此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

交完房款、住了 8 年的房子，突然被告知要被法院查封拍賣！這不是電視劇劇情，而是發生在張磊身上的真實遭遇。面對債主的強制執行，他該如何保住自己的房子？法院又會如何認定這場房屋所有權之爭？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：張磊（購房者）

被告 1：劉昊（債主）

被告 2：陳默、李晴（原房主夫妻）

關鍵關系：張磊從陳默、李晴處購買一號房屋，因陳默、李晴拖欠劉昊債務，房屋被法院查封。張磊提起訴訟，要求解除查封，保住房屋所有權。

（二）案件背景

2014 年，李晴為購買一號房屋，向乙銀行貸款 19.8 萬元，并將房屋抵押，貸款期限至 2024 年。2016 年 8 月，陳默、李晴通過甲公司中介，將房屋以 48 萬元賣給張磊，約定：

付款方式：張磊先付 46.5 萬元，剩余1.5 萬元過戶后支付；

交付與過戶：2016 年 8 月交房，開發商辦完房產證 7 日內辦理過戶；

特殊情況：房屋存在抵押，李晴需在拿到房產證 7 日內解除抵押 。

簽約后，張磊立刻支付 30 萬元，后續通過銀行轉賬、現金、微信等方式付清 46.5 萬元，并從 2016 年 8月開始裝修入住，承擔物業費、水電費等全部費用 。但因李晴未還清銀行貸款，房屋抵押未解除，始終無法過戶。

2023 年，因陳默、李晴拖欠劉昊 82 萬余元借款未還，法院判決二人還款。劉昊申請強制執行，法院于 9 月查封一號房屋。張磊提出執行異議被駁回后，向法院起訴，要求解除查封；劉昊堅持房屋登記在陳默名下，應繼續執行；陳默、李晴則認可房屋已賣給張磊，支持張磊訴求。

二、爭議焦點

張磊是否真的是一號房屋的權利人？他和陳默、李晴的房屋買賣是真實的，還是故意逃避債務的 “假交易”？

即便買賣屬實，張磊能否憑借這份購房合同，排除法院對房屋的強制執行？

三、案件分析

（一）房屋權利歸屬：證據鏈完整，買賣真實有效

張磊拿出購房合同、轉賬記錄、房屋產權證原件等證據，形成完整證據鏈：

合同真實：2016 年簽訂書面合同，早于法院 2023 年查封；

房款支付：通過多種方式支付 46.5 萬元，剩余 1.5 萬元按法院要求已存至執行賬戶；

實際占有：自 2016 年起裝修入住，物業、水電費繳費記錄齊全 。

法院認定，張磊確實是房屋權利人，買賣關系真實合法。

（二）能否排除執行：四個條件全部滿足

根據法律規定，購房者要排除執行需同時滿足四個條件：

查封前簽合同：張磊 2016 年簽約，早于2023 年查封；

查封前已占有：2016 年起入住并承擔費用；

支付大部分房款：已付 46.5 萬元，剩余1.5 萬元存至法院；

非自身原因未過戶：房屋因李晴未還清貸款無法解押過戶，與張磊無關 。

張磊完全符合條件，其權利足以排除法院執行。

四、裁判結果

法院判決：不得執行位于河北省廊坊市香河縣新開街的一號房屋。這意味著張磊保住了自己的房子，劉昊不能通過拍賣這套房來抵債。

五、案件啟示

（一）購房務必查清產權

買房前一定要到不動產登記中心查詢房屋抵押、查封情況。像本案中，若張磊提前知曉房屋有抵押，就能避免后續糾紛。

（二）保留證據至關重要

從簽合同到付款、入住，所有交易憑證、溝通記錄都要留存。張磊正是憑借完整的轉賬記錄、繳費單據，才證明了自己的權益。

（三）遇到查封及時維權

發現房屋被查封，要在規定時間內提出執行異議。對異議結果不服，需及時起訴，避免錯過維權時機。

（四）警惕 “先住后過戶” 風險

未過戶的房屋，產權仍屬原房主，可能因原房主債務被執行。建議盡量選擇產權清晰、能及時過戶的房屋交易 。

這起房屋所有權糾紛案件，不僅為張磊解決了燃眉之急，也為廣大購房者敲響了警鐘。在房產交易日益頻繁的當下，每一個細節都可能影響交易的最終結果，只有將風險防范意識貫穿始終，才能讓自己的購房之路更加穩妥。