01

不知道大家注意到?jīng)]有：

朝陽(yáng)區(qū)作為區(qū)域操盤(pán)手，越來(lái)越老辣了。

大概20多天以前，北京朝陽(yáng)區(qū)又一個(gè)總價(jià)超百億的巨無(wú)霸黃金地塊打包出售。

這也是朝陽(yáng)區(qū)第3次成功出售「百億地王」，第4次成功出售「組團(tuán)宅地」。

把這幾個(gè)組團(tuán)加在一起，朝陽(yáng)區(qū)的住宅用地成交總額高達(dá)：

478.6億

光是今年就已經(jīng)出讓213億，而且出售的異常絲滑：

政府打包地塊、房企合作拿地、分開(kāi)開(kāi)發(fā)、配套同步，接著再進(jìn)入下一個(gè)組團(tuán)的開(kāi)發(fā)，以此輪替，良性循環(huán)。

保證優(yōu)質(zhì)板塊的新房雖不至于枯竭，但也絕不會(huì)扎堆兒。

走出了獨(dú)有的：

朝陽(yáng)模式

但朝陽(yáng)模式因何而來(lái)？對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)有什么可以抓住的規(guī)律和信號(hào)？在朝陽(yáng)模式下，我們?cè)撊绾尉駬瘢?/p>

風(fēng)從何方來(lái)，潮向何處去，故事要從2021年說(shuō)起。

02

2021年5月，北京市首次集中供地，最活躍的就是朝陽(yáng)區(qū)，光是5月份，就足足有10宗土地成交。

一向摳門(mén)的朝陽(yáng)區(qū)，第一次這么大方的供地。

開(kāi)發(fā)商沸騰了，10宗地幾乎塊塊觸頂，一度讓「朝陽(yáng)」戴上賣(mài)地大王的帽子。

這本身也沒(méi)有錯(cuò)，供地本身就是區(qū)級(jí)政府的責(zé)任。

但錯(cuò)就錯(cuò)在，朝陽(yáng)區(qū)忽略了一句話：

城市是人的集合，交通是城市大動(dòng)脈。

所以供應(yīng)最集中，但交通不便、房?jī)r(jià)較高的南皋板塊，失手了。

除了成交均價(jià)不到7w的望京養(yǎng)云快速出貨，退出戰(zhàn)場(chǎng)，其它三個(gè)項(xiàng)目至少3年銷(xiāo)售周期過(guò)去，仍有貨值在售，目前最低的去化率，僅有：

63.64%

2022年之后，南皋板塊的天空烏云密布，南皋板塊的開(kāi)發(fā)只能按下暫停鍵。

朝陽(yáng)區(qū)在南皋，吃了大虧，開(kāi)發(fā)商也止步不前，沒(méi)有人是贏家。

有句話叫：

要想富，先修路。

城市運(yùn)營(yíng)也是同樣道理。板塊要發(fā)展，路網(wǎng)交通要先行。

也就是說(shuō)，朝陽(yáng)區(qū)的操盤(pán)邏輯從舊地理模式的「產(chǎn)-人-城」中意識(shí)到，路網(wǎng)骨架必須先支棱起來(lái)，這也為后來(lái)的新地理模式的「城-人-產(chǎn)」埋下伏筆。

前者是以產(chǎn)業(yè)為中心，后者是以人為中心，城市的動(dòng)脈——路網(wǎng)是關(guān)鍵。

于是在南皋修北小河隧道，直通望京，解決出行問(wèn)題；在板塊內(nèi)引入學(xué)校，解決民生問(wèn)題......

