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椰子總結：

- 新加坡建國后曾多次經歷房價下跌周期，以往經驗能給買房者什么啟示？

- 隨著時間推移，房地產復蘇勢頭越來越快，以往“等等黨”的經驗，或許不再適合現在

“等價格下跌了再買”這句話最近引來了很多冷嘲熱諷，這背后有很多先例：大多數時候，等待的人最終會付出更多。

雖然有少數人確實設法以更低的價格買入，但他們往往是少數。

許多人想知道：新加坡的房價何時會下跌，市場下跌的時機有多大？通過回顧新加坡獨立后的重大金融事件，并復盤其對房價全面下跌的影響或許可以看出些門道：

圖源：stackedhomes

通過上圖我們可以看出，新加坡有多個時期房價真實經歷了下跌：

1）1985年-1989年：第一次獨立后經濟衰退

一個大環境是，在1981年之前，你不能將公積金里的儲蓄用于購買非組屋物業。因此這一規定一旦改變，就會導致房價突然飆升。當時，新加坡沒有迅速干預并阻止房地產泡沫形成的經驗，這導致了房子在1981年到達峰值，隨后一直持續到1986年經歷重大市場調整。

另外，1984年起，建筑業的飽和加劇了這種情況，這也導致最終建設的項目過多導致新加坡獨立后的第一次房地產衰退。

然而，并非所有因素都與房地產貸款和公積金有關：當時新加坡還受到更廣泛的經濟問題的影響，由于出現通貨緊縮和工資下降的情況，這也阻礙了房地產市場的騰飛。

在這次衰退中，市場復蘇持續了很長一段時間（連續20個季度后才看到真正復蘇）。而在隨后的幾個時期，房地產價格的恢復期變得短得多。

2）1996年-1998年：第一次樓市降溫措施實施

下一次房市達到峰值出現在1996年第二季度，緊隨其后的是第一輪房地產降溫措施，盡管以今天的標準來看，這些措施顯得溫和，但在當時卻是一件大事。

首先，政府推出了早期版本的賣方印花稅（SSD），這是對房地產銷售利潤征收的資本利得稅，前提是房地產銷售發生在首次購買后的三年內。但這是一項短暫的措施，于2001年被取消。

其次，政府將房地產貸款的貸款與估值比率LTV（也就是能夠貸款幾成買房）限制在房產價格的80%。第三，政府禁止外國人獲得以新加坡元計價的住房貸款。

（如今新加坡實施的LTV甚至更低，為75%，雖然外國人可以獲得新元住房貸款，但他們面臨的額外買家印花稅ABSD更為苛刻為60%）。

然而正當這些措施開始奏效時，亞洲金融危機于1997年年中爆發。一波貨幣貶值導致投資者信心下降，就業市場極其嚴峻。再加上房市降溫措施，它加劇了新加坡房地產市場的低迷。

但這一次，低迷市場持續的時間更短，只有大約10個季度。且房價在2000年第二季度再度攀上高峰。

3）2000年-2004年：互聯網泡沫破裂、911、非典

這是很多人相當有記憶的一段歲月，當時互聯網已經盛興，很多看起來離我們很遠的事物最終被鮮活地證明對我們的生活產生了急劇沖擊。

2000年的互聯網泡沫破裂再加上2001年的“911”事件，讓新加坡也遭遇了嚴重經濟衰退。那一年，新加坡的GDP萎縮了2.4%，就業市場的不穩定導致許多買房者選擇退出。

新加坡房市價格從2000年第三季度到2004年第二季度，在16個季度中再次下跌，這一次，復蘇花了大約15個季度，直到在2008年第一季度再次達到新的峰值。

當經濟表現不佳時，很多人感到恐懼并主動削減開支，房地產價格由此下跌。但一些房產被低估，很多在這段時間買入房產的人可能買到了很劃算的房子。這就是另一個故事了。

4）2008年-2013年：又一次全球金融危機

金融危機爆發前，新加坡房市的整體價格最終甚至高于1996年的上一次峰值。然后，在2008年底至2009年，全球金融危機爆發，價格下跌了大約五個季度。

但這次不同之處在于，購房者已經提前意識到房地產價格可能在危機后大幅反彈。此外，對股票和債券市場的不信任促使投資者轉向被視為安全的避風港，比如新加坡房地產。

這次房地產復蘇的速度出人意料：2009年至2013年期間，房價又暴漲了53.6個點，在2013年第三季度達到了一個新的、更高的峰值。正是在這個特殊的時期，我們看到了一系列我們今天熟悉的降溫措施，比如額外買家印花稅ABSD被引入。

5）2020-2021年：新冠疫情帶來的沖擊

這段時間大家已經很熟了，房屋建設明顯放緩出現嚴重短缺，居家辦公的興起又加劇了這個問題。

特別是在2020年和2021年，房地產價格和交易量下降，因為代理商無法進行看房，樣板間關閉，市場活動受到限制。但在2021年，國際旅行再次開放，外國投資者涌入新加坡樓市讓房價再次飆升，促使政府多次發布房屋降溫措施打擊“炒房”。

5）房價下降，是不是我們最好的購房時機？

雖然房地產價格在危機時期有所下跌，但我們可以看到，買家往往越來越難從中獲利了。

與過去的房價低谷相比，在價格再次飆升之前，買家現在在市場底部購買的時間非常短。這與以前的房地產周期不同，例如，以疫情后的市場為例，2021年初，價格已經開始上漲。

即使買家愿意在這樣一個風險很大的時期買房，也不能保證他們能在價格上漲之前的短時間內找到合適的單位（無論是新房還是二手房）。

對于那些在全球金融危機期間選擇“觀望”的人來說，此舉可能是毀滅性的：從2008/9年到2013年，價格每年都在上漲。對于那些在全球金融危機后不久就找不到理想住房的人來說，他們的謹慎最終讓他們付出了更高的代價。

總而言之，新加坡房價入境下跌非常罕見，而且每次復蘇都比上一次快。

無論最終結果如何，有一件事變得越來越清楚：“等待最佳時機”的傳統建議在新加坡房地產市場很少奏效。數據一致表明，那些狹窄的機會窗口關閉的速度比大多數買家的反應速度要快。