上海最難賣的幾類房子，請一定避坑！

各種類型的錯配產品

錯配，就是你的房子總價太貴，超越了所在板塊能吸引來的購買力水平。

舉個例子，如果你有1500萬預算買房，是買中環(huán)的商品房，還是青浦新城的頂樓復式？

毋庸置疑，除非是住在青浦的本地人，大部分人都會選前者。

青浦新城的大部分購買力范圍就是400-600萬，你1000多萬的房子，注定是接盤者非常少，放到二手市場上就是極為難賣。

這種房子有沒有？不是作者瞎編的把？

答案肯定是有的。

青浦有個小區(qū)叫金地佘山天境，大戶型就是以年為周期成交的。

對比于掛牌量，真的是有點慘，根本賣不掉。

一般來說，最長出現錯配的房子，就是那些總價跨越階層的房子：

比如剛需社區(qū)里的超大戶型，和中產社區(qū)錯配；

中產社區(qū)的超大戶型，和豪宅總價錯配。

當然，很多時候，錯配都不需要這么大的價差。

比如主打學區(qū)的掛戶樓老破小片區(qū)，大家都是200-300萬的總價。

但是你如果是大戶型，總價貴了一兩百萬就很難賣了。

一方面單價肯定賣不過小戶型，實際上在市場上接盤的人也相對比較少。

這種就屬于是背離了板塊的主流需求，也叫錯配。

這樣的房子，在今天的市場，真心是難賣的要命，大家一定謹慎避坑。

房子不會賣，價格不好談

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被時代淘汰的產品

說起被時代淘汰的產品，最為典型的一定是老大樓，或者說老塔樓。

一年前我就寫過一篇關于老大樓的文章，詳細的寫過這種房子的問題，感興趣可以移步上海跌的最狠的，居然是這類房子？

在市面上大多都是六層以下矮房子很多的年代，有電梯、站得高看得遠的老大樓的確是很稀缺的。

但是隨著高層住宅的進化，在今天的眾多飛機戶型落地窗面前，朝向奇怪、南北不通、小窗天井的老大樓自然是要被淘汰的。

尤其是那些面積比較大的房子，今天直接成為了老破大：

改善客群不喜歡，剛需客群買不起。

當然，在某種程度上來說，這種房子也叫錯配了。

另一類被時代拋棄造成不太好賣的，是部分樓梯商品房。

說部分，是因為在那種周邊都是剛需社區(qū)、或者很多老公房的區(qū)域，樓梯商品房反而因為品質不錯還比較好賣。

比如寶山大華的樓梯商品房，離地鐵口比較近的一直比較暢銷。

但比較尷尬的是市區(qū)里，那種既有樓梯又有電梯的小區(qū)里面的樓梯商品房。

在當時的時代背景下，很多人因為電梯房得房率低，樓層高，反而喜歡選擇無電梯的房子。

但到了今天電梯房普及的時代，總價600萬以上的樓梯房賣掉都很難。

像徐家匯的天際花園，就是典型的既有電梯高層，又有六層無電梯洋房的社區(qū)。

以前，其中不帶電梯的洋房相對賣掉就比較困難。

但是自從部分樓幢安完電梯之后，房子也相對好賣了起來，本質上也是符合了對應預算客戶的生活配置需求。

所謂的被時代淘汰，理性說就是排到了購房者們的買房鄙視鏈的末端。

大家都是優(yōu)先看最合適的、最新的產品，實在沒得選才會去看這些老房子，撈到的客戶太少了，房子自然難賣。

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酒店式公寓

酒店式公寓，可以稱之為上海限購時代的“甜蜜陷阱”。

一兩百萬，單價可能只是周圍住宅的一半，就可以讓沒有購房資格，漂泊無依的年輕人在上海安個家。

而且這些酒店式公寓一般都是商場的配建產物，也因此樓下就是商場和地鐵。

雖然得房率低、水電費貴，但是在當時的嚴苛購房資質情況下，是很多人唯一的選擇。

比較經典的有寶山顧村的北城天街，淀山湖大道的萬達茂，當年都賣的很火。

此外，在當年，對于那些已經限購的家庭，買一套公寓拿來收收租金也是不錯的選擇。