更幸運(yùn)的是，朝陽(yáng)區(qū)把這個(gè)道理，快速應(yīng)用到了其它板塊的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，而最開(kāi)始成功的經(jīng)驗(yàn)，就在：

朝陽(yáng)港

4年下來(lái)，朝陽(yáng)港不僅成為了朝陽(yáng)南部最火的板塊，抗價(jià)能力和去化速度超越了朝陽(yáng)區(qū)大部分項(xiàng)目。

更是仿佛是一夜之間，春水初生，春林初盛。

而后才有了朝陽(yáng)模式下的組團(tuán)出售成功，賣(mài)地+城市運(yùn)營(yíng)兩手抓。

03

但其實(shí)，朝陽(yáng)港也不是一開(kāi)始就火的。

它是朝陽(yáng)區(qū)新地理模式下的「城-人-產(chǎn)」下的蛋，是理念先行的陽(yáng)謀。

時(shí)間回到2021年，朝陽(yáng)港開(kāi)始供應(yīng)第一塊宅地，是毫無(wú)懸念的底價(jià)成交。

但是讓市場(chǎng)意外的是，朝陽(yáng)港板塊人氣越來(lái)越旺，房?jī)r(jià)行情居然甩出一條大陽(yáng)線。

答案就潛伏在下面這張圖表中——朝陽(yáng)港的發(fā)展歷程，它的時(shí)間軸線是這樣的：

每次土地出讓?zhuān)及殡S著交通、配套又一次升級(jí)和兌現(xiàn)。

交通，軌道交通完成從0到1的突破，今年底17號(hào)線全線通車(chē)后，就能5站地到國(guó)貿(mào)，7站地到工體，甚至去往望京、麗澤都不超過(guò)45min；

路網(wǎng)交通，大羊坊路作為市重點(diǎn)功能，道路寬度直接從6m拓寬到50-70m，可直接聯(lián)通三環(huán)，預(yù)計(jì)明年就會(huì)正式開(kāi)通；

垡頭西路也進(jìn)行了環(huán)評(píng)公示，作為四環(huán)東側(cè)的南北向主/次干路，滿(mǎn)足朝陽(yáng)港片區(qū)的出行需求，預(yù)計(jì)2028年建成通車(chē)。

要想富，先修路；要發(fā)展，先修路。

而且，路也是分等級(jí)的，就像朝陽(yáng)港周邊的路，都是城市主干路，建設(shè)等級(jí)高，兌現(xiàn)時(shí)間短。

對(duì)比其它區(qū)域板塊已經(jīng)基本交房入住，但主要通道仍未打通的現(xiàn)狀，朝陽(yáng)港板塊強(qiáng)的不是一星半點(diǎn)兒。

朝陽(yáng)區(qū)還更進(jìn)一步，不僅修路建橋蓋醫(yī)院，更是積極引進(jìn)名校，動(dòng)作還特別快。

2023年初朝陽(yáng)港計(jì)劃引入人大附中，年底就開(kāi)工建設(shè)，今年9月份就要借址招生，明年正式交付投入使用。

更有意思的是，學(xué)校開(kāi)學(xué)要比在售樓盤(pán)朝陽(yáng)one交房時(shí)間都要早兩年，真正實(shí)現(xiàn)配套比你先入住。

人大附中高中部，也透露出確切規(guī)劃位置，相信也是好事將近。

有句話說(shuō)得好，一個(gè)板塊規(guī)劃的含金量，不止要看規(guī)劃等級(jí)，更要看兌現(xiàn)速度。

在表妹看來(lái)，有的時(shí)候兌現(xiàn)速度還要更重要一些。

因?yàn)檎粫?huì)告訴你買(mǎi)哪個(gè)板塊，但是政府戰(zhàn)略資源分配的板塊，就是你的買(mǎi)房答案。

04

然而，配套升級(jí)只是朝陽(yáng)港板塊三場(chǎng)歷史性突破的其中一環(huán)。

第二場(chǎng)，是品質(zhì)升級(jí)。

中海在北京第一座，體量超朝陽(yáng)合生匯的「環(huán)宇城」的落位，助力朝陽(yáng)港的改善時(shí)代到來(lái)。

在售的中海朝陽(yáng)one和北京隅·東序兩個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)占比近4成的150平+的戶(hù)型，標(biāo)志板塊從初改為主的板塊，向深度品質(zhì)改善邁進(jìn)。

