大家經(jīng)常開玩笑說，中國的園區(qū)分兩種，一種叫其他園區(qū)，一種叫蘇州工業(yè)園區(qū)

的確，園區(qū)作為蘇州樓市的風(fēng)向標(biāo)，對整個房地產(chǎn)市場的走向起著至關(guān)重要的作用

不光是在“金三銀四”實現(xiàn)了強(qiáng)勢領(lǐng)漲，新房成交均價全市最高

從剛需、剛改再到改善都展現(xiàn)出強(qiáng)大的吸引力

數(shù)據(jù)主要來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評

而且最核心的金雞湖板塊，不僅拍出了6.5萬+/㎡的蘇州單價地王，還拍出了52億的總價地王

新“地王”準(zhǔn)備打造的洋房低密產(chǎn)品，備案均價都要奔著8字頭去了

毫不夸張地說，這個價格絲毫不比一線城市的很多區(qū)域板塊差

最近園區(qū)的樓市表現(xiàn)到底有多猛，我?guī)е闷妫瑢嵉靥皆L了一番

01

今年園區(qū)新房確實殺瘋了

之所以能夠殺瘋了，可以分析為三大原因

首先就是冒出了多個低密改善產(chǎn)品，精準(zhǔn)抓住了當(dāng)下客群的改善需求

據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年以來園區(qū)共推出了數(shù)十個帶洋房的新樓盤，總套數(shù)超過3000套

其中一半還都是“純洋房”社區(qū)，容積率都在2.0以下

資料整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

這些洋房項目的戶型也很純粹，基本起步都在120平以上，最大的還有275平

而且有的只有1到2個戶型，整個小區(qū)做到了高度統(tǒng)一

單價水漲船高，面積更大，也就使得上車的總價越來越高

比起過去新房都是密密麻麻20樓以上的高層，不限價之后更是打開了品質(zhì)的天花板，開發(fā)商在每一處細(xì)節(jié)都做到了精益求精

以重奢會所出名的紫金翡麗甲第，大肆用了近20種奢石，根據(jù)場景特點(diǎn)融入每一處場景

并復(fù)刻了多個經(jīng)典酒店的設(shè)計造型，將高奢酒店化生活方式，引入到豪宅圈層生活的日常

象嶼恒泰天譽(yù)東方入戶大堂就選用了名貴石材打造，充分顯示出入戶的儀式感

不僅立面采用了四個面全鋁板干掛，還在客廳專門打造出了成本遠(yuǎn)高于普通玻璃的落地防火玻璃

實現(xiàn)了“墻體消失”的絕佳效果，讓客廳看起來毫無遮擋，視野空間極度開闊

樣板間實景圖

這些洋房項目的去化表現(xiàn)都不錯，已經(jīng)處于清盤狀態(tài)，現(xiàn)場可供挑選的房源數(shù)并不多了

畢竟今年以來整個園區(qū)洋房供求比低至0.4，每供應(yīng)1套洋房至少有2人在搶購

數(shù)據(jù)來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評

一位銷售向我介紹，買洋房的主要是園區(qū)上班族、新蘇州打工人、首次置換追求配套和價值預(yù)期的人

洋房之外，剛需新房的性價比也在不斷提升

就拿均價不到4萬/平的保利天匯來說，既是園區(qū)的首個“天字系”產(chǎn)品，又在細(xì)節(jié)上下了不少功夫

包括安排了雙向開門電梯、四室全景飄窗

樣板間實景圖，圖源蘇州樓市視野

讓每一戶都擁有獨(dú)立的入戶門廳，四個房間都能實現(xiàn)全面屏采光

大大提高了業(yè)主的使用效率

第三就是最近半年來，園區(qū)供應(yīng)增長明顯，新房井噴

要知道園區(qū)一度被認(rèn)為陷入了“房荒”，土地出讓的塊數(shù)在全市屈指可數(shù)

數(shù)據(jù)來源：永聯(lián)行

去年拍的5宗宅地，除去已經(jīng)入市的恒泰時光青澄和綠城玫瑰園兩個項目，還剩下3個項目將在今年入市

分別是星合雙湖地塊、象嶼恒泰天熠東方以及蘇州首個招商序項目

容積率都在2.0以下，主要打造聯(lián)排和洋房產(chǎn)品，低密屬性非常純粹

而今年開年蘇州的第一場溢價土拍也在園區(qū)，由綠城以21.61%的溢價率、14.3億元的總價拿下斜塘地塊

隨后3月下旬，園區(qū)又拿出了湖西科技園的低密地塊

容積率僅有1.6，再加上三面環(huán)水，環(huán)境相當(dāng)能打

最終還是由綠城經(jīng)歷了182輪的競價大戰(zhàn)，以高達(dá)45.3%的溢價率拍得

項目效果示意圖，僅供參考

預(yù)計帶來全新的“鳳起系”產(chǎn)品，包括聯(lián)排、洋房和小高層三種形態(tài)，入市售價也將在7萬+/平

隨著這些高價地塊的持續(xù)拍出

資料整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

未來園區(qū)的新房價格還會繼續(xù)走高

02

二手房方面，改善大戶型和學(xué)區(qū)房領(lǐng)頭

我們再把目光轉(zhuǎn)向園區(qū)的二手房

前兩年不可避免，各板塊也經(jīng)歷了不同幅度的下跌

好在今年以來，園區(qū)的部分房源開始走出獨(dú)立的成交行情

先是1000萬以上的豪宅，前4個月一共成交了92套，尤其是4月賣出了34套的新高

平均每個月23套，也遠(yuǎn)高于去年平均每個月僅有9套出頭的數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：盛世豪宅

