文/粵進深 嚴(yán)明會

中旅天宸府又在搞降價促銷了。

這兩天，朋友圈不少中介都在轉(zhuǎn)發(fā)項目優(yōu)惠信息，其推出的一口價房源，建面約87㎡戶型總價最低407萬元起，折合單價約4.68萬元/㎡。

還有一套建面約107㎡的戶型，總價直降約80萬元，目前一口價約523.6萬元，單價4.9萬元/㎡。

而在五一前夕，項目87㎡戶型還是420萬元起，中介們打出的宣傳語是，“比周邊二手房便宜”。

上個月中旬，中旅天宸府加推最后一棟，其中89㎡南向三房帶主套，5.1萬元/㎡中高層任選。但沒過兩天，就看到有中介轉(zhuǎn)發(fā)，“單價47xxx元/㎡”。

粵進深翻了翻項目過往的優(yōu)惠信息發(fā)現(xiàn)，以所謂的“內(nèi)部房源”和“一口價房源”為噱頭進行促銷，是中旅天宸府這兩年來的一貫操作。

中旅天宸府于2022年7月首次開盤，首推的是A棟，戶型為建面約82-120㎡的三四房，均價7萬元/㎡，三梯五戶。

2023年6月，A棟清貨，一口價6.2萬元/㎡，不分樓層。

再后來，中旅天宸府的價格一路下跌，總價從488萬起到480萬起，再到415萬起、400萬起……如此看來，文章開頭提到的最低407萬元起，還不是最低價。

不斷搞“價格戰(zhàn)”，那項目去化究竟如何？

據(jù)查閱陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截至5月16日，中旅天宸府（備案名：天晨頤境苑）已售住宅520套，未售住宅199套，去化率約72.3%。

其中，三年前最早開盤的A棟，還有5套沒有賣出。而最新加推的D棟，推出一個月，僅網(wǎng)簽17套。

中旅天宸府項目體量并不算大，總共只有4棟樓，編號為ABCD，最高的46層，最低的44層。

其中ABC棟是住宅樓，D棟1-5層是服務(wù)設(shè)施、6-14層是酒店，15層以上才是住宅。

另外，還有一棟回遷房E棟，與D棟的樓距最近只有10多米。

項目容積率高達8.46，這也使得居住舒適度大打折扣。

中旅天宸府效果圖

產(chǎn)品上，中旅天宸府建面約100㎡以上的戶型和90㎡以下的小戶型，占比分別為40%、60%，定位剛需改善，其實從戶型看更偏向于剛需。

但2022年，項目首開均價7萬元/㎡，這個價格對剛需并不友好。

另外，中旅天宸府是舊規(guī)產(chǎn)品，戶型設(shè)計和使用率都不如新規(guī)產(chǎn)品，兩相比較之下，購房者無疑更青睞于新規(guī)樓盤。

也難怪項目要不斷搞促銷。

此前，我們也有寫過中旅天宸府降價的問題，當(dāng)時有網(wǎng)友評論：

“89㎡二手估計400萬都不值，公攤那么大。”

“超高層，臨近主干立交橋，園區(qū)面積小，怎么賣得出去？”

“這種舊設(shè)計的樓盤以后就是單價4萬以下才考慮。”

從一開始的均價7萬元/㎡，到現(xiàn)在的“4字頭”，高位入場的業(yè)主還沒收樓，已經(jīng)虧了一百多萬。

中旅天宸府，是中旅在廣州的首個住宅項目。

中旅是中旅集團旗下的全資子公司，也是國務(wù)院首批確立的16家央企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，深耕地產(chǎn)行業(yè)30余年，產(chǎn)品覆蓋旅游地產(chǎn)、城市地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)三大領(lǐng)域。

但直到2020年，中旅才首進廣州。

并且，沒有通過傳統(tǒng)的“招拍掛”拿地路徑，而是收購了珠江實業(yè)旗下廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中旅天宸府項目開發(fā)主體）75%股份，獲得了中旅天宸府項目的開發(fā)權(quán)。

該項目地塊，還是2017年7月，珠江實業(yè)以底價12.76億元拿下的海珠區(qū)昌崗中路橡膠新村東部地塊，折合樓面價1.6萬元/m2。

除此之外，中旅在花都還有三個項目，分別為中旅名門府、中旅璞樾天序和中旅阿那亞九龍湖，總投資約400億。

投入不少，但可惜項目賣得都一般。

其中，中旅名門府項目，最早于2022年開盤，截至5月16日，已售住宅1435套，未售住宅452套，去化率約76%。

中旅璞樾天序，于去年9月首次拿證，去年國慶假期前開盤。目前已售住宅255套，未售住宅240套，去化率僅約51.5%。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年，中旅以129.6億元的全口徑銷售金額，排名第71位。而2020年-2023年，中旅的銷售排名分別為129、109位、144位、136位。

也就是說，五年時間里，中旅只進過一次房企百強名單，其余年份均排在行業(yè)的一百名以外。

業(yè)績方面，根據(jù)中旅集團發(fā)布的債券年報，2024年，中旅投資實現(xiàn)營收136.67億元，較2023年的105.68億元，增長約29.3%；凈利潤為-11.61億元，已經(jīng)連續(xù)兩年虧損。