綠城濱江項目給了這次選題機會，如果不是接近20萬的單價、如果不是套均5000萬起步的日光盤，我想我們不會這時候看向濱江

但當我們將目光看向這篇波光粼粼江面的時候另外的問題也出現在我腦海

你說這樣的濱江段還剩多少個“綠城潮鳴東方”

上海徐匯濱江段?快樂飛拍

要回答如此宏大的命題需要我們做點準備

首先我們來限定下“長度”，黃浦江全長113公里，我們截取“南外北中”這段

“南外環-北中環，目前北中環以北濱江段有待開發，南濱江開發已經進入三林段

寬度方面理論上應該計算一線濱江地塊，但上海基本將這里留給步道、公園、商辦，所以這篇說的濱江地塊其實是理論上的“二線”濱江

于是很快我們就有了上海濱江板塊考察范圍

涉及黃浦、徐匯、浦東、楊浦的25個街道

上海各區的《xx區單元規劃》官方文件

開始吧今天的干貨之旅，去看看上海濱江段到底還剩多少機會

01

還剩16%的機會

這是根據地塊數量、而不是面積

我們將25個街道的規劃文件找出來，從黃浦區開始逆時針挨個兒數

以黃浦為例，根據2022年《黃浦區單元規劃》他只在外灘街道有兩塊住宅

紅線框位置，HP172、HP174地塊是“居住功能用地”（可能包含地塊）?《上海市黃浦區單元規劃》

但可惜這兩塊地已經開發為虎丘小區、洛克外灘源

于是黃浦濱江板塊上車機會，零

用這樣的方法我去看看全市

體量大我分浦西（黃浦、徐匯）+浦東+浦西（虹口、楊浦），黃浦說完了，徐匯濱江段很長，核心段涉及濱江的板塊分別是斜土路、龍華、長橋、華涇

根據2022年《徐匯區單元規劃》這4個街道有17塊涉宅地塊

但只有2塊來自長橋街道的涉宅存在機會

點擊可放大，徐匯長橋街道xh297A、xh298A含住宅組團

接著是浦東，這是濱江大戶，涉及濱江的街道達到10個，而10個街道的61塊涉宅地塊里

點擊可放大，浦東濱江街道

圖片有點長，我分成兩部分，浦東部分整體來說只有12個地塊包含所謂的機會，且多來自三林

點擊可放大，三林街道可以分為前灘、三林中環以南

最后就是浦西北上海部分，主要就是楊浦

我們前面提到過“南外北中”，核心段濱江向北只能算到中環

楊浦核心濱江段涉及街道也達到4個，這4個濱江街道里的22個涉宅用地里有5塊還有開發的空間，比浦西多、比浦東少，算上海濱江段的“中部供應商”

點擊可放大

好了回到開篇問題，我們還剩多少機會

上海涉及濱江區域4個、涉及濱江的街道有21個，這其中涉宅地塊121塊，而有開發可能的還剩19塊，占比16%，這也是為什么我會說不到兩成

這數字可能比我們想象的要多，畢竟這是百年外灘的上下

但對于全國各地的開發商而言這是土地市場的絕對窄門

02

不過這答案還不夠準確

16%的數字是控規圖告訴我們的，但實際情況并不完全跟著控規走

于是我沿著上面說的核心濱江段騎行了一圈，從濱江的骨頭縫里再挖一挖

比如“保留地塊”

在浦東金橋板塊遷走滬東船廠后留下來的地塊

這里面濱江段有近15塊地是戰略預留區

?《浦東新區金橋-外高橋單元規劃》

而且目前的地塊劃分還只是主干道劃分，二度切割可能地塊更多

滬東造船廠所在的金橋板塊位于中環內，板塊內還有6號線、12號線雙軌，資源底盤決定了這里的濱江價值可能會被二次挖掘

再比如“地塊轉性”

世博板塊跨過川楊河后可以看到這樣的4塊地

在它的南、西、西南還有對應的3塊

控規圖上它的西側是兩塊住宅組團（也就是01部分統計的浦東上鋼新村街道兩塊住宅地塊），東側是兩塊商服地塊

我們看下上鋼新村街道的規劃，這塊地西側沿江面全部為商服地塊，耀華路以北也有三塊商服地塊

紅色為商服地塊，黃色為涉宅地塊，SGa-07、SGa-04為浦東上鋼新村兩塊住宅用地

雖然規劃已定，但當東側的兩塊還是毛地狀態的商服地塊會不會轉性也是讓人遐想

從商服轉住宅的例子不僅僅是綠城潮鳴東方如此，再往前前灘的這兩塊地也是從原本的商服地塊轉為現在的前灘海悅華庭、前灘江悅名庭

?左：三林-前灘規劃圖，右：百度地圖

而從最新發布的城市更新文件來看，土地轉性這件事的概率會變大

?《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見(2025年5月2日)》

這件事被“推動”的背后是城市規劃和城市發展的方差彌合，比如某地商服容量已經飽和，那接下來的商服地塊還要不要接著做商服，做的話可能就面臨前期招商引資的困難以及后期高空置率的風險