雙湖核心板塊的多個豪宅，如仁恒海和院、九龍倉國賓一號、水云居西區(qū)等

走勢也出現(xiàn)了抬頭的意思，最新的成交單價差不多穩(wěn)定在10萬/平

還有多個次新房140平的四房產(chǎn)品，集中在500到600萬總價位段

如楓情水岸、星公元名邸、中央景城、海悅花園等

因為和新房形成了差異化競爭，很多購房者在新房買不到這個價格的四房，從而帶動了二手成交的回暖

量價都有小幅上升，成交周期縮短，議價空間也在收窄

數(shù)據(jù)來源：鏈家

還有幾個大型社區(qū)一直霸占成交量的榜首

以港資開發(fā)商九龍倉打造的風(fēng)華里、年華里、繁華里為代表

三個小區(qū)在鏈家總的掛牌套數(shù)加起來快有350套

掛牌均價從3.5到4.0萬/平不等，實際成交由于戶型和樓層位置差異較大，單價和總價的區(qū)間跨度也較大

另外，園區(qū)早期的一批熱門搖號盤也陸續(xù)有了成交

目前來看，仁恒海和云庭的成交均價基本都在4.6萬+/平

中海華琚花園最新的兩套大戶型成交總價都在1340萬+

進(jìn)入今年的3、4月，又是一年一度的“學(xué)區(qū)熱”

園區(qū)一直是蘇州教育資源的頭部區(qū)域，成交主要圍繞西附、景城、“星”字頭的幾大熱門學(xué)區(qū)房

像星海雙學(xué)區(qū)的蘇都花園，3月一套119㎡的房源僅用了5次帶看、2天就成交了，議價率也只有不到7%

東湖大郡一到三期也差不多，10次以內(nèi)帶看實現(xiàn)成交，議價率在5%到8%之間

03

為什么蘇州園區(qū)房價可以這么猛

成立30多年來，園區(qū)的房價就伴隨經(jīng)濟(jì)增長一路“狂飆”

光是2013-2023這短短10年，均價就翻了超過3倍還不止，穩(wěn)坐蘇州樓市的頭把交椅

第一離不開工業(yè)產(chǎn)業(yè)的支撐，經(jīng)濟(jì)增長有足夠的底氣

去年蘇州繼續(xù)穩(wěn)居“全國工業(yè)第二城”，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4.70萬億元

僅次于深圳，把上海都甩在了身后

其中園區(qū)完成了6909.2億元，占全市的近14.7%，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比已經(jīng)突破了72%

數(shù)據(jù)來源：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

現(xiàn)在排在它前面的只有北上深的三大園區(qū)，還在迸發(fā)活力、繼續(xù)追趕

其次，離不開今年園區(qū)最新出臺的房票政策支持

只要是符合要求的人才購買指定房源，按照學(xué)歷分別可以獲得7到25萬元不等的房票補(bǔ)貼

截止3月底園區(qū)房源庫一共納入了32個新房項目，累積發(fā)放了212張房票，帶動住房消費(fèi)合同總金額達(dá)7.9億元

圖源：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

還在靠近園區(qū)的高鐵站附近開設(shè)了房產(chǎn)超市

面積是全市最大的，足足有3000平，交通便捷、人流集中

集中推介園區(qū)在售的幾十個新盤，進(jìn)一步提升了大家購房的便捷度

最后就是“搶人大戰(zhàn)”的力度不斷加大，相關(guān)配套的持續(xù)完善

去年園區(qū)人才總量達(dá)到53.8萬人，人才密度高達(dá)56.4%，人才競爭力在全國開發(fā)區(qū)中繼續(xù)穩(wěn)居首位

通過多種手段，吸引更多的年輕人才，沖刺2030年的135萬總?cè)丝谀繕?biāo)

數(shù)據(jù)來源：報告派研讀

為了更好地留住人才，讓他們能在這里享受生活

園區(qū)還在抓緊打造集研發(fā)、居住、商業(yè)于一體的“產(chǎn)城融合4.0”模式

04

說實在的，每一次來蘇州園區(qū)踩盤，我都感慨萬分

總能看到這里發(fā)生的新變化，也更加佩服其背后的產(chǎn)業(yè)、教育、交通、商業(yè)等硬實力

圖源：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

今年在多重組合拳的發(fā)揮下，為蘇州乃至長三角地區(qū)交出了一份相當(dāng)亮眼的成績單

園區(qū)正在用嶄新的面貌、開放的姿態(tài)，占據(jù)樓市的“價值高地”

激活新房到二手房的置換鏈條，維持穩(wěn)定的成交量，各種政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)

也期待能實現(xiàn)以點(diǎn)帶面的作用，或許能全面盤活當(dāng)?shù)貥鞘?/p>

以上為正文，來自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號的第6079篇原創(chuàng)文