這兩天，我在整理廣州各區的庫存和去化周期，發現了好多反常識現象。

（去化周期指按當前銷售速度賣完現有庫存房需要的時間。例如，某地有100套房，每月賣10套，去化周期則為10個月。）

大家可以先看這個表格：

不知道大家有沒有疑問，比如……

為什么越秀庫存不足20萬㎡卻要4年才能賣完？

為什么荔灣區的去化周期竟是全市最快？

為什么海珠區這兩年供地和新盤不斷但庫存卻仍舊保持低位？

為什么黃埔區和番禺區庫存量如此龐大，樓市還安全嗎？

為什么看上去賣不動的增城，去化周期反而比天河還短？

事實上，這些數字打架的背后，都共同說明了廣州原有的置業邏輯被打破，一個新的平衡態正在醞釀。

核心區：板塊輪動，價值重塑

從前，我們說樓市的置業法則無外乎兩個字：地段，地段，還是地段。

越秀區地段夠好了吧？但金字招牌照樣失效，核心矛盾在于產品力沒有跟上地段價值。

不具體點名了，但越秀區新盤普遍存在產權縮水（不到70年）、戶型老舊（120㎡只能做三房）、教育牌優勢喪失（在售項目對口學校大多為第二第三梯隊的水平）的問題。

這樣的配置，再加上約8.5萬/㎡的成交均價，如今確實留不住精打細算的買家。

畢竟連東風東的二手學區房，總價都只要500多萬，教育買家當場就被截流。

而本地改善客則更愿加價轉投同為主城區的天河、海珠或者荔灣，用同預算買擁有產權完整+戶型迭代+產業紅利三重BUFF的項目。

是的，這也就是為什么荔灣和海珠區表現得一騎絕塵的原因。

荔灣和海珠這兩年的新盤并不少，光是目前仍在售的項目，就有合計約50多個（來源：鏈家）。

但前者去化周期低，后者總庫存量小，都是賣得好的表現。

關鍵點，就在于這兩個區的產品與客群需求深度適配：

首先，兩者新盤的產品質素都極高，比如海珠的越秀·桂悅東曉，綠城·馥香園，荔灣的越秀·瓏悅西關、保利珠江印象，實用率和戶型設計都碾壓上一代產品。

越秀·桂悅東曉戶型模型圖

而且，它們的主力總價集中在300-800萬，既能夠用高端產品精準承接天河越秀的外溢客群，又能用質價比產品虹吸全城的剛需客戶。

如此才做到了幾乎“邊供應邊秒光”的低庫存良性循環。

發現了嗎？當越秀區還守著地段等待有緣人的時候，海珠區和荔灣區已經用一個接一個的爆款重新定義了中心區的生存法則——

地段只是入場券，產品力才是通關密碼。

新興區：高庫存≠低效能

黃埔區和番禺區是這兩輪樓市周期中當之無愧的樓市新星，而且庫存量常年位居近郊板塊中第一第二。

有人覺得這不算一件好事，畢竟天量供應的存在會擠壓現有樓盤的生存空間，也會給未來二手房置換形成壓力。

但我覺得，這事得換個角度看。

現在樓市的戰爭本質上是“搶人大戰”，誰能擁有更多的人口儲備，誰就能撐起未來樓市的基本面。

很明顯，黃埔和番禺，都在這方面發力。

根據統計，黃埔近五年規劃662萬㎡舊改貨量，年均供應132萬㎡，在目前正常推進下，預計2026年開始進入供應高峰。

為了將拆遷需求轉化為商品房購買力，黃埔早就開始布局“拆補房票+定向轉化”機制。

與此同時，科學城、知識城、生物島等板塊持續虹吸人流，同樣是在用產業人口托底需求。

我們不避諱目前黃埔區價格有一定波動，但從長遠來看，有舊改反哺和產業人口定向去化，遠期價值預期還是穩定的。

再看番禺，廣州南站、大學城、萬博CBD三大樞紐同樣年均導入5萬+人口，當然要匹配年均超100萬㎡住宅供應。

而且，它的庫存量不止有厚度，更是有價格梯度的。

區域東至蓮花灣，西至廣州南站，核心還有長隆萬博。

番禺這就形成了一道價格“護城河”，既能攔截佛山客，又能承接主城外溢，自然有去化韌性。

總體來看，黃埔與番禺的高庫存本質是城市擴張期的戰略儲備，雖然可能會有陣痛期，但卻是城市躍遷的必然過程。

熬過去，就有一番新天地。

外圍區：價格戰與價值戰的博弈

最后來看增城和南沙兩個讓人頗有點頭疼的區域。

和黃埔番禺一樣，它們的庫存都處于高位，但不一樣的是，它們并沒有足夠的常住人口作為支撐。

所以，不得不想些其他的出路。

目前來看，增城仍在“以價換量”的路上走著。

區域內已經出現不少房價低于地價的樓盤，開發商甚至還打出了“首付3萬，買房送車位”的招牌：

增城某盤520優惠

往好了看，對于預算有限的剛需客，這種價格黑洞自然算個抄底機遇。

所以我們也能發現，這種“割肉式降價”使增城2024年成交套數仍達1.3萬套，連續三年蟬聯全市銷量第一，也讓增城的去化周期維持在相對合理的區間內。

但對于增城而言，這并非長久之計。

如何破局？難道真的只能被動等著下一輪周期到來？誰又知道下一輪周期什么時候來。

難辦。

對比起來，南沙還算不錯，還有政策做背書。

比如陸續出臺的全面放開限購、試點“購房入學”、提供綠色建筑補貼等政策。

而且目前南沙新房均價基本穩定在2字頭，對比深圳前海，珠海橫琴等地有明顯優勢的。

于是，在政策和價格的雙重導向下，南沙樓市中深圳、港澳客群逐步提升——這，就是南沙未來的出路，繼續深化它原先“灣區幾何中心”的定位。

南沙招商·林嶼境項目現場

在我的認知中，廣州樓市的黃金時代從未落幕。

只是從"閉眼買核心"的1.0版本，升級到"讀懂城市進化邏輯"的2.0時代。

這份庫存和去化周期表格再次證明了我的想法。

在這個新舊平衡交替的窗口期，無論是開發商還是購房者，都需要摘下傳統認知的濾鏡：

核心區的價值錨點不再是地段標簽，而是產品力；

新興區的高庫存不是風險警示，而是城市生長的能量儲備；

外圍區的價格戰絕不是終點，而是價值重估的起點。

說白了，廣州樓市像個正在轉型升級的尖子生，這或許就是城市發展給購房者的新考題：

以前閉眼買核心，現在得看懂城市往哪兒跑！