2023年11月28日，福州的土拍中，有一個地塊格外耀眼：宗地2023-54號。

地塊信息：
地址：晉安區(qū)晉安中路東側(cè)、福新支路北側(cè)出讓地塊，土地面積：33883㎡；
容積率：＞1.0，＜3，建筑面積：約101649㎡；
地塊屬性：商住用地，建筑高度：100米以下；
起拍總價：22.98億元，起拍樓面價：約22607元/㎡。

最后該宗地2023-54號地塊舉牌舉到最后，由守正投資（福州眾益置業(yè)有限公司）經(jīng)過82輪舉牌競得；

溢價率高達18%，成交樓面價約26592元/㎡。

后來守正和建發(fā)一起合作開發(fā)該地塊，備案名為云畔公館，推廣名為建發(fā)灝云。

守正，在福州樓市的名氣似乎小了點，選擇于建發(fā)合作算是資源互補型吧！

前言

建發(fā)在福州的高端市場確實取得較大的成功，2年前的建發(fā)璞云，在7月初第一周的成交排行榜上斷檔領先：

建發(fā)璞云首次開盤，成交套數(shù)為97套，總成交面積為15184平米，均價為48572元每平米；

而第二名是金地自在城，成交33套，面積僅為2575平米，均價為11468元每平米。

當時的高端改善市場，確實還是受到高凈值群體的首選，但建發(fā)璞云的成功，有多種因素：

首先，這幾年建發(fā)房產(chǎn)在福州的口碑還算不錯；

其次，戶型定位端也很關鍵，建發(fā)璞云大多數(shù)戶型在150平米左右，7百多萬的預算，福州還是能支撐得起；

相反，對面的國貿(mào)天琴樾，由于戶型更大，總價更高，銷售狀況會略遜于建發(fā)璞云。

PART 1

圖片為實地拍攝

如果從地段上說，建發(fā)灝云盡管是在晉安區(qū)，但對比建發(fā)璞云不占下風，因為隔著一條晉安河，就到了鼓樓地界了；

這個位置與福州第二地王建發(fā)紫宸，實際直線距離也只有400多米；

隨便舉個例子，比如在去年8月最后一周，建發(fā)灝云銷售21套，總面積為3737平米，均價44595元，這個成績在福州排第二名。

彼時的建發(fā)灝云憑借新中式園林景觀＋第四代住宅打出一片天地，除了鼓樓之外難逢敵手。

建發(fā)灝云的西側(cè)有晉安河，南側(cè)有化工河，中介對此的說法是玉帶環(huán)腰，也算是吧！

由于同時擁有新中式園林景觀和四代宅，中介也喜歡往這個樓盤導客；

畢竟傭金也不低，有的高端客戶會被現(xiàn)場的園林景觀和四代宅所吸引。

從那個時候開始，建發(fā)灝云成為帶看轉(zhuǎn)換比比較高的樓盤。

但是，隨著福州不斷有更好的地塊曝光，還有其他競品攪局，發(fā)現(xiàn)建發(fā)灝云最近的大戶型賣得不太理想，盡管是沿河景觀視野較好的樓棟。

當然，超級大平層銷售欠佳不僅僅是建發(fā)灝云，位于鼓臺核心地段的超級大平層表現(xiàn)也不太理想。

PART 2

圖片為實地拍攝，上南下北（為了展示效果）

建發(fā)的沿河樓棟，為5號樓，7號樓和11號樓；

5號樓東端頭偶數(shù)層為206平米，奇數(shù)層為194平米，西端頭偶數(shù)層為241平米，奇數(shù)層為233平米；

5號樓房源共52套，截止目前網(wǎng)簽16套，網(wǎng)簽率大約為31%；

7號樓東端頭偶數(shù)層為206平米，奇數(shù)層為194平米，西端頭偶數(shù)層為240平米，奇數(shù)層為233平米；

7號樓房源共62套，截止到目前網(wǎng)簽12套，網(wǎng)簽率不到20%；

11號樓東端頭偶數(shù)層為238平米，奇數(shù)層為223平米，西端頭偶數(shù)層為229平米，奇數(shù)層為229平米；

11號樓房源共62套，截止到目前網(wǎng)簽17套，網(wǎng)簽率約為27%。

建發(fā)灝云其他樓棟戶型網(wǎng)簽率比較高，主要集中在150平左右的戶型，總價差不多在700萬左右，消化得比較快。

