月薪2500，每天笑哈哈；

女友要買房，瞬間變苦瓜。

和很多靠自己拼搏多年，卻依然不敢奢望在大城市買房的中國年輕人一樣，越南的年輕人也是“談房色變”。

截至2025年，越南經濟中心胡志明市核心地段房價約2.7萬人民幣/平，最繁華的第一郡房價更是達到了驚人的3.6萬人民幣/平。

在越南首都河內，就算是一套有著10年房齡的公寓，也可以賣到每平米約2.5萬人民幣。

河內市中心那些更加老舊的公寓樓，也和北上廣的老破小一樣讓人望塵莫及，動輒就是七八十萬人民幣起步。

然而，在寸土寸金的大城市里，年輕人的錢包卻從來沒有隨著房價的暴漲而充實過。

2024年，河內普通居民的平均月收入只有2800元人民幣左右。

在收入和房價相差顯著的情況下，年輕人想買房子簡直難如登天。

前幾年網上很流行一句話：

“以現在城里的房價來看，我得從春秋戰國開始攢錢，才能有希望在21世紀住上大別墅?！?/strong>

越南的房價雖然沒有夸張到這種地步，但普通人如果想純靠自己拼搏在越南的大城市買房，4年不吃不喝也買不起那里的一間廁所。

當然，如果年輕人有不吃不喝只為買房的信念，工作20多年后就可以買下一棟公寓樓。

要是愿意等50年，等到你70歲的時候，大城市的房子你也能買得起了。

但前提是這幾十年里房價一直保持平穩，你才能勉強買得起公寓樓和一套正經的房子。

話說回來，有哪個年輕人會甘心等待幾十年才能住進新房子？也沒有任何人，能夠做到為了買房不吃不喝。

因此，那些迫切想要房子的年輕人只能掏空父母的錢包去買房。

29歲的程序員阮明，與妻子每個月合計收入2500萬越南盾(約7000元人民幣），他們計劃購買河內東英縣一套80㎡的公寓，總價約150億越南盾。

為了實現小夫妻的買房夢，雙方父母變賣了土地和房產，湊出了45億越南盾給他們做首付。

但折磨才剛剛開始，交完首付后他們每個月還要償還高昂的房貸，幾乎是工資剛剛到手就被無情的扣走了。

自從買了這個房子之后，夫妻倆的生活水平不升反降，過得苦不堪言。

在越南，像阮明夫妻倆一樣掏空雙方父母錢包，后半輩子為了還房貸而活的中產階層一抓一大把。

與他們傾家蕩產買房的方式相比，有些人則更精明一點。

32歲的外企主管阮氏芳與丈夫月收入合計3500萬越南盾（約1萬元人民幣），但胡志明市中心高端公寓均價達5億越南盾/㎡。

即便選擇郊區60㎡的公寓（總價約32億越南盾），首付也需要9.6億越南盾（約28.3萬元人民幣），夫妻倆需要存儲3年多才付得起首付。

考慮到光是首付就要節衣縮食存3年，買房后付月供必然會帶來更大的壓力，

于是夫妻倆最終選擇與父母同住，將收入的40%用于儲蓄，打算在適當的時候買房。

之后，面對房價年均15%的漲幅，他們決定再觀望一下。

除了連年上漲的房價，讓他們感覺暫時沒必要買房的還有一點。

在阮氏芳夫妻的盤算中，他們既要在大城市買一個中意的房子，又不能因為房子太貴掏空雙方父母的錢包。

然而想要以中等的價格，在越南兩大都市找到心儀的房子簡直比登天還難。

而普通家庭一輩子的存款也就是三四十億越南盾左右(約合人民幣84萬-110萬)，他們更不可能為了滿足自己買房的心愿，讓雙方父母連養老錢都沒有。

因此，他們選擇和父母住在一起，說不定哪天就能撿漏到一個又好又便宜的房子。

對于以上兩種對待買房的不同看法，只能說當自身條件與欲望不匹配的時候，一定要慎重考慮找出一個最優解，既放過自己也給別人減輕了壓力。

而無論是已經當上牛馬的房奴，還是正在精打細算準備買房的人，他們的行為都赤裸裸地說明大城市的房價太高，高到讓普通人不知所措。

看到前輩們因為房子糾結痛苦，那些還沒有成家立業的小年輕們，早就對買房不抱什么希望了。

更準確地說，他們不僅不想買房，干脆連婚也不想結了。

2020年，乂安省的杜先生貸款5億越南盾（約14萬元人民幣）購房，初始利率7%-7.5%。

兩年后，利率飆升至13.5%，月還款額達750萬越南盾（約2100元人民幣），占家庭收入的70%以上。

逐年飆升的利率本就讓杜先生抓狂，更絕望的是他還要養孩子，每個月除去房貸支出和育兒支出，他的日子過得捉襟見肘。

這則新聞的橫空出世，直接刺痛了越南年輕人恐婚恐育的神經。

在這個房價奇高的時代，一位28歲程序員坦言：

“每月房租占收入40%，剩下的錢僅夠吃飯和通勤，如果生育，奶粉錢、教育費會讓我破產。”

