最近在整理數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：在經(jīng)濟環(huán)境普遍被認為不景氣的情況下，德陽樓市卻呈現(xiàn)出“越大越好賣”的趨勢。

所以今天，我們就來聊一下這個看似矛盾的市場現(xiàn)象。

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數(shù)據(jù)說話：建面約90-120㎡已成市場主流

先來看兩組數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：德陽房產(chǎn)網(wǎng)

一張是新房，一張是二手房，據(jù)我們近一年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新房和二手房的爆款戶型面積都集中在建面約90-120㎡（包含）。

新房建面約90-120㎡三室戶型占比高達46.69%，套均總價約71.5萬，這個均價其實不算高，因為有些稍微品質(zhì)好點的樓盤，總價至少需要100萬左右，比如像中盛金尊御府、文德湖嶼樹等。

二手房同面積段成交占比33.6%，無法估計套均總價，因為二手房的價格波動更大，裝修差價可達幾十萬。

都說市場經(jīng)濟環(huán)境不好，咋個買大戶型的朋友還這么多呢？看來只有我一個人的經(jīng)濟不好

廢話不多說，既然數(shù)據(jù)都直觀反映了，那作為房地產(chǎn)的小白龍，自然要分析一下這是咋回事，為啥子大戶型賣得更好？

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為什么近年來大戶型越吃香？

一、需求端的“雙重升級”

啥子是需求端？那當(dāng)然是從購房者的角度出發(fā)，從小戶型買到大戶型，從兩室到三室，這個改變的不只是空間大小，房間多少，更重要是需求的升級。

而需求升級分為兩方面：一個是改善需求，一個是家庭結(jié)構(gòu)。

前者更偏向主動性，是購房者自身對居住品質(zhì)，居住環(huán)境有要求；后者是被動的，家庭人口增多，沒得辦法。

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改善需求升級：后疫情時代，大家對“房間數(shù)”的執(zhí)念遠超“面積數(shù)”，越來越多的朋友，更愿意買一個空間大，品質(zhì)好的房子，產(chǎn)品形態(tài)已從“夠住”轉(zhuǎn)向“住得好”。

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家庭結(jié)構(gòu)升級：多孩政策效應(yīng)顯現(xiàn)，隨著二胎家庭增多，購房者對空間面積，戶型大小，有更強烈的需求。

二、價格決定

現(xiàn)在德陽的新房均價基本都維持在6千到7千左右，房價比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)暴漲暴跌的情況。

而二手房的價格相比前幾年，波動幅度大，尤其是近一年，大多數(shù)都是虧幾萬、10多萬成交，價格比新房更靈活。

在這種情況下，想買房的朋友，當(dāng)然是更愿意買大一點的戶型，既能滿足三口之家的居住需求，又不會給自己太大的購房壓力。

尤其是新房將建面約90-120㎡戶型總價控制在70-100萬左右，恰好是德陽改善客群的“心理舒適區(qū)”。

三、政策刺激降低門檻

德陽近兩年，購房門檻都在不斷降低，讓更多購房者都有機會上車，而且向著原本只能買小戶型，到能夠買到大戶型進行轉(zhuǎn)變。

所以，在政策放寬之后，購房壓力減小，更多購房者更愿意在自己承受范圍內(nèi)能夠買大就買大。

最明顯的政策就是利率下調(diào)和放寬套數(shù)認定。

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利率下調(diào)：當(dāng)前公積金首套房利率僅2.6%，商貸首套房3.0%，已經(jīng)是史上最低。

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放寬套數(shù)認定：只要無公積金貸款余額，就按首套房住房公積金貸款利率執(zhí)行，已累計達兩筆公積金貸款記錄的不予支持。而商貸是認貸不認房，只要沒有商貸剩余貸款未還，再買都算首套房。

四、新房供應(yīng)端的支撐

這一點就要說到現(xiàn)目前的新房供應(yīng)了，從去年5月到今年4月供應(yīng)面積段最多的也是建面約90-120㎡（包含）戶型。

所以從供應(yīng)端看，這個面積段的戶型就是現(xiàn)在新盤的主推戶型，市面上流通最多的也是這個面積段的戶型。

數(shù)據(jù)來源：德陽房產(chǎn)網(wǎng)

最后，這場“越大越好賣”的行情，本質(zhì)是德陽樓市從“數(shù)量型”向“質(zhì)量型”轉(zhuǎn)型的縮影。

比如現(xiàn)在的新規(guī)樓盤就是典型的代表，贈送面積大，不僅可以提高空間利用率，使得每個戶型都有均好性，而且更能滿足家庭生活周期的變動。

其實這也是現(xiàn)目前的改善需求倒逼產(chǎn)品升級的過程。

但購房者需警惕，不是所有大戶型都叫改善——只有同時滿足“功能完整、空間彈性、地段優(yōu)質(zhì)”三大要素的產(chǎn)品，才真正具備長期價值。

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