上周末，市場(chǎng)出現(xiàn)不少信號(hào)。

1、廣州竟然開(kāi)始上調(diào)房貸利率；

2、70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，止跌回穩(wěn)似乎又進(jìn)一步；

3、4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布。

市場(chǎng)到底什么情況？距離止跌回穩(wěn)還有多久？

先來(lái)說(shuō)說(shuō)，廣州房貸利率不降反升的事情。

5月17日，廣州宣布首套房貸利率從3.0%上調(diào)至3.1%。

很多人認(rèn)為，廣州這是在打壓樓市。

但實(shí)際上，房貸利率上調(diào)，恰恰是樓市托底進(jìn)入新階段的信號(hào)。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)真的太巧了。

要知道，5月初基本已經(jīng)確定20號(hào)LPR將會(huì)迎來(lái)新一輪下調(diào)，幅度大概是10個(gè)BP。

廣州選擇現(xiàn)在上調(diào)10個(gè)BP，很明顯就是為了對(duì)沖LPR的下調(diào)。

當(dāng)前5年期LPR為3.6%，廣州此前執(zhí)行的是LPR-60個(gè)基點(diǎn)，也就是3.0%。

如果本月LPR真的下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.5%，而廣州還執(zhí)行原減點(diǎn)，那房貸利率將降至2.9%。

之前我們就叫停過(guò)低于3%的房貸利率，并且銀行還有比較大的息差壓力，出現(xiàn)防御性上調(diào)也是非常合理的。

所以說(shuō)，這次房貸利率上調(diào)，我認(rèn)為更多是處于維護(hù)金融穩(wěn)定的角度去思考的。

不過(guò)這背后，也傳遞出了3層信號(hào)：

1、3%的房貸利率可能已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

2、未來(lái)房貸降息，將以降低LPR為主，加點(diǎn)的降低空間會(huì)越來(lái)越小；

3、穩(wěn)樓市方向開(kāi)始變了，隨著跌幅的收窄，刺激的方向也會(huì)變化，現(xiàn)在更多是偏向結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)，而不是全面刺激反彈。

接下來(lái)的救市政策會(huì)更講節(jié)奏、更看結(jié)構(gòu)，不會(huì)靠極限寬松換來(lái)短暫反彈，而是為長(zhǎng)期企穩(wěn)打基礎(chǔ)。

今天，70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也公布了。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，4月樓市還是穩(wěn)的。

70城里有24城新房?jī)r(jià)格環(huán)比是上漲的，6座城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

4月最大的變化就是關(guān)稅戰(zhàn)的升級(jí)，還是比較影響市場(chǎng)信心的。

但是從數(shù)據(jù)整體來(lái)看，跟上個(gè)月相比沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)，可見(jiàn)這輪樓市回暖的趨勢(shì)是穩(wěn)定的。

并且，房?jī)r(jià)同比下跌的幅度也有收窄。

一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌2.1%，降幅比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

二三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降3.9%和5.4%，降幅分別收窄0.5個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

同比是跟去年的成交價(jià)格相比的跌幅，更能反應(yīng)價(jià)格全年房?jī)r(jià)漲跌的幅度。

4月數(shù)據(jù)里，無(wú)論是一線城市，還是三四線城市跌幅都在收窄的。

從這個(gè)角度來(lái)看，市場(chǎng)情緒已經(jīng)在從“恐慌”過(guò)渡到“觀望”情緒。

房?jī)r(jià)雖然仍有調(diào)整，但已不是“瀑布式”下跌，而是“磨底式”收斂。

只不過(guò)，相比3月，4月樓市數(shù)據(jù)確實(shí)略有下滑。

一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平。北京和上海上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%；

二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.2%。其中上海上漲0.1%，廣州持平，北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。

二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%。

從整體趨勢(shì)來(lái)看，3月的小陽(yáng)春到了4月是有下滑的，所以5月初，我們這邊也公布了新一輪的降準(zhǔn)降息。

甚至還表示要“將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”

