在長租公寓領域,家庭型租房在悄悄崛起,值得行業重點關注。()
同策研究院聯席院長宋紅衛分析認為,家庭型租房新勢力的崛起受幾個因素的影響:
第一、跟中國家庭結構的變化高度相關
從上個世紀80年代到當前我國家庭結構出現三大變化:
①單人戶家庭的比例,從8%上升到21%,提升13個百分點;
②夫妻二人家庭即無子女夫妻家庭的比例,從5%上升到22%,提升17個百分點;
③三代同堂家庭的比例,從15.6%下降到14.7%,下降約1個百分點。
第二、家庭結構的變化直接導致住房需求的變革
從家庭結構的變化可以看出來,分戶跟小型化已成為趨勢,這對整個租賃市場的需求都將產生比較大的影響。比如夫妻二人無孩家庭比例在上升,很多有孩家庭考慮買房、落戶、積分、學區都是與子女入學高度相關,一旦沒有子女教育等問題的束縛,買房跟租房差異性并不大,買房迫切性也就沒有那么強。再比如三代同堂的家庭的比例在下降,為了避免隔輩住的矛盾,很多子女會在小區內或者附近給父母租一套住房,這樣的需求近些年也在上升。
第三、當前的經濟環境下,租房性價比回升
受到收入因素以及租金下降的影響,租房的性價比在上升,部分家庭的購房需求被延后,短期內仍然選擇租賃來過渡。這部分可以視為租賃的改善群體主要有兩類:一是原來單身住在長租公寓,結婚后短期內選擇長租公寓過渡,但是可能在房型上會做一些提升,比如原來住小單間,現在住大一點的一居室或者小兩室。二是小夫妻原來住老舊小區,但是隨著這些年大量的高品質長租公寓入市,與周邊老舊小區有明顯的差異,尤其是納保之后租金更實惠,這些群體由散租市場進入到長租公寓市場,這都導致了在長租公寓市場家庭型需求的釋放。
第四、兩室及以上戶型出租率上升
通過同策對長租公寓調研的樣本數據來看,一室戶仍然是最大的租賃群體,但是一室戶的出租率在下降,兩室及以上的戶型出租率在上升。現在很多公寓的運營商調整了戶型配比,把原來一室戶的房型調整為二房及以上的戶型。拿一個案例項目來做分析,北京房山區的首創和園房山星城社區,它的戶型設計上基本都是兩居室以及三居室,其運營情況不管是出租率還是租金水平都超出了市場的預期,主要由于這個項目周邊的散租社區建設時間比較早,戶型面積相對較小,房型格局也不是太理想,因此它吸引了周邊大量的居民把自己的住房出租出去,轉租到長租公寓項目里面來。
綜上,長期來看,隨著家庭結構的調整,以及現在90、00后新生代購房理念的改變,以及租賃市場規模跟品質的快速提升,家庭型的租賃需求成為一種趨勢,這必然成為未來長租公寓項目定位,以及未來運營方向調整的重要參考。
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