一個(gè)板塊走向成熟的標(biāo)志，正是標(biāo)桿性的明星樓盤(pán)的出現(xiàn)。

第三場(chǎng)，則是整體能級(jí)的提升。

在配套和品質(zhì)升級(jí)之后，朝陽(yáng)港更有自然資源+城市核心資源的升級(jí)，比如自然環(huán)境方面，官方提到要高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)-蕭太后河、通惠渠等景觀綠廊，更有2.5萬(wàn)畝朝南森林公園，自然環(huán)境優(yōu)越。

產(chǎn)業(yè)方面，整個(gè)十八里店地區(qū)，未來(lái)將釋放出超過(guò)200萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)空間，打造智能制造特色園區(qū)。

至此，朝陽(yáng)港板塊的商業(yè)、商務(wù)、居住、自然環(huán)境等都得到進(jìn)一步提升，完成了板塊的跨越提升。

正式從一片荒地，升級(jí)成了可買(mǎi)指數(shù)超高的朝陽(yáng)港，更晉級(jí)為城市的CLD。

CLD，如今才是朝陽(yáng)港真正的代名詞。

此時(shí)，我們回過(guò)頭來(lái)看，從一片荒地，到吊塔林立，初具大城氣質(zhì)，朝陽(yáng)港用時(shí)：

不過(guò)短短4年。

看板塊運(yùn)營(yíng)成功的指標(biāo)，最終會(huì)呈現(xiàn)在房?jī)r(jià)穩(wěn)定和去化速度提升上。作為城市發(fā)展的核心推手，朝陽(yáng)區(qū)無(wú)疑獲得巨大成功。

而它的成功又是建立在先進(jìn)理念實(shí)踐的成功——新地理模式下的「城-人-產(chǎn)」。

當(dāng)區(qū)域的發(fā)展齒輪絲滑運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，我們普通人唯一能做的事，就是成為板塊向前的一部分。

05

但有朋友可能會(huì)好奇，

為什么這次朝陽(yáng)區(qū)的蝶變是從朝陽(yáng)港開(kāi)始？

原因其實(shí)也很簡(jiǎn)單：是城市的輪動(dòng)發(fā)展選中了它。

城市發(fā)展的路徑，無(wú)非時(shí)間和空間兩條。

朝陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展，首先面臨的是空間限制。

不是說(shuō)沒(méi)有空間，五環(huán)之外的地還有很多；而是說(shuō)本身具有地段優(yōu)勢(shì)，又有大片凈地的空間不多。

從城市發(fā)展而言，朝陽(yáng)未來(lái)發(fā)展空間在哪里？

朝陽(yáng)港就是那個(gè)答案。

作為朝陽(yáng)區(qū)四環(huán)最大的留白地，擁有370萬(wàn)方的居住地，朝陽(yáng)港板塊像極了當(dāng)年的望京，看上去規(guī)模大、發(fā)展晚，但實(shí)際卻能真正成長(zhǎng)為朝陽(yáng)區(qū)的一極，未來(lái)不管是住宅還是商業(yè)都是響當(dāng)當(dāng)?shù)某?yáng)名片。

畢竟，朝陽(yáng)早就過(guò)了城市大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高峰期，如今有配套先行的板塊才是未來(lái)。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)功能空間。

規(guī)劃的本質(zhì)是空間優(yōu)質(zhì)資源分配，是一種行為干預(yù)。所以規(guī)劃最重要的事兒叫：

空間的遠(yuǎn)見(jiàn)

也就是說(shuō)，規(guī)劃在現(xiàn)在，紅利在將來(lái)，不超前就不是規(guī)劃。

在國(guó)貿(mào)CBD和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)BDA中間，需要一個(gè)CLD承載兩大產(chǎn)業(yè)居民的集中生活空間。

更何況，在整個(gè)京津冀一體化的大棋盤(pán)上，朝陽(yáng)港又是朝陽(yáng)區(qū)承上啟下的樞紐點(diǎn)，它就是城市發(fā)展的必經(jīng)地。