這句話，我之前寫(xiě)文章跟大家分析過(guò)，我認(rèn)為是新一輪樓市刺激的大方向。

當(dāng)?shù)_(kāi)始收攏之后，剩下的就是要調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型了。

所以說(shuō)，接下來(lái)收儲(chǔ)、城中村改造、保障性住房建設(shè)，超大特大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或許會(huì)迎來(lái)新的機(jī)會(huì)。

經(jīng)濟(jì)修復(fù)漸穩(wěn)，樓市雖承壓但仍是穩(wěn)定器。

從4月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)的恢復(fù)還在持續(xù)推進(jìn)，增幅較猛的還是以舊換新的種類(lèi)。

4月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.1%，繼續(xù)維持中高速增長(zhǎng)。

其中，家電、家具、辦公設(shè)備等與住房密切相關(guān)的商品零售增幅高達(dá)兩位數(shù)，家電同比增長(zhǎng)38.8%、家具增長(zhǎng)26.9%。

從數(shù)據(jù)上也能看出，這跟以舊換新政策分不開(kāi)關(guān)系，這也能說(shuō)明樓市雖然成交不熱，但其“帶動(dòng)鏈條”在強(qiáng)勁運(yùn)轉(zhuǎn)。

第二，制造業(yè)強(qiáng)勢(shì)修復(fù)，房地產(chǎn)仍舊承壓，經(jīng)濟(jì)正構(gòu)建多元增長(zhǎng)新模式。

4月制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)8.8%，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10%，出口也實(shí)現(xiàn)9.3%的增長(zhǎng)。

這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的動(dòng)能正在逐步從“土地C政驅(qū)動(dòng)”向“科技+制造”切換。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.9%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比依舊下跌2.8%。

樓市雖然還是拖累部分，但是主角地位正在慢慢退場(chǎng)。

第三，房地產(chǎn)作為“穩(wěn)定器”的作用仍在，結(jié)構(gòu)調(diào)整正倒逼行業(yè)回歸理性。

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依舊負(fù)增長(zhǎng)，但從相關(guān)消費(fèi)強(qiáng)勁、價(jià)格跌幅收窄、城市分化加劇等現(xiàn)象來(lái)看，房地產(chǎn)正在從“高杠桿高周轉(zhuǎn)”的舊模式，回歸“穩(wěn)信用、保交付、促消費(fèi)”的新邏輯。

房地產(chǎn)的角色正在重構(gòu)，它不再是拉動(dòng)GDP最主要的動(dòng)能，但仍是穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)消費(fèi)的支點(diǎn)。

說(shuō)到底，房地產(chǎn)正從“增量引擎”轉(zhuǎn)為“內(nèi)需壓艙石”，它不再是政策刺激的抓手，但依然是信心與就業(yè)的支點(diǎn)。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這更值得重視：

樓市不會(huì)暴漲，但底線穩(wěn)定性增強(qiáng)；

政策不會(huì)再打雞血，但會(huì)給出溫和助力；

房?jī)r(jià)不會(huì)齊漲，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依舊存在。

廣州升息、房?jī)r(jià)橫盤(pán)、投資下行，表面上是冷清的，但深層是市場(chǎng)在重建自身節(jié)奏。

這不是快速拉升前夜，但很可能是筑底確認(rèn)的關(guān)鍵階段。

未來(lái)的樓市不會(huì)是全民狂歡，而是分化中的少數(shù)紅利：

對(duì)剛需，是“選對(duì)時(shí)機(jī)和板塊”的窗口期；

對(duì)改善，是“資產(chǎn)切換”的低位起跳點(diǎn)；

對(duì)投資，是“穿越周期”的認(rèn)知競(jìng)技場(chǎng)。

如果你還搞不清楚你手中的房產(chǎn)，接下來(lái)還有沒(méi)有機(jī)會(huì)超越周期？現(xiàn)在是該買(mǎi)還是該賣(mài)？或者你想知道，你看中的房子未來(lái)潛力如何？

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