如果上海一直維持之前極高的購房門檻，這類房子倒也不至于無人接盤——

但是大環(huán)境早就變了：

郊區(qū)購房資格取消只剩臨門一腳，首付比例只剩15%，利息更是極低。

買100萬公寓50%首付就是50萬，以前35%住宅首付的時代啥也買不了，今天可以買個三百多萬的標準住宅。

但是麻煩的是，連剛需都沒了，剛需住宅都賣不動了，何況公寓？

這種情況下，這些曾經主打剛需上車的公寓自然都是岌岌可危。

因此，我們可以看到，大量的郊區(qū)酒店式公寓開出了高額傭金、大量二手酒店式公寓破發(fā)掛牌——依然賣不掉。

不過最近問世的酒店式公寓也不再和當年一樣只是搞小面積收割年輕人，如今酒店式公寓也搭上了改善的東風，開始做起了大面積。

無論是市區(qū)和郊區(qū)，最近幾年都開出了很多一百多平甚至兩百多平的酒店式公寓——

只能說，一定要避坑，這是更加大的雷，幾乎必然會砸手里。

這個領域里，除了市中心高級酒店運營的頂級公寓比較稀缺，其他的都洗洗睡吧，盡量不要碰。

遠郊住宅

這個范圍，包括剛需新房，遠郊別墅，遠郊二手房。

遠郊的房子不好賣如今已經形成共識。

上海的剛需不太夠用了，上海的城市開發(fā)思路變成了回歸市區(qū)，上海郊區(qū)的新房還在大量供應：

這種情況下，遠郊的購買力自然是大幅度萎縮的，很多遠郊小鎮(zhèn)都成了“鶴崗化”的地方，房子自然是無人接盤。

上一個走上這個道路的就是之前的環(huán)滬，如今上海郊區(qū)的一些地方也是如此上海郊區(qū)，正在環(huán)滬化。

其中最麻煩的就是那些遠郊無餅的地方：

如果說有規(guī)劃，至少還有個對未來的盼頭。

如果一個小鎮(zhèn)連規(guī)劃都蹭不到，那就和環(huán)滬邊陲沒啥區(qū)別了。

比如寶山羅涇、嘉定華亭、青浦白鶴這些地方，新房可以靠著廣告、分銷帶看客戶。

你的二手房可就沒那么容易找到下家了。

沒落的地方

前幾天寫了一篇關于外高橋新房滯銷的文章浦東下滑最嚴重的地方，房子一套都賣不掉了很火，一天多的時間就成為了10w+的爆款文章。

外高橋板塊房子賣不掉的核心原因就在于板塊地位嚴重下滑，或者說沒落，購買力下降、流失。

20年前浦東產業(yè)最強的是金橋和外高橋，整個浦東北面購買力很強，外高橋、森蘭房子很好賣。

如今進入張江時代，浦東城市發(fā)展一路向南，北面已經靠江的外高橋就成了明日黃花。

在增量不再的時代購買力缺失外流，房子自然難賣。

由此引申到上海的那些老工業(yè)區(qū)，比如老閔行、老寶鋼、金山石化，都有類似的情況，具體可見上海工業(yè)區(qū)的三大遺憾。

隨著產業(yè)人群減少，購買力外流，這些地方都逐漸成為了內生型市場，房子大多都是地緣客戶成交，肯定是不好賣的。

類似的還有近郊的一些老城，比如以前大虹橋里面，青浦徐涇老鎮(zhèn)、閔行諸翟華漕都是獨立小鎮(zhèn)，有自己鎮(zhèn)上的核心位置。

這些小鎮(zhèn)九十年代到兩千年代初期也建設一些屬于“鎮(zhèn)子豪宅”的商品房社區(qū)，當年只有本地的有錢人才能買得起。

但是隨著上海市區(qū)拓容、大虹橋開發(fā)，這些區(qū)域逐漸融入市區(qū)的價值體系，新房大量供應——

這些開發(fā)于那個時代的好房子直接就變成了無人接盤的資產。

結語

上海樓市如今以改善為驅動力，很多家庭都要先賣后買。

怕就怕賣低了價格，買入了新的垃圾資產，屬于自己家庭的資產置換鏈條直接就崩了。

因此合理分析標的價值潛力，就變成了重中之重。

篇幅有限，關于買房選擇，賣房技巧，后續(xù)會繼續(xù)推文。

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