而必經(jīng)地，就是非他莫屬的意思。

所以，朝陽(yáng)港板塊的發(fā)展，是先進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)的成功，是城市規(guī)劃的遠(yuǎn)見(jiàn)，也是空間發(fā)展的需要決定的。

而時(shí)間，帶來(lái)的是板塊的底蘊(yùn)和縱深拉通。

早在1985年，朝陽(yáng)港所在的十八里店鄉(xiāng)，就率先成為朝陽(yáng)區(qū)的「億元鄉(xiāng)」，2003年更是被列為「首都經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)鄉(xiāng)」之一。

朝陽(yáng)港要崛起，是寫(xiě)在基因里的故事。

更何況，在十四五規(guī)劃中明確提到：

南部崛起，支撐朝陽(yáng)中長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略縱深。

朝陽(yáng)區(qū)分區(qū)規(guī)劃里更直接點(diǎn)明：

實(shí)現(xiàn)南北均衡發(fā)展

以中關(guān)村朝陽(yáng)園垡頭中心區(qū)為引擎，推動(dòng)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)

時(shí)間，就這樣悄悄開(kāi)始縫合朝陽(yáng)南和朝陽(yáng)北。

所以，城市中心的各個(gè)次中心，有發(fā)展先后的區(qū)別，板塊價(jià)值的紅利也就有時(shí)間上的差異。

時(shí)間，才是衡量板塊價(jià)值的最終尺度。

顯然，現(xiàn)在是「朝陽(yáng)港時(shí)間」。

官方發(fā)布的住宅地價(jià)分級(jí)表也能證明這件事。

你很難想象吧？

在政府眼中，十八里店的價(jià)值與望京、朝青一致，甚至高于東壩、平房、新宮等地。

06

那么，作為城市操盤(pán)手的朝陽(yáng)區(qū)，只有朝陽(yáng)港這步大棋嗎？

其實(shí)并不是。

實(shí)際上，朝陽(yáng)港還有兩條隱形發(fā)展線。

一條是蕭太后河。

人因水而聚，城因水而興。除了地面路網(wǎng)，還有水上路網(wǎng)。

大家都知道，今年初朝陽(yáng)區(qū)正在亮馬河、壩河一帶，打造「兩河一帶」世界級(jí)濱水經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來(lái)將打造出壩河15公里游艇航線，可直接與城市副中心相連。

更利用一帶串聯(lián)起三里屯、燕莎、藍(lán)港等5大商圈，形成朝陽(yáng)區(qū)獨(dú)有的濱水文商旅IP。

但大家沒(méi)注意到的是，同一文件中還提到：

以河道復(fù)興帶動(dòng)城市更新，高標(biāo)準(zhǔn)建成蕭太后河、亮馬河、壩河、通惠渠等23公里景觀廊道，輻射帶動(dòng)沿岸經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

其中蕭太后河、通惠渠正在朝陽(yáng)港周邊。而且，文件中提到的蕭太后河提到亮馬河和壩河前面。

朝陽(yáng)區(qū)集中力量建設(shè)兩河一帶，蕭太后河未來(lái)的模樣，會(huì)不會(huì)和亮馬河PK高低？

這一點(diǎn)，我們的確不得而知。

但有三件事是確定的。

第一件，北京是從運(yùn)河上飄來(lái)的，先有河運(yùn)，才有北京城，而蕭太后河是北京第一條人工開(kāi)鑿的運(yùn)河；

第二件，蕭太后河從2016年開(kāi)始治理，其中十八里店鄉(xiāng)的河段長(zhǎng)度占到朝陽(yáng)段的一半，現(xiàn)在已經(jīng)是居民休閑健身的打卡地；

第三件，蕭太后河?xùn)|聯(lián)歡樂(lè)谷、西接環(huán)球影城，鏈接北京兩大游樂(lè)中心，沿線是熱錢(qián)生長(zhǎng)的沃土。

