此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：華信咨詢有限公司

被告：恒遠置業有限公司

第三人：鑫達租賃有限公司

關鍵關系：華信咨詢向恒遠置業購買已抵押的一號房屋（位于北京市大興區），因恒遠置業未協助辦理產權登記、鑫達租賃不配合注銷抵押權，引發三方糾紛。

（二）案件背景

2020 年 5 月，恒遠置業將一號房屋抵押給鑫達租賃并完成登記。同年 8 月，華信咨詢與恒遠置業商議購房事宜，在知曉房屋抵押情況且鑫達租賃出具同意銷售聲明后，華信咨詢支付購房款 3691170 元，取得發票并于 2021 年 3 月接收房屋。雙方于 2022 年8 月簽訂《北京市商品房現房買賣合同》并辦理網簽，但恒遠置業始終未協助辦理產權登記手續。華信咨詢認為鑫達租賃應注銷抵押權、恒遠置業應履行過戶義務，遂訴至法院。

（三）訴訟過程

華信咨詢起訴要求鑫達租賃協助注銷一號房屋抵押權登記，恒遠置業在抵押權注銷后 10 日內協助辦理產權登記，并由恒遠置業承擔訴訟費用。恒遠置業未作答辯，鑫達租賃則辯稱其抵押權合法有效，僅同意售房未同意注銷抵押，且華信咨詢不符合特殊保護條件，不應辦理過戶登記。法院組織證據交換與質證后作出判決。

二、爭議焦點

抵押權注銷問題：鑫達租賃是否應當協助辦理一號房屋的抵押權注銷登記手續？其對房屋的抵押權是否因同意銷售而喪失優先受償權？

產權登記問題：恒遠置業是否應當在抵押權注銷后協助華信咨詢辦理房屋產權登記手續？華信咨詢作為購房人是否有權要求辦理產權登記？

三、案件分析

（一）合同效力與當事人義務

華信咨詢與恒遠置業簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。華信咨詢已履行付款義務，恒遠置業應按約在抵押權注銷后協助辦理房屋產權登記手續。

（二）抵押權相關法律適用與權利認定

法律適用：案涉抵押合同簽訂、抵押登記及同意銷售聲明出具時間均在民法典施行前，關于鑫達租賃對抵押物的優先受償權問題，應適用《中華人民共和國物權法》。

權利分析：根據《物權法》第一百九十一條，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人在抵押物交換價值實現之日喪失物上追及力，效力僅及于轉讓價金。鑫達租賃同意恒遠置業銷售一號房屋，此后其不能就已售房屋享有優先受償權，僅能對售房款主張權利，故其已喪失對該房屋優先受償權的基礎，應協助辦理抵押權注銷登記。

（三）第三人抗辯理由評析

鑫達租賃提出的多項抗辯，如僅同意售房未同意注銷抵押、華信咨詢未付全款、不符合特殊保護條件等，缺乏事實與法律依據。華信咨詢已提供付款憑證及發票證明支付房款，且法律明確規定抵押權人同意銷售后其權利范圍變更，鑫達租賃不能以此對抗購房人的合法訴求。

四、裁判結果

鑫達租賃有限公司于判決生效后 10 日內，協助華信咨詢有限公司到房屋登記主管部門辦理一號房屋抵押權注銷登記手續；

恒遠置業有限公司于判決第一項履行完畢后 10 日內，協助華信咨詢有限公司到房屋登記主管部門辦理一號房屋產權登記手續。

五、案件啟示

購房風險防范：購房者購買抵押房屋時，不僅要確認抵押權人同意銷售，還需明確后續抵押權注銷及產權登記流程，避免因抵押未解除導致無法取得產權。

抵押權人權利邊界：抵押權人同意抵押物轉讓時，應謹慎評估風險，明確權利范圍變化，避免因條款模糊喪失對抵押物的控制。

開發商履約責任：開發商作為售房主體，在收取購房款后應積極履行協助辦理產權登記的義務，否則將承擔違約責任。

法律適用要點：處理涉及新舊法交替的案件時，需準確界定法律適用時間節點，確保裁判符合法律規定和公平原則。