新盤絞殺二手房的劇情，越演越烈。

就連豪宅圈，也未能幸免。

像是珠江新城，我甚至想用“便宜”“平價”來形容最近的二手成交情況！

01

珠城二手市場

竟靠低價單位走量？

截至發稿前，5月珠江新城二手房成交21套，其中只有6套是10+萬/平單位，僅占28.5%。

去年同期，這個比例可是36%。

你絕對猜不到的是，本月5萬/平以下低價單位占比高達47.6%！

你沒看錯，珠江新城本月成交幾乎是靠公寓、小面積的低價單位撐場。

光是富力盈豐這一個盤，就成交了5套，其中4套單位都是1～2萬+/平。

無論是在貝殼，還是參考@珠城橙交，這個盤從2018年以來就沒出現過1字頭的成交紀錄。

跌穿2萬關口，這是七年來第一次！

可能有人質疑，這不是公寓嗎，沒有代表性。

行，那我們來看看住宅。

南天廣場最新成交記錄，南向高層三房單位4萬/平，是自2019年以來最低單價（除法拍房）！

面積幾乎一樣的高層南向戶型，2021年成交單價是6.8萬/平，相當于血虧290萬，跌幅接近42%。

尚東美御，中層東向7.8萬/平，是2021年至今的低位。相似的單位，2024年2月單價為9.2萬/平。

中海花城灣，4月以來連續成交3套，11萬+/平的房源，同樣處于四年半以來的價格低位。

由此可見，平價公寓也好，標桿住宅也罷，成交單價幾乎全部下探……

這代表著，在購房者眼里，珠江新城二手房的投資回報以及居住價值，都在下滑。

另外，我驚訝地發現，2025年至今珠江新城單價20萬的二手房，市場成交紀錄為0（除法拍外）！

上一次的成交，還要追溯到2024年10月，凱旋新世界廣粵尊府一套20.89萬/平的單位。

換而言之，市場對于珠江新城二手頂豪的判斷，變得非常謹慎，害怕追高的顧慮相當明顯。

02

瘋狂補貨！

珠江新城二手不稀罕了

更虐的是，價格下探并沒有換來成交量的上升。

因為按照目前情況，本月很可能是珠江新城近4年來，賣二手房賣得最少的5月。

而三年前，最瘋狂的2022年5月，一個月就賣了98套，單價20萬以上的單位，成交10套！

還賣出了單價32萬，總價1.38億元的珠江別墅！

曾在疫情的打擊、行業的調整下依然走出獨立行情的珠江新城，為什么忽然不靈了呢？

實際上，不是這些二手房不行，只怪旁邊“新房天團”真的太香了！

譬如總價都是一兩千萬，一邊是樓齡10多年、得房率7成多、可能全屋只有一個衛生間的二手房。

另一邊則是得房率超110%、容積率只有3.33、層高3.1米以上、戶型全維碾壓的新盤，保利天曜。

哪個住得更舒服，小學生都知道答案吧。

如果說買家預算更高，帶著收藏目的去考慮的，又有凱旋新世界新一期「廣粵觀邸」。

據我了解，凱旋新世界近期就接連成交多套3000萬單位，以及超20萬/㎡的約300方雙套戶型單位。

所以你看，不是珠江新城沒有買家，賣不出高價的頂豪，是這類成交都往新房市場傾斜了。

而這種“喜新厭舊”的傾斜，未來還會不斷加重。

就說已知的新盤吧，一號種子選手保利南方面粉廠項目，戶型面積約210-640㎡，擁有高達30%的陽臺率， 靠近臨江大道全南向瞰江。

臨江大道地塊手稿圖 僅供參考 具體請以項目公布為準

二號種子選手，保利魚珠島項目，珠江前航道最后一塊島居寶地。

效果圖 僅供參考

全南向270度無遮擋望江，建面約200-400㎡商業大平層，預計月底開展廳，下個月開盤。

剛好昨天拿到了項目的一手資料，看看項目位置實拍江景，夠不夠養眼？

三號種子選手，馬場啟動區（《馬場地塊即將掛牌？廣州SKP還會遠嗎！》），網傳下個月上架出讓，樓下就有重奢，相當于SKP做小區“底商”。

還有N號選手，例如冼村的保利天御、準備征地開拆的子富新村（《沒想到，金融城還有這手王炸！》）等等，優越位置都是不言而喻。

縱觀珠江新城至金融城一帶，已知的新盤就有這么多，還問未來的二手房難不難賣，跌不跌價？

聽，二手業主哭得好大聲……

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