越南胡志明市不少二手房項(xiàng)目在過去一年內(nèi)價格漲幅達(dá)到20%-30%，但交易卻異常冷清，難以找到合適的買家。《》

今年年初，現(xiàn)年41歲、家住第三郡的洪山（H?ng S?n）以73億越南盾（約合人民幣203萬元）的價格掛牌出售自己位于平盛郡（Bình Th?nh）的一套67平方米的二手房。然而，經(jīng)過四個多月仍未成交。

他表示，這套房子是他在2023年初以64億越南盾從一名“割肉離場”的投資者手中購入的。去年8月，胡志明市樓市一度火熱，該房產(chǎn)估值升至72-75億越南盾。見行情不錯，他掛出73億越南盾的價格希望回本退出，卻被買家認(rèn)為過高，要求降至70億越南盾以下。由于雙方未能達(dá)成一致，至今仍未完成交易。

“我正考慮降價1億越南盾圖個吉利，再多就很難接受了。”洪山說道。

同樣處境的還有家住守德市（TP Th? ??c）的國英（Qu?c Anh），他正在尋找一套位于原第九郡公寓的買家。這套房是他2022年買入的。今年初，該項(xiàng)目開發(fā)商推出新一期產(chǎn)品，單價超過每平方米8500萬越南盾，使他的房產(chǎn)理論上漲了約13億越南盾。最初他期望能賺取8億越南盾差價，但始終無人問津。近期，他將預(yù)期利潤下調(diào)至5億越南盾，仍未能成交。

位于胡志明市東部區(qū)域（守德市）的公寓項(xiàng)目

據(jù)《越南快訊》（VnExpress）報道，當(dāng)前房價與買方實(shí)際支付能力之間的拉鋸戰(zhàn)正導(dǎo)致二手房交易陷入困境。多位房產(chǎn)中介表示，成交難度日益加大，原因在于賣方對盈利的期待與買方真實(shí)購買力之間存在巨大差距。

在守德市首添新區(qū)（Th? Thiêm）從事房地產(chǎn)中介的德智（??c Trí）目前正為一套74平方米、標(biāo)價82億越南盾的二手房尋找買家。過去兩個月里，他帶看了六七組客戶，但都未成交。“客戶普遍對房屋位置和設(shè)計滿意，但一聽到報價就搖頭，覺得太貴，轉(zhuǎn)而尋找更便宜的房子。”他說。

他表示，這套房業(yè)主于2021年以每平方米7000萬越南盾的價格購入。自去年第三季度起，首添區(qū)域房價大幅上漲至每平方米9500萬至1.1億越南盾，使得該房產(chǎn)價值從原來的56億越南盾升至超過80億越南盾。雖然按照目前價位，即便降價4-5億越南盾，業(yè)主仍有可觀利潤，但由于并非急于出手，他們并不愿輕易讓步。

同樣來自守德市的房產(chǎn)中介阮氏玉英（Ng?c Anh）也指出，目前二手房市場交易緩慢，尤其是標(biāo)價在60億至100億越南盾之間的房源，流動性極差，買方變得越來越謹(jǐn)慎。

多家市場研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告顯示，胡志明市公寓市場的成交量大幅下滑。根據(jù)Cushman & Wakefield的數(shù)據(jù)，今年第一季度成交量同比去年末下降58%。Knight Frank和DKRA Group也確認(rèn)，一季度成交量同比下降47%-60%。各方分析認(rèn)為，主要原因是房價過快上漲，已超出市場整體承受能力。

來自專業(yè)地產(chǎn)平臺Batdongsan的數(shù)據(jù)顯示，截至4月，胡志明市二手房均價較去年同期上漲15%-30%，主要集中于高端項(xiàng)目。例如：Feliz En Vista（上漲24%）、Masteri Th?o ?i?n（上漲27%）、Diamond Island（上漲11%）、The Opera Residence（上漲42%）、Lumiere Riverside（上漲28%）、The River Th? Thiêm（上漲28%）等。而在中端市場（單價低于50億越南盾），如Citi Home、D’Lusso、Q7 Saigon Riverside、The Era Town等項(xiàng)目，價格上漲20%-21%。

對于當(dāng)前胡志明市公寓市場“價格高企但難成交”的僵局，吳光榮（Ng? Quang Phúc），Phú ??ng集團(tuán)總經(jīng)理表示，一手房供應(yīng)短缺推動了二手市場購房需求上升，間接推高了二手房價格。此外，新房價格快速上漲也帶動了舊項(xiàng)目的跟風(fēng)漲價。多重因素共同作用，促使胡志明市二手房在過去一年間迅速升值。

但他也指出，房價上漲速度過快，導(dǎo)致市場需求跟不上節(jié)奏。目前二手房買家大多為自住型購房者，資金有限，高昂售價使他們難以承受。而對于賣家而言，雖然賬面收益可觀，但由于缺乏實(shí)際買家，難以真正兌現(xiàn)利潤。

吳光榮認(rèn)為，在當(dāng)前市場流動性恢復(fù)緩慢、購買力不足、投資者心態(tài)日趨理性的背景下，這種“僵持”狀態(tài)可能還將持續(xù)。“即使資產(chǎn)仍有盈利空間，供需不匹配也讓許多交易陷入瓶頸。”他說。

對此，Batdongsan平臺負(fù)責(zé)人丁明俊（?inh Minh Tu?n）表示認(rèn)同。他認(rèn)為，短期內(nèi)房價上漲過快容易引發(fā)買家擔(dān)憂市場“虛高”，從而選擇觀望，等待價格回調(diào)再出手。而持有房產(chǎn)的投資人則因?qū)ξ磥砝^續(xù)看漲、對市場仍存信心，不愿輕易降低預(yù)期利潤。

盡管如此，專家們普遍認(rèn)為，市場最終仍要回歸供需規(guī)律。對于地段好、產(chǎn)權(quán)清晰的項(xiàng)目，買家仍愿意接受較高價格；但對于一些跟風(fēng)上漲的樓盤，機(jī)會只存在于短期，一旦熱度退去，真實(shí)的購買力會重新反映其真實(shí)價值。此外，胡志明市房價持續(xù)上漲，也正在推動一批剛需購房者向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，尋求價格更為合理的房產(chǎn)市場。