這種焦慮在年輕人中普遍存在，大部分年輕人都認為自己在經濟條件不允許的情況下，是沒有資格談婚論嫁的。

畢竟，租房子就已經很貴了，又何必買房子來為難自己呢？

在這種情況下，越南總和生育率已連續3年低于確保全國人口穩定所需的2.1。

2022年為2.01，2023年為1.96，2024年降至1.91，預計未來幾年將繼續下降。

可年輕人不買房、不結婚、不生孩子，卻沒有耽誤一群資本家借著樓市大發其財，這就是害群之馬“炒房客群體”。

2015年，越南修訂《住房法》，允許外國人購買公寓和別墅。

這一政策直接打開了資本閘門，2016-2020年胡志明市外資購房比例從12%飆升至45%，其中中國投資者占比47%。

2020年越南政府進一步放寬外資持股比例，允許房企自由發行債券，為炒房客的大行其道提供了土壤。

這些炒房客都是吃人不吐骨頭的，其中最著名的就是張美蘭的萬盛發集團和臭名昭著的新皇明集團。

作為越南第四代華人，張美蘭通過"左手地產、右手銀行"的模式構建了自己的商業帝國。

張美蘭控制的西貢商業銀行，向自己的萬盛發集團發放2500多筆貸款，占該行總貸款的93%，挪用資金超120億美元。

更夸張的是，她將銀行存款定向貸給自己的地產項目，用新債還舊債，甚至偽造916份貸款文件騙取資金，涉案文件重達6噸。

這種"空手套白狼"的操作，使得胡志明市核心地段房價在2018-2021年間暴漲300%。

2021年底，新皇明集團以24.5萬億越南盾（約合68億元人民幣）拍下胡志明市1萬㎡土地，創造了全球最貴的土地價格。

但該公司競拍前發行9次債券，自買自賣制造虛假繁榮，最終因資金鏈斷裂退出交易，導致數萬投資者血本無歸。

從本質上來說，這些人不過是打造了一個越南房地產市場繁榮的假象，吸引外資進來投資而已。

可泡沫永遠都是泡沫。

值得一提的是，2022年初，香港首富李嘉誠聽說越南房地產市場“前景不錯”，還特意派人來考察胡志明市，宣稱要打造"小巴黎"，并與張美蘭進行了接洽。

不過，隨著張美蘭后來被捕入獄，李嘉誠也是見好就收放棄了越南房地產市場。

對李嘉誠來說，張美蘭之流不過是一群玩過了火的炒房客，可這些炒房客傷害的永遠是普通人。

在他們的炒作下，一套60㎡公寓首付需85億-120億越南盾（約24萬-34萬元人民幣），相當于普通家庭十幾年的總收入。

普通家庭為避開炒房客競爭，只能轉向購買無產權證的“粉紅書”房屋或選擇房齡超30年的危舊公寓，后期維修成本最高可以占到房價的40％

炒房客還推高了銀行壞賬風險，導致越南央行在2024年將首套房利率從 7.5% 上調至 10.5%，月供占家庭收入比至少增長了20％。

房貸利率的飆升，必然會導致買房者壓力倍增。

同奈省一名教師因月供占收入 82%，被迫兼職3份工作，最終導致精神崩潰。

當然，在越南房價被炒房客玩壞的同時，背后也不乏美國人的身影。

上世紀70年代中期越南戰爭結束后，美國對越南實施貿易禁運，直到 1994年才解除。

1997年，美國任命了自1975年以來的首位駐越南大使，為兩國合作奠定了基礎。

2001年美越簽署雙邊貿易協定，之后美國給予越南永久正常貿易關系地位，雙方開始從敵人變成狐朋狗友。

由于越南在戰爭中多次錯過了發展機會，所以越南經濟發展高度依賴外國企業和工廠，產業多處于低端產業鏈，生產利潤大部分被歐美人掌握。

經濟命脈握在歐美手里，人家想降息對越南來說自然是好事，可美國一旦加息，越南的處境就岌岌可危了。

2022年，美聯儲出于對自身利益的考慮對越加息，給越南帶來了一系列的震蕩。

首先，美聯儲加息使得國際資本回流美國。

在這種情況下，以出口為導向的越南出口訂單需求下降，很多企業經營困難，出現停工、裁員等情況，導致越南居民收入減少，購房能力下降。

其次，外資撤離使越南房地產市場資金緊張，大量房地產項目停滯，無論是本地人還是外國投資者都處于觀望狀態。

在越南胡志明市第一郡有很多爛尾樓，它們的爛尾很大程度上就是美聯儲加息造成的。

此外，越南房價也出現暴跌，部分城市房價曾暴跌40%。

對于有購房剛需的普通人來說，房價下跌本是好事，但由于收入減少和對未來經濟的擔憂，他們也不敢輕易購房。

在炒房客資本家從中作祟、外部勢力捏住經濟命脈的情況下，越南樓市要如何破局？這實在是個棘手的問題。

參考資料：

1、金融界：《越南版“許家印”大案落下帷幕！越南房地產商、女首富張美蘭被判處死刑！一手制造120億美元詐騙案》

2、第一財經日報：《越南深陷房地產危機，房產中介紛紛轉行》

3、商業觀察：《李嘉誠：越南靜悄悄》

作者：TWYMG

編輯：一乙木