2025年4月2日，由日新網主辦的“PMIF2025物業經營創新者論壇-上海站”成功舉辦，PMIF是日新網主辦的全國系列主題論壇，論壇以“科技賦能，增值創新”為主題，匯聚行業先行者與科技領軍企業，深度解析AI賦能下的服務場景重構路徑，探討如何通過智能化基建搭建、數據資產運營及服務模式創新，將傳統物業從"空間管理者"升級為"生活服務集成商"，在降本增效的同時開辟增值服務第二增長曲線，共同繪制物業行業智慧化轉型的價值藍圖。

今天站在這里，我想從一個生物進化故事開始——人類褪去體毛的歷程，本質上是獅子的追逐倒逼出的生存進化。這個隱喻恰如當下物業行業的處境：當"硅基文明"沖擊傳統服務模式，我們必須思考如何從"被追趕者"蛻變為"主動進化者"。

從業中介20年，我始終在追問這個行業的本質價值。理論上，中介應是信息的橋梁，但現實卻演變成"信息壟斷者"。租房平臺展示精美圖片卻強制聯系經紀人，這種扭曲的商業邏輯背后，暴露的是行業核心矛盾：用戶需要的是高效連接，而傳統中介提供的是人為制造的交易壁壘。

反觀物業企業，我們手握社區服務的金鑰匙卻難以開啟增值之門。當業主連最基本的租房需求都不愿通過物業解決時，這不僅是業務缺失，更是信任關系的斷裂。數據顯示，一二線城市住宅社區平均出租率達30%-40%，但物業在這塊價值洼地的滲透率不足5%。這種反差正是行業進化的突破口。

與傳統中介相比，物業開展租售業務具有天然的進化優勢。

第一，100%房源觸達率，物業掌握著業主第一手信息，無需像中介那樣付出高昂獲客成本；5-8年的管家服務沉淀，遠超中介經紀人平均18個月的留存周期，形成深度社區關系網絡，物理空間獨占性無可比擬，社區公告欄、業主群等私域流量池是中介無法復制的資源。

第二，我們通過5年實踐驗證的"物業租售極簡模型”，前端：AI經紀人（處理80%標準化咨詢）+ 真人管家（專注帶看與關系維護），后端：智能管理系統（房源自動核驗/客源智能匹配/交易全流程可視化）這套系統讓管家3天即可上崗，15天產生成交，人效提升300%

第三，商業本質重構。傳統中介的"高提成-高流失"模式在物業場景被顛覆，管家基礎薪資+彈性傭金，綜合收益提升35%以上，企業獲得30%穩定毛利率，遠高于物業費2-5%的利潤水平，北京某項目實測：2000戶社區年增收42萬，管家月均增收2800元。

物業開展租售業務面臨缺乏專業經紀人員、缺乏標準化培訓體系、銷售型業務與傳統物業服務KPI體系沖突等很多痛點，我們研發的"社區服務操作系統"包含三個進化引擎，給出針對性進化方案。

第一，認知進化引擎，解決"不愿做”。引進動態激勵算法，35%-70%的分擁比例，根據管家服務年限自動調節；使用心理賬戶系統，將收入增量可視化呈現。

第二，能力進化引擎，解決"不會做”。使用AR房源采集系統，手機掃描自動生成3D房源模型；引入AI話術鏡，實時指導管家溝通話術；交易沙盒可以模擬18種典型交易場景。

第三，管理進化引擎，解決"不好管”。把工單區塊鏈，服務流程不可篡改記錄；情緒識別系統還提前預警服務風險；知識圖譜可以自動沉淀社區服務經驗。

真正的進化發生在組織層面，崗位基因編輯創造"社區資產管家"新物種，兼具了物業服務者的溫度、經紀人的效率、數據分析師的精準。績效表達重構開發"服務價值指數（SVI）"，量化評估房源維護質量、租客匹配精度、業主滿意度傳導。組織記憶進化通過AI不斷沉淀形成社區服務知識庫、租客需求預測模型、房屋健康度評估體系。

當物業租售滲透率達到15%臨界點，中介行業將出現"社區排斥反應"，門店運營成本上升40%；達到30%臨界點，形成物業特有的"社區級MLS（房源共享系統）”；達到50%臨界點：重構房地產價值鏈，物業成為存量時代基礎設施運營商。

生物進化史上有個有趣現象——現存99%的物種其祖先都經歷過"邊緣突破"。今天，站在行業邊緣的物業企業，正握有打開新生態位的鑰匙。這把鑰匙不是簡單的業務疊加，而是用社區服務的基因密碼，重寫不動產服務的底層邏輯。

正如麥克盧漢所說："我們盯著后視鏡看現在，倒著走向未來。"當整個行業還在用中介的思維做物業時，我們選擇用物業的基因重塑租售。這不僅是商業模式的創新，更是一場關于行業本質的認知革命。