從開始拆遷到如今土地供應，足足7年有余，西安北二環內的棗園城改用地終于“上架”了。

作為西安二環內體量最大待開發項目的首發地塊，棗園城改也是“豪氣十足”，一上來供應了一宗近百畝的地塊。

二環內&單宗近百畝的地塊，有多稀缺？

印象最深的是，可能就是2016年底融創拿下東二環陜建機廠137.4畝純住宅用地了，溢價率高達168.12%！

說個最近的，去年年底二環邊的剛家寨城改用地拍出了當年總價地王。

誰將拿下棗園城改用地，又將締造怎樣的傳奇故事？

約95畝，13.4億元起

今天，棗園城改項目推出的首宗涉宅用地，地籍標號為WY10-29-215。

首發土地現狀實拍

宗地位于未央區樂學路以東，文景路以西，鳳城南路以南，方新路以北，凈用地面積63457.91㎡(折合95.187畝)，其中住宅用地61934.94㎡（折合92.902畝），商服用地1522.97㎡（折合2.285畝），土地用途為住宅、商服（共用宗）。

宗地容積率不大于3.69，建筑密度不小于20%，綠地率不大小于37.3%，建筑限高100米，地上總建筑面積不大于231470㎡。

按照土地出讓文件，宗地將配套建設 5058 ㎡幼兒園、750㎡的社區服務站、270㎡的社區衛生服務站、450㎡養老服務用房等公建配套設施，建成后無償移交給未央區政府相關部門。

本次掛牌宗地按照價高者得為原則確定競得人，同時不接受受聯合競買。宗地競買保證金為26825萬元，起始價為13.4122億元。

按照起始價計算，該宗地折合地價1409.04萬元/畝起，樓面地價5794.36元/㎡起，實際地價會更高一些。

二環內棗園城改用地的首次供應

從宗地所處位置看，宗地地處北二環內，是市場期盼已久的棗園城改項目用地。

首發土地現狀實拍

說到棗園城改項目老西安人并不陌生，其與剛家寨城改、保利青龍寺項目等齊名，均屬于備受市場關注地處城市核心的巨無霸城改項目。

但和剛家寨城改、保利青龍寺項目地處二環邊不同，棗園城改項目為真真切切的二環內，含金量更勝一籌。

按照片區規劃，棗園片區城改項目用地約千畝，但刨去133畝的安置用地、545畝的公園、學校及道路用地后，實際商業開發體量大約為322畝。截止目前，15棟安置樓已建成。

安置樓實拍

另根據早前發布的《關于未央區棗園村城中村改造項目實施詳細規劃》顯示，項目的開發用地共計9宗，土地面積共計327.65畝，地上計容建面819869.3㎡。開發用地以住宅用地為主，共計6宗287.4畝，容積率在1.31-3.8；商業用地有2宗共計12.75畝；還有1宗27.5畝的混合用地。

今日首次供應的土地為6宗住宅用地中單宗體量最大的一宗，近百畝體量，可見未央區的誠意所在。

從周邊配套上，宗地周邊最大的資源優勢在于商業資源豐富。周邊分布有盛龍廣場、印象城、榮民時代廣場、京東MALL等大型商業；當然學校資源也不錯，南側緊鄰的就是棗園小學，東側還有未央區最好的小學方新小學等。

另外，宗地距離地鐵2號線大明宮西站直線距離約1公里，距離大明宮遺址公園約2公里。

眾所周知，棗園城改項目原為X大接手，但伴隨著X大的暴雷，誰會接手？根據未央區的官方報道，棗園城改用地投資110億元，并不是一般房企的承受范圍內。

所有問題的答案將在2025年6月20日逐步揭曉。

長安擬推超140畝土地

回過頭來看這幾天西安的土地市場，可謂是熱火朝天。

中鐵置業在曲江二期拿下了今年西安單價地王，龍翔則以港務最高溢價之勢拿下久違的一宗土地，再加上未央區最近供應的這3宗土地，他們都有一個共性：即稀缺的優質地塊！

市場環境下行，各地方政府紛紛拿出“壓箱底”的地塊來托舉市場。

就在昨天，今年一直以來未在土地供應市場露面的長安區，在核心區也計劃供應一宗超百畝地塊。

根據《西安市長安區2025年度第一批次擬出讓住宅地塊詳細清單》顯示，長安區計劃在今年第二季度推出的這宗土地地籍標號為CA6-25-316。

宗地位于西安市長安區郭杜街道以北、規劃路以西，宗地凈用地面積140.877畝，容積率不大于2.5。

超140畝的大體量地塊&2.5的容積率一出，就奠定了該宗地的稀缺性。

另外，從宗地所處位置上看，宗地大概率位于萬科城潤園以南，周邊有多所大學、長安公園、西安湖濱學校等成熟配套。

除此之外，這兩天長安區還出現一則較大新聞，即航天城低調官宣了長安區和航天基地“區政合一”，形成了一個約120.15平方公里的整體。

屆時可以最大程度地整合資源協同發展，合力提升城市管理、城建和運營水平，未來發展更有想象空間。