你還在等5月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)嗎？

央行5月14日發(fā)布的前4月金融數(shù)據(jù)，已經(jīng)提前透露了若干隱秘的細(xì)節(jié)。

央行拐了一道彎，不再直接公布單月社融數(shù)據(jù)，而是1-2月，1-3月，1-4月這樣公布。但這并不妨礙我們對(duì)比分析，得出單月的數(shù)據(jù)。

宏觀方面，4月份，M2環(huán)比下降0.3%，M1下降3.8%，都是負(fù)增長(zhǎng)。說(shuō)明什么？說(shuō)明整個(gè)流動(dòng)性還在收縮。

分領(lǐng)域看，政府投融資起到了中流砥柱作用。4月政府債券凈融資9729億元，同比多增約1.07萬(wàn)億元，占到4月新增社融規(guī)模的92%；企事業(yè)部門發(fā)債凈融資2340億元，同比增長(zhǎng)37.1%。

4月新增人民幣貸款2851億元，同比下降61.1%，環(huán)比下降79.9%。這數(shù)字沒(méi)法看。

企事業(yè)部門4月份新增貸款6116億元，環(huán)比下降78.4%。

4月住戶部門存款減少1.2萬(wàn)億元，這些錢去哪里了？存款大搬家，可能去了股市，去了黃金市場(chǎng)，去了理財(cái)市場(chǎng)，但好像沒(méi)去房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4月份住戶貸款凈減少5251億元，同比多減67億元，環(huán)比減少15139億元。其中，被視為房貸風(fēng)向標(biāo)的中長(zhǎng)期貸款減少1231億元，同比降幅擴(kuò)大。

住戶短期貸款（如消費(fèi)貸）減少4019億元。說(shuō)明消費(fèi)仍不景氣。

企業(yè)端同樣慘淡。房企融資收縮態(tài)勢(shì)未改，4月地產(chǎn)債（證監(jiān)會(huì)口徑）凈融資為-20億元，城投債凈償還900億元。企事業(yè)部門貸款中長(zhǎng)期貸款增速同比下降38.5%。

3月樓市小陽(yáng)春之后，4月又掉頭向下。中指研究院的報(bào)告顯示，4月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比降幅擴(kuò)大至16.9%。

雖然我們不同意有些專家說(shuō)的，樓市又回到“居民不買房，企業(yè)不拿地”的狀態(tài)，4月緊張的關(guān)稅氛圍影響到了人們的消費(fèi)行為，但居民購(gòu)房意愿不高，卻也是事實(shí)。

4月份，企業(yè)新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.2%，比上年同期低約50個(gè)基點(diǎn)；個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%，比上年同期低約55個(gè)基點(diǎn)，均處于歷史低位。然而，哪怕是4月房貸利率已處于歷史最低位，但很多購(gòu)房者仍選擇提前還貸，這直接削弱了中長(zhǎng)期貸款需求。

金融主管部門當(dāng)然早就看到了這些情況。

5月7日央行宣布下調(diào)政策利率，8日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.50%調(diào)整為1.40%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。

5月15日，央行宣布年內(nèi)首次全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放1萬(wàn)億元長(zhǎng)期流動(dòng)性。

這些流動(dòng)性有多少能流入樓市？恐怕還需要定向輸血。5月7日金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在發(fā)布會(huì)上表示，近期將推出八項(xiàng)增量政策，其中排在第一位的就是加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，但具體政策尚未落地。

關(guān)稅戰(zhàn)已按下90天暫停鍵，可以預(yù)計(jì)，將迎來(lái)出口繁忙期。二季度我國(guó)進(jìn)出口數(shù)據(jù)應(yīng)該會(huì)比較好看。但最關(guān)鍵的，仍然是內(nèi)循環(huán)的“扛把子”——消費(fèi)。

房地產(chǎn)不再是“另類”物種，住房消費(fèi)已被國(guó)家納入大消費(fèi)的范疇。所以，提振消費(fèi)，就必須鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

我們之前寫過(guò)（《》），對(duì)美國(guó)佬不要抱任何幻想，地緣政治下的關(guān)稅戰(zhàn)、經(jīng)貿(mào)戰(zhàn)將是長(zhǎng)期的。房地產(chǎn)必須承擔(dān)它作為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的角色，為打贏關(guān)稅戰(zhàn)、金融戰(zhàn)提供后方堅(jiān)強(qiáng)基礎(chǔ)。

市場(chǎng)化商品房之外，有兩項(xiàng)重點(diǎn)：保障房建設(shè)和城市更新。一手抓住房消費(fèi)，一手抓（泛）房地產(chǎn)投資。

中辦、國(guó)辦近日印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出，鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式推動(dòng)老舊廠區(qū)更新改造，積極推進(jìn)城中村改造，尤其是要加快實(shí)施群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的城中村改造項(xiàng)目。

近期可以期待的政策是，5月20日LPR有望再次下調(diào)。若猜測(cè)成真，這將是對(duì)房地產(chǎn)的重大直接利好。

降準(zhǔn)降息，與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，都是在落實(shí)4月25日政治局提出的要求，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。

一步一個(gè)腳印，樓市應(yīng)該不會(huì)更差了。未來(lái)這90天也是住房銷售的窗口期。

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