除了這三件事，《朝陽(yáng)區(qū)分區(qū)規(guī)劃》里還提到三個(gè)關(guān)鍵詞，叫做：文化、國(guó)際化、大尺度綠化。

藍(lán)綠交織、水城共融才是朝陽(yáng)真正想做成的城市客廳的模樣。

還記得前文提到的理念細(xì)節(jié)嗎？

規(guī)劃最重要的是空間的遠(yuǎn)見(jiàn)，不管從文化溯源、民生建設(shè)還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，蕭太后河都有建設(shè)的必要性。

只不過(guò)，它是時(shí)間早晚的問(wèn)題。

但城市規(guī)劃告訴我們，大部分時(shí)候，

晚來(lái)的，將會(huì)幾何倍數(shù)地更好。比如相比亮馬河，蕭太后河會(huì)不會(huì)后來(lái)居上呢？

07

另一條隱線，叫做朝陽(yáng)港TOD。

在十八里店站周邊，你會(huì)發(fā)現(xiàn)朝陽(yáng)港TOD在300m、500m、1公里范圍內(nèi)住宅、街區(qū)、城市視角，都規(guī)劃的非常完善。

不管你是散步、跑步、騎行、還是地鐵出行，所經(jīng)過(guò)的內(nèi)容都非常豐富。

既能做到多種功能空間的疊加復(fù)合，又能做到動(dòng)線場(chǎng)景化。

怎么理解這句話？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在朝陽(yáng)港TOD，你會(huì)覺(jué)得這一公里走起來(lái)比較愉快，時(shí)間溜得速度會(huì)更快。

而要做到這樣的TOD其實(shí)并不簡(jiǎn)單，它需要三種能力。

第一種是對(duì)TOD的理解力；

第二種是開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府部分的共謀能力；

第三種是商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

只有這三種能力都聚集在一起，才能做出真的TOD，而不是圖紙意義上的 TOD。

朝陽(yáng)港的TOD共建者，是中海新城。

作為一家深耕北京的央企，巨大的優(yōu)勢(shì)下，沒(méi)有人比它更懂北京這座城市的肌理。

更何況中海新城更是具有全鏈條的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以及和TOD共情共建能力。

據(jù)表妹了解，此次中海做環(huán)宇城，內(nèi)部寄予了厚望，不僅是要在內(nèi)容上做好，更是在建筑表達(dá)都要做創(chuàng)新，很有可能是個(gè)山水環(huán)宇城。

除了環(huán)宇城，表妹還獨(dú)家拿到一個(gè)小道消息，朝陽(yáng)港很可能還會(huì)引進(jìn)山姆，或者山姆同檔次購(gòu)物中心。

這個(gè)時(shí)候，你再結(jié)合朝陽(yáng)港的路網(wǎng)建設(shè)速度來(lái)看，就更能明白朝陽(yáng)在朝陽(yáng)港布局的步步為營(yíng)，精雕細(xì)琢。

戰(zhàn)略決定成敗，細(xì)節(jié)決定完美。

朝陽(yáng)港罕見(jiàn)的兩者齊備，這是朝陽(yáng)區(qū)卓越的城市運(yùn)營(yíng)能力。

如此一來(lái)，朝陽(yáng)港已成為能夠虹吸國(guó)貿(mào)CBD和經(jīng)開(kāi)區(qū)改善需求的居住板塊。

所有的時(shí)機(jī)都已經(jīng)成熟，作為城市運(yùn)營(yíng)商的中海新城，不止完成了朝陽(yáng)港商業(yè)的閉環(huán)，更是為朝陽(yáng)港一期閉環(huán)了最后、也是最好的一宗住宅用地：

朝陽(yáng)ONE

建筑面積約148㎡~190㎡的深度改善朝陽(yáng)ONE，不僅有空間尺度，更有奢華表達(dá)。

率先讀懂這個(gè)板塊，讀懂朝陽(yáng)ONE的買(mǎi)家已經(jīng)入手。

然而，最好的板塊，最好的資源，從來(lái)只是少數(shù)人的珍藏，多數(shù)人的仰望。銷(xiāo)冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

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