)自然景觀；距離9號線和12號線的交匯站金海路站和9號線顧唐路站的直線距離均為900m，且鄰近金海高架，可通過金海高架快速通往市中心，公共交通出行和自駕均很便利；距離曹路寶龍廣場和招商花園城直線距離均在1km以內(nèi)，商業(yè)配套完善。

該組合用地周邊競品極少，南側(cè)的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺五開五罄，每次均觸發(fā)積分，總共620套房源已售完，銷售均價63823元/㎡。周邊近1年成交的宅地僅1宗，即象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺所屬地塊，該地塊由象嶼&聯(lián)發(fā)于2024年4月競得，用地面積約4.8萬m2，容積率1.5，規(guī)劃建面約7.1萬㎡，成交金額約23.6億元，成交樓面價33065元/㎡，溢價率6.49%。

▌楊浦區(qū)東外灘地塊

圖：楊浦區(qū)東外灘地塊地圖

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東外灘（即楊浦濱江南段）作為上海城市主中心的一部分，基于濱江國際創(chuàng)新帶的規(guī)劃定位，未來重點發(fā)展的功能為商業(yè)商務、文化休閑及生態(tài)居住功能，大力推進產(chǎn)城融合、職住平衡，或可持續(xù)吸引創(chuàng)新人才流入。

本次推出的地塊位于平?jīng)錾鐓^(qū)，鄰近雙地鐵，周邊路網(wǎng)稠密，生活氛圍濃厚。該地塊距12號線和18號線的換乘站江浦公園站以及18號線平?jīng)雎氛局本€距離均在500m以內(nèi)，距十二年一貫制的區(qū)重點學校上海市市東實驗學校（上海市市東中學）直線距離約700m，距百聯(lián)濱江購物中心、東方漁人碼頭國際中心直線距離在2km以內(nèi)，距三甲醫(yī)院上海交通大學醫(yī)學院附屬新華醫(yī)院、復旦大學附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院（楊浦院區(qū)）直線距離在1.5km以內(nèi)。

地塊附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖濱江、中信泰富楊浦濱江項目、保利外灘序BUND45等項目，其中招商·桐安里和瑞安·翠湖濱江均為風貌別墅項目，招商·桐安里70套房源待入市，瑞安·翠湖濱江于2024年7月開盤，推出90套房源，均價21萬元/㎡；中信泰富楊浦濱江項目由中信泰富&楊浦國資于2023年12月通過協(xié)議出讓方式獲得，總價約114.4億元，樓面價約6.3萬元/m2，包括3宗宅地以及1宗商業(yè)、辦公、住宅混合用地。2025年2月，其中的混合用地規(guī)劃設計方案公示，容積率3.26，總建筑面積約17.6萬㎡，計容建筑面積約10.8萬㎡，住宅部分擬建5幢16-17F高層；保利外灘序BUND45于2024年12月開盤，推出74套房源，均價12.9萬元/㎡，觸發(fā)積分，當日售罄。此外，地塊附近還有保利于2024年11月競得的楊浦區(qū)C090202單元O2-07地塊，即保利江浦項目，總用地面積約0.8萬m2，容積率2.16，規(guī)劃建面約1.8萬㎡，成交總金額約15.2億元，成交樓面均價86037元/㎡，溢價率16.27 %，擬建2幢16-17F高層，擬提供102/130m2三房和143/145m2四房產(chǎn)品，未來或成為重要競品。

▌閔行區(qū)顓橋地塊

圖：閔行區(qū)顓橋地塊地圖

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顓橋隸屬于閔行主城片區(qū)南部單元，在上海2035規(guī)劃中的定位是作為地區(qū)中心，強化科技創(chuàng)新的核心功能，疊加城中村改造，未來顓橋或?qū)⒏右司右藰I(yè)。本次推出的地塊位于君蓮社區(qū)，鄰近河道，周邊有豐富的社區(qū)級配套，日常生活便利，且距15號線雙柏路站直線距離約700m，距萬達廣場（上海顓橋店）直線距離約1.4km。地塊周邊直線距離3km范圍內(nèi)近1年未有宅地成交，周邊直線距離1km范圍內(nèi)新房僅眾秀新家園（動遷安置房）在售，未來或可有效增加區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)新房供應。