發(fā)現(xiàn)一個很奇怪的現(xiàn)象，建發(fā)灝云1號樓，2號樓和8號樓銷售不錯，因為這些樓棟臨近不利因素。

咱有一說一，廟宇不在南側(cè)，是在該樓盤的西面，影響沒那么大；

至于福州43中，采用封閉式管理，對于外面的住戶不會有太大的影響。

而這些樓棟單價會更低點，且戶型更小，低總價應該是去化效果好的關鍵。

PART 3

圖片為實地拍攝

其實，5號樓，7號樓和11號樓，西側(cè)都有較好的景觀視野，為什么賣不好呢？

從戶型來看，這些景觀視野樓棟都是超級大平層，總價在千萬左右，這個價位段，在鼓臺也有不錯的選擇，比如臺江的芝蘭月華，鼓樓的保利天瓚等。

至于保利屏西天悅，或許在戰(zhàn)略上是對手，但客觀說，那個地段雖然屬于鼓樓區(qū)，但周邊的繁華度真不如建發(fā)灝云。

這個價位段，可能能觸碰一下目前福州近乎天花板級豪宅——建發(fā)紫宸的188平米，雖然是入門戶型，對于普通家庭基本夠住，但那可是真鼓樓啊！

還有就是福州的地王龍庭路95號，也會對該樓盤200＋的戶型也會有一定影響，雖然戶型比較單一（除頂復外），但總價也比較接近。

關于建發(fā)灝云的不利因素，很多人只看到廟宇和43中，其實這并不是影響最大的。

臨近晉安河，當然有一定的優(yōu)勢，晉安河也有很悠久的歷史，但未必都是優(yōu)勢；

昨天在朱老師的直播間閑聊的時候，說了一下晉安河會出現(xiàn)的東西，另外一名網(wǎng)友也認可了，他說他的領導……

晉安河和化工河，也偶然發(fā)生過一些事件，老福州人都知道。

不過，考慮了很久，還是不把圖片放出來，有業(yè)內(nèi)人士說會影響他的銷售。

對于不利因素比較敏感的群體，想了解就多看一下本地新聞吧。

小結

圖片為實地拍攝

建發(fā)灝云其實是一個不錯的產(chǎn)品，無論從地段，產(chǎn)品力上來說，能與之形成競品的樓盤不多，說一下個人觀點：

建發(fā)灝云和臺江的芝蘭月華應該五五開，綠城采用了下沉式地下會所，海派摩登風格，可能從美學角度看，未來幾年有優(yōu)勢，但灝云第四代住宅也有一定賣點；

對比保利天瓚，那就只能PK兩個樓盤200＋的大平層了，從區(qū)位上看，鼓樓地段加持可能會好一丟丟；

但這兩個樓盤離得很近，地段基本雷同了，鼓樓的優(yōu)勢在于教育，不過保利天瓚周邊，沒有頂級名校吧；

再說，能買這種超級大平層的，他們會在乎劃片學校嗎？

但是，說到社區(qū)內(nèi)部的話，建發(fā)灝云有50畝左右的地塊，社區(qū)內(nèi)配套會更為齊全，保利天瓚就16畝地塊，再怎么規(guī)劃都改變不了業(yè)主活動空間小的事實；

所以，同樣是超級大平層對比，建發(fā)灝云對比保利天瓚有一定優(yōu)勢。

至于保利屏西天悅，社區(qū)確實也不錯（不比小地塊），但是福州本地人都知道，那只是鼓樓的邊緣板塊；

建發(fā)灝云的地段，應該更被老福州人認可，至于二者之間的產(chǎn)品力對比，因為還未交付，只能看到部分景觀，暫且擱置對比；

但是從口碑上來看，建發(fā)這幾年在福州打造的產(chǎn)品口碑都不錯，而保利所謂的天字系，常看到維權；

所以，只要不過于在于“鼓樓”這兩個字的話，還是建發(fā)灝云更有優(yōu)勢。

只不過，如今樓市還未完全轉(zhuǎn)暖，如果是在兩三年前入市的話，超級大平層可能會受到追捧；

但是，現(xiàn)在對于200＋的超級大平層，市區(qū)的購買力應該被消耗的差不多了。

所以，這些自稱豪宅的樓盤，只能在自己的小面積段有所突破，至于超級大平層，除了樓市要有更積極的信號外，還需要大環(huán)境的支持；

如果經(jīng)濟環(huán)境一路向好，老板糧倉足了，就能消化這些大平層。

但是，福州還有很多超級大平層，等待有緣的土豪。

不急的話，就慢慢看，慢慢挑吧！