年輕人結婚生娃意愿越來越低，二手房庫存沖破天際，新房市場待售面積越來越多……都知道房子跌多漲少，但沒辦法，年輕人要結婚，娃兒們要讀書，這些的前提都是要有房。

可市場跌巖起伏，今明兩年買房究竟該如何選擇，才能穩賺不賠，不踩坑呢？

前幾天有中介不小心說漏嘴，給出了一個超實用的七字口訣：買舊、買大、不買三。

別看只有短短七個字，他卻能幫助你巧妙避開諸多購房陷阱：

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買舊，即買大城市的核心區

李嘉誠曾多次強調，買房一定要看地段，核心區的房子，哪怕是老破小都比郊區的新房強。畢竟有三張王牌做強力支撐：

1、生活便利

核心區區域的房子，500米生活圈中，地鐵+商超+醫院+教育全覆蓋，這種社區模式，不論是上學還是上班、逛街社交，都能在附近輕松搞定。

2、資源稀缺更抗跌

核心區域土地資源更稀缺，這些城市心臟的土地資源，就像陳年茅臺——越老越金貴。2025年成都成華區一宗地的成交，溢價高達51%。2024年北京二環內老破小平均價格和逆勢上漲2%，郊區卻一路走低，跌幅高達 8%。

不管市場如果風云變幻，處于核心地段的那些房子，一直保持著穩定態勢，極少受到外界因素的過多干擾。

3、拆遷機會更多

今年住建部已經明確“留改拆”三管齊推進，這一措施的落地，預示著核心區改造工作將提速。

接下來，大城市核心區老房子的拆遷改造機會更大，對于老房業主來說，說不定哪天就列入拆遷實現巨額財富，比如當年廣州越秀區的老房拆遷，補償價是當年市場價的42倍，這種機會是其他區域遙不可及的。

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買大：即買大房子

如果預算充足，寧愿買大不買小，這也是基于置換成本考量：一次選擇，終身受益。

有很多人買房總喜歡先買小戶型過渡，等到將來的時候再置換大戶型。

其實這種想法是錯誤的，買大不買小的策略更具前瞻性，因為小房換大房代價驚人。

簡單算一筆賬，首套房總價200萬，5年后置換總價400萬的大戶型。賣房時，中介費、稅費各項成本支出10萬。

再買時，二套房首付比例提高，利率上浮，算下來光利息就要多支出50多萬。再加上小房裝修折舊，當初投入20萬裝修，5年后殘值還不足5萬。一賣一買，小房換大房算下來，成本起碼多掏上百萬，遠超直接購買大房的價差。

老同學年前買的現小房，裝修時多掏20萬，現如今生二胎+父母來照看娃，根本不夠地方住，于是打算置換大戶型，去市場走一圈才發現，大戶型都在漲，自家小戶型倒跌了。

如果置換的話，這隱形成本就大了，如果當初一步到位，就沒后面這些事了。

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不買三，即三類房子不能買

1、遠郊盤

遠郊房配套不足，入住率不到30%，周邊配套荒蕪，通勤難到懷疑人生。

比如武漢的@莫大叔，前幾年被銷售忽悠買的遠郊大盤，當初開發商承諾學區、地鐵、公交，到現在全部停留在PPT上，附近連地鐵的影子都沒看到，如今價格腰斬都無人問津。

2、概念盤：海景房、度假房、小城市養老房等。

碧海藍天，陽光沙灘，曾經很多人都夢寐以求有一套海景房，家門口就有“詩和遠方”。然而多少被忽悠去銀灘買海景房的，有多少不是后悔莫及。實在是買來沒法住人，潮濕，風大，還時不時刮臺風，不用多久，家具發霉，陽臺欄桿搖搖欲墜，有些人買了海景房空置在那里幾年，房子不住人都爛成什么樣了。

度假房就不用說了，有多少人買個度假房長期居住的？還有養老房，一開始老人還愿意去做，到后面老人就不愿意去了，小地方的養老房只適合旅居住一段時間，根本不適合長期居住，醫療配套人文都跟不上，最終買了都是閑置。

3、三四線城市的超高層

超高層房子光電梯這一項，就可以大概率猜測，未來終將淪為貧民窟。你想想，超高層住戶多，每天等電梯就能等的人崩潰，而且這種小區人員密度高，人多的很，噪音隱私全無。

將來電梯老化，最終維修費用就得靠業主自掏腰包，一旦住戶意見難統一，尤其租戶多的樓更難，最終電梯換不了，高樓爬不上去，有點錢的人都不會愿意待。

關鍵這種超高樓層的房子，住的越高逃生就越難，消防云梯最高只到20樓左右，再往上一旦著火，只能聽天由命。而且這種房子一旦老了，將來根本就修不起，也拆不起，如果維修費還收不起，物業一旦擺爛，住戶就只能倒霉。

如果你現在還幻想著買這三類房子用來出租，勸你早打消這個念頭，說不定幾年租下來還不夠維修費。

所以，買房一定要牢記：買舊、買大、不買三，才能不踩坑！