在長租公寓領域，家庭型租房在悄悄崛起，值得行業重點關注。（）

同策研究院聯席院長宋紅衛分析認為，家庭型租房新勢力的崛起受幾個因素的影響：

第一、跟中國家庭結構的變化高度相關

從上個世紀80年代到當前我國家庭結構出現三大變化：

①單人戶家庭的比例，從8%上升到21%，提升13個百分點；

②夫妻二人家庭即無子女夫妻家庭的比例，從5%上升到22%，提升17個百分點；

③三代同堂家庭的比例，從15.6%下降到14.7%，下降約1個百分點。

第二、家庭結構的變化直接導致住房需求的變革

從家庭結構的變化可以看出來，分戶跟小型化已成為趨勢，這對整個租賃市場的需求都將產生比較大的影響。比如夫妻二人無孩家庭比例在上升，很多有孩家庭考慮買房、落戶、積分、學區都是與子女入學高度相關，一旦沒有子女教育等問題的束縛，買房跟租房差異性并不大，買房迫切性也就沒有那么強。再比如三代同堂的家庭的比例在下降，為了避免隔輩住的矛盾，很多子女會在小區內或者附近給父母租一套住房，這樣的需求近些年也在上升。

第三、當前的經濟環境下，租房性價比回升

受到收入因素以及租金下降的影響，租房的性價比在上升，部分家庭的購房需求被延后，短期內仍然選擇租賃來過渡。這部分可以視為租賃的改善群體主要有兩類：一是原來單身住在長租公寓，結婚后短期內選擇長租公寓過渡，但是可能在房型上會做一些提升，比如原來住小單間，現在住大一點的一居室或者小兩室。二是小夫妻原來住老舊小區，但是隨著這些年大量的高品質長租公寓入市，與周邊老舊小區有明顯的差異，尤其是納保之后租金更實惠，這些群體由散租市場進入到長租公寓市場，這都導致了在長租公寓市場家庭型需求的釋放。

第四、兩室及以上戶型出租率上升

通過同策對長租公寓調研的樣本數據來看，一室戶仍然是最大的租賃群體，但是一室戶的出租率在下降，兩室及以上的戶型出租率在上升。現在很多公寓的運營商調整了戶型配比，把原來一室戶的房型調整為二房及以上的戶型。拿一個案例項目來做分析，北京房山區的首創和園房山星城社區，它的戶型設計上基本都是兩居室以及三居室，其運營情況不管是出租率還是租金水平都超出了市場的預期，主要由于這個項目周邊的散租社區建設時間比較早，戶型面積相對較小，房型格局也不是太理想，因此它吸引了周邊大量的居民把自己的住房出租出去，轉租到長租公寓項目里面來。

綜上，長期來看，隨著家庭結構的調整，以及現在90、00后新生代購房理念的改變，以及租賃市場規模跟品質的快速提升，家庭型的租賃需求成為一種趨勢，這必然成為未來長租公寓項目定位，以及未來運營方向調整的重要參考。

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