▌寶山區(qū)南大地塊

圖：寶山區(qū)南大地塊地圖

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南大智慧城作為寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場之一，已經(jīng)吸引超500家企業(yè)入駐，15號線南大路站、豐翔路站雙TOD建設進行得如火如荼，未來或成為一個集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)于一體的優(yōu)質(zhì)城區(qū)。本次推出的多用途組合用地位于15號線南大路地鐵站東側(cè)，周邊直線距離1.5km范圍內(nèi)云集市示范性高中上大附中、二級醫(yī)院上海市寶山區(qū)大場醫(yī)院等配套。

地塊周邊距離較近的項目有中環(huán)置地中心、中環(huán)金茂府、中環(huán)鉑樾等，其中中環(huán)置地中心分為潤府、望雲(yún)兩個系列，2024年3月首開，至今已加推多次，累計去化率已超90%，均價67404元/㎡，望雲(yún)系列所在的寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元32-04地塊由華潤于2024年10月底價摘得，成交總價約24.7億元，成交樓面價32600元/㎡。此外，華潤于2024年10月底價摘得中環(huán)置地中心西側(cè)的寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元11-01地塊，該地塊為住宅、商業(yè)、辦公混合用地，成交總價約21.4億元，成交樓面價13627元/㎡；中環(huán)金茂府自2024年3月以來已開盤四次，累計去化率已超95%，均價65940元/㎡；中環(huán)鉑樾待上市，擬建4幢14-17F高層，擬提供110㎡三房和139㎡四房，該項目所在的寶山區(qū)W12-1301單元99-01地塊由中建七局&中建港航于2024年11月底價摘得，成交總價約10.1億元，成交樓面價33000元/㎡。

▌青浦區(qū)徐涇地塊

圖：青浦區(qū)徐涇地塊地圖

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徐涇作為虹橋國際中央商務區(qū)的重要組成部分，未來將打造成為虹橋國際中央商務區(qū)的九大地區(qū)中心之一，實現(xiàn)居住、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)和諧交融。本次推出的地塊周邊有多個商場，鄰近三級醫(yī)院上海德達醫(yī)院以及17號線徐涇北城站，交通較為便利，生活配套較為完善。

整個徐涇板塊近1年未有宅地成交，地塊周邊直線距離1km范圍內(nèi)無新房在售，未來或可對區(qū)域內(nèi)新房形成有效補充。

▌金山區(qū)金山新城地塊

圖：金山區(qū)金山新城地塊地圖

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金山區(qū)作為上海市對接長三角地區(qū)的橋頭堡、杭州灣北岸的節(jié)點城市，擬打造成產(chǎn)城融合、環(huán)境友好、宜居宜業(yè)宜游的生態(tài)濱海地區(qū)。而金山新城作為金山區(qū)的重點板塊，區(qū)政府、金山衛(wèi)站、萬達廣場（金山店）等均位于該板塊，未來發(fā)展可期。本次推出的地塊與金山博物館僅一路之隔，周邊享有金山紅星國際廣場、匯龍湖公園、華二附屬中學金山實驗學校（預計2025年9月投入使用）等多個優(yōu)質(zhì)配套。

地塊周邊直線距離3km范圍內(nèi)近1年未有宅地成交，直線距離1km范圍內(nèi)新房僅佳運·匯龍府在售，自2023年5月開盤至今累計去化近八成，均價31586元/㎡，地塊未來面臨的競爭壓力較小。

總結(jié)

上海五批次供地明顯加量，且既有提升片區(qū)綜合功能的多用途組合用地，又有增加區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住房供給的單宗純宅地。隨著優(yōu)質(zhì)新房供應不斷加大，疊加政策的持續(xù)優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢或?qū)⒌玫届柟獭?/p>

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