方大廣場4套整層資產法拍房深圳南山科創高地的價值藏品

在深圳南山北環大道的黃金商務帶上，方大廣場3號樓以23層挺拔姿態，成為鏈接城市科創動脈的重要坐標。此次司法拍賣13-15層及22層整層資產，以前所未有的價格優勢與空間可塑性，為遠見者打開搶占深圳核心區科創領域的戰略窗口。四層樓宇各具稟賦，如同精心打磨的價值階梯，等待與深圳城市發展同頻的投資者披掛登臨。

一、四層資產圖譜：從性價比到云端價值的全維覆蓋

• 13-14層?精裝熟鋪：即享現成立體商務生態

約1655.2㎡整層空間，從109-314㎡，多元分戶設計，兼顧總部級企業的大氣場、中小團隊的精致需求。3.21-3.22萬/㎡起拍單價，較4.06萬/㎡市場價形成顯著倒掛，相當于立省超8000多元/㎡，單樓層差價超千萬。精裝交付，省去裝修周期與部份成本，產業集群效應初顯；其190元/㎡/月的穩定租金如同定心石，實為資產收益裝上“穩定器”。

• 15層?毛坯創變場：定制化空間的藝術留白

1683.92㎡，毛坯，整層，3.24萬/㎡的性價比之姿，成為創意改造的理想畫布。單戶面積較中低層微增5-10㎡，結構設計更是優化，無論是生物醫藥企業規劃實驗室動線，還是科技公司打造沉浸式展廳，裸露的水泥框架皆可化作承載想象的基底（以上裝修預案僅供參考，實際裝修設計風格需根據不同審美需求及成本預算）。低門檻投入搭配高改造自由度，為成長型企業預留“未來總部”的廣闊生長空間。

• 22層?次頂層云端資產：眼界與收益的雙重加冕

作為僅次于頂樓的瞰景樓層，1683.92㎡整層精裝空間，以3.39萬/㎡價格占據價值高點。200元+/㎡/月租金領跑全樓，7.4%多年化回報率更是有底氣傲視同類標的，北環大道的川流不息與大沙河公園的盎然綠意在此浪漫交匯，落地窗前的商務洽談更是自帶“城市會客廳”般具象氣質。對于追求資產質感與長期增值的投資者，本案便是層峰視野與穩健收益的完美公約數。

二、五大必爭價值：解碼南山科創芯的財富密鑰

1.價格倒掛紅利：肉眼可見的安全邊際

起拍價較市場價低20%+，單樓層總價差超1300多萬，相當于為投資加上“安全氣墊”。對比周邊寫字樓動輒250~300元/㎡/月的租金，本案以70~80%的價格實現同等區位價值，性價比優勢在南山核心區少有，更為資產增值預留充足上行空間。

2.硬核區位賦能：科創動脈上的黃金節點

地處北環大道與龍珠四路交匯處，自駕出行方便快捷，且距地鐵7號線龍井站500米左右，還有20余條公交線路編織密集交通網，可30分鐘直達福田、前海；3公里半徑內聚集騰訊大廈、酷派信息港等十幾家科創園區，況且30余萬高知人才更是催生旺盛租賃需求；樓下方大城商業體早已成熟運營，友誼書城、星巴克等配套環伺，500米直達天虹、萬象匯，工作與生活無縫切換。

3.產品力突圍：整層資產的三大核心優勢

• 空間：整層出租彰顯企業實力，8個獨立產證亦可靈活分割，分戶出租租金溢價可達15%，適配多元運營策略。
• 裝修自由：精裝層省去3000元+/㎡裝修成本，即租即用；毛坯層可按企業特性定制，研發實驗室、智能制造展廳皆能落地，避免二次拆改浪費成本和空間。
• 產權無憂：市場化商品房，50年完整產權（2014-2064），無政策限制，無論是長期持有還是未來轉手，資產處置從容而順心。

4.收益穩健如磐：穿越周期的抗跌基因

整體7%-7.4%的年化回報率，遠超深圳寫字樓平均5.2%的水平，即便在疫情期間，此地同樓出租率仍保持90%以上。據2023年市場數據，南山研發用房租金年漲幅達8%，本案4.06萬/㎡市場價尚處價值洼地，隨著片區產業升級，資產增值潛力將持續散發。

5.司法拍賣護航：透明交易的安心之選

區別于普通新房、二手房，司法拍賣標的由法院全程監管，但產權瑕疵需配合專業機構獲知。專業團隊提供全流程服務，從產權核查、稅費測算到貸款預審、評估，層層把控風險，讓交易全程清晰可控，讓投資更加省心、安心。

三、三類客群適配指南：精準匹配投資訴求

1.穩健派投資者：22層次頂層，坐享“雙高”紅利

本案適合追求長期持有、穩定收益且資產增值的投資者。若整層持有，年租金超400萬元，15年靜態回收期低于商辦平均水平。亦可聯合多位投資者共購，并分攤1400萬起的入門門檻，共享南山科創發展的時代紅利，讓現金流如北環大道的車流般持續奔流。

2.企業掌舵者：15層毛坯層，定制專屬商務王國

對于計劃設立總部或研發中心的企業主，毛坯狀態恰是最佳起點。可根據生產流程規劃實驗室、辦公區、展示區動線，省去拆除精裝的隱性成本。與8層南北藥行、13層領秀服裝等企業為鄰，不經意間的電梯相遇，或許就能成就產業鏈合作的開端。

3.價值發現者：13-14層精裝層，捕捉短期套利機遇

低于市場價買入即享價格優勢，簡單翻新后分租，單戶租金可溢價20%；或靜待市場行情上揚轉售，同樓層歷史案例顯示，精裝房平均6個月即可完成交易，溢價率達12%以上，是把握市場周期的靈活之選。

四、投資風控指南：知己知彼，行穩致遠

• 實地勘查：部分樓層曾有結構調整（如9層整層打通），配合專業機構盡調專業驗房，確保所見即所得。
• 欠費清晰：建議有緣人報名前配合專業機構嚴審《欠費清單》，明確物業費、水電費等歷史負債，避免交易后產生額外支出。
• 法律護航：專業機構提供專屬法律顧問核查產權，確認無抵押、無查封、無共有人糾紛，本文作者亦可提供全程合規支持，讓投資的每一步都踏實、靠譜。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關盡調及背景調查，請待詳核之后再參拍！