所以16%之上還有些遐想空間

不過總的來看機會還是少的，總體來看不到兩成的機會，后續可能勉強撐上兩成，不能更多了

毋庸置疑上海濱江是全國房企的絕佳機會，但也是近乎絕跡的機會

03

所以地都哪去了

也是這次騎行讓我更深刻理解什么叫上海濱江

三十年前上海陸家嘴居民舉家搬遷開啟了轟轟烈烈的浦東大開發

浦東大開發就是上海以黃浦江為中軸進行城市二次開發的國家級戰略，此30年上海的地段價值也因為那條濱江不斷重塑

而城市二次開發這是真正意義上國際化大都市的城市開發，這樣的開發自帶兩個標簽：態度上的共享、功能上的產業+生態，換句話講

它從一開始就沒有為開發商準備多少機會

騎行的239分鐘里我看到最多的是徐匯濱江沿岸的商業+藝展

沿著龍騰大道一路向南，西岸油罐藝術中心、西岸美術館、龍美術館、西岸傳媒港

上海濱江徐匯濱江段

路邊的藝術雕塑、建筑立面上的藝術畫作、個性化的街區商業、綠化里的露營場地，所有潮流藝術元素瞬間具象

三林濱江還處于開發芒種階段，濱江的路還得繞行好大一圈

但是到了世博公園段，你很難想象上海內環邊上的濱江段居然是如此水美草肥的地方

從公園還能遠遠眺望遠處的陸家嘴三件套，你會看到上海對生態的驚人保留，哪怕是濱江段、即使是濱江段、最好是濱江段

上海濱江世博公園段

一路向北你會在后灘的位置看到大量雖然是住宅，但都留給租賃的地塊

北部已有的兩處城方租賃項目，即便是寸土寸金的濱江段依然給租賃保留了土地

上海濱江上鋼新村街道段（世博）

講實話本質上你會看到濱江段在上海城市規劃層面的終極要義

屬于所有人

所以回過頭再去看前面的窄門，這門似乎窄的多了幾分理所當然

04

面對這樣的濱江，開發商除了抓上車機會外還能做什么

地塊本身就決定了贏面，上車濱江而且是上海濱江這本身就是躺贏

但除此之外呢

這也是這兩年濱江產品提供的另一類思考

就是當所有人都在all in地段價值的時候，有部分人站到了對面的產品力這件事

受益于中介和老板的“壓榨”哈哈哈，我日常會跑兩類盤，日常踩盤新盤、周六日踩盤比較有口碑的二手

這兩年濱江盤變多，所以就變成了踩完新盤又去看看周邊二手

如果有跟我同樣軌跡的買房人一定會理解我接下來要說的

就是兩代產品力的接力

二十年前是上一輪濱江開發爆發期，現在我們熟知的濱江凱旋門、仁恒濱江園、盛大金磐花園、世茂濱江花園

這些項目地段極致、產品力也是絕對的上乘、園林景觀和會所配套也是挖空心思，世茂濱江花園甚至將綠化率做到＞50%、仁恒濱江園的會所到現在依然很好用

但如果你去看過這兩年的濱江產品你會看到產品力整個往上跳了跳

比如出現文化符號這件事

綠發浦江園握在手里的地段資源是可觀的，黃浦腹地+濱江

但項目語言上他的第一個亮點是自帶上海歷史的商會會館的修建保護，并且通過設計將城市歷史和項目做了融合

典型的文化型地產人思維，帶來的就是新一代濱江產品力基礎上的城市人文項目標簽，獨一無二

再來你會發現空間更為走向縱向立體

這就要開頭提到的綠城潮鳴東方，非一線濱江地塊，0.5個小目標起步，居然賣成了一個日光盤，所以聽到那句上海最好賣的還是5000萬以上的房子，好氣又好笑

日光背后大家都相信綠城品牌，而品牌背后更實際的就是產品力

6米挑空的同時還向下深挖6米，縱向空間給到立體綠化

空中泳池、無縫銜接的空中廊橋，又豐富了一遍立體空間，這樣的產品力放在現在的濱江二手市場里是降維存在，主打的不是濱江景觀，而是濱江生活

陸家嘴北濱江的太古源源邸更夸張，強烈建議濱江項目開發的小伙伴可以把這個項目當做教科書收藏起來

樓棟抬高三層，完成架空層打造的同時讓每層都能觀江

眼花繚亂的空中走廊讓項目和濱江牢牢生長在一起

所以你說他們賣的火單純因為新么、或者地段好？不盡然

甚至像綠城項目還不是真正意義的一線濱江

永遠相信錢是聰明的，這些項目熱賣的背后是開發商對于生活場景鉆研的獎賞

當這樣的努力成片的出現在濱江項目上的時候，你會發現濱江段的開發其實已經進入另一個階段

如果說上一代濱江產品還停留在橫向江景里有沒有斷江這個問題

那新一代濱江產品正在縱向深挖濱江生活價值

到底是怎樣的濱江生活才是真正意義的濱江的生活，這問題不好回答，但我想不斷變化中的答案才是那個不變的答案

05

30年前當上海嘗試跨江開啟新一輪城市開發，城市核心也從黃浦腹地轉移到陸家嘴濱江

這樣的故事發生在許多城市

武漢的武昌濱江、二七濱江、重慶兩江峯、廣州的后航道....

本質上都是城市借由濱江資源開啟的城市二次生長，城市核心區從老城廂遷移

而上海作為濱江概念之母，他的濱江段發展更為典型

也更為先驅

地段供應越來越少，但濱江產品在再開發中開啟了二次迭代，最后我們會發現，留給開發商的時間確實不多了，但留給濱江生活的想象還在繼續

以上為正文，來自巧克麗麗

感謝單盤主義工作室文慧對本文規劃內容的支持

這是真叫盧俊公眾號的第6083篇原創文