上海樓市呈現結構性企穩回升態勢，高端市場與剛需板塊分化加劇。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海豪宅市場再次創造紀錄。

5月21日，位于上海黃浦區的豪宅項目上海壹號院三批次開盤入市，64套房源全部售罄，當日實現銷售額40.25億元。截至目前，該項目累計開盤三次，年內累計銷售額達到108.71億元，成為今年全國首個單盤破百億元的項目。

這一現象并非孤例，在此之前，綠城全國“地王”潮鳴東方、陸家嘴太古源源邸等市中心高端項目均取得不錯的市場戰績。

豪宅市場的熱銷也推動了上海房價上漲。根據5月19日國家統計局發布的70城房價數據顯示，4月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，但上海仍然保持了強勁漲勢，漲幅0.5%，領跑全國。

在上海中原地產資深市場分析師盧文曦看來，因為豪宅交易依然頻繁，所以帶動了上海房價持續上行。在交易節奏上延續了低開高走格局，從具體成交項目看，高端改善項目依舊活躍，成交前十榜單中均價超過10萬元/平方米的項目就占據4個。從成交結構來看，144平方米的大戶型房源漲幅顯著，這也顯示出上海高端改善的消費潛力非常大。

值得注意的是，在豪宅市場“撐起半邊天”的同時，上海遠郊一些剛需盤則面臨去化壓力，部分樓盤出現"零認購"現象。

這種"冷熱交織"的市場格局，既體現了不同層級購房需求與供給結構的深層錯配，也預示著未來房地產行業在政策引導與市場博弈中向精細化、差異化方向演進的必然趨勢，為理解中國城市樓市生態變遷提供了重要注腳。

高凈值人群搶灘核心資產

上海豪宅頻現“日光”

5月至今，上海樓市依然延續了此前“小陽春”的強勁需求態勢，尤其是多個內環紅盤集中入市，推高了市場氣氛。

5月10日，位于陸家嘴一線的濱江豪宅“陸家嘴太古源源邸”二批次推盤，共推出57套建筑面積約285~381平方米的江景大平層，在認購期間就吸引了超120組客戶認購，認購率達到219%，最終觸發限售，開盤基本售罄。

5月11日，位于徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項目開盤，頂著“全國最高樓面價紀錄”的光環和壓力，項目一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米。該項目共收到191組有效認購，認購率約160%，觸發5年限售規則，最終項目開盤當天全部售罄，銷售總金額69.88億元。

此次開盤售罄的上海壹號院更是在此前認購期間就引發哄搶，僅4天時間認籌率就超過267%，成為今年黃浦區首個觸發積分制的項目。

而位于楊浦濱江核心九宮格位置的保利·海玥外灘序BUND98推出的223套房源也吸引了552組客戶，認購率高達248%。

“開盤即售罄”成為5月上海高端住宅市場的標志性現象。

易居研究院副院長嚴躍進認為，這些成績背后，是市場供需兩端的良性互動，反映出開發商合理的推盤節奏與購房者理性的置業需求實現有效對接，共同推動一手房市場保持量價穩定的健康發展格局。

值得注意的是，上海豪宅的“虹吸效應”正在吸引來自全國各地的高凈值人群。在潮鳴東方引發現象級熱銷后，市場也對背后的買家感到好奇。

從公示的數據來看，綠城潮鳴東方191組有效認購中，除去3家公司，剩余188組客戶認購。其中，上海本市62組，占比約33%；其他省份126組，占比約67%。顯然，外省認購客戶數量近乎上海本市的兩倍。

上海壹號院的買家中，上海本地戶籍買家占比三成，而來自江浙滬的買家總體占比六成。

一位上海房企豪宅項目負責人表示，這說明上海豪宅具有強勁韌性。在全球經濟不確定性加劇的情況下，豪宅被視為抗通脹的“硬通貨”。手握千萬甚至上億元資金的高凈值人群需要做一定的資產配置，而真正核心地段的好房子是不錯的標的。

“此外，上海這一批豪宅確實在地段和產品力上都是頂級，開發商也都下了很大功夫在打造自己的品牌代表作?！痹撊耸窟M一步表示。

據房外房研究院數據統計，2024年上?？們r3000萬元以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。同年上海總價7000萬元以上住宅成交超過500套，甚至超過了迪拜、紐約、倫敦等國際都市，成為全球豪宅成交最多的城市。

遠郊樓市 “冰封”

多項目滯銷，去化艱難困境凸顯

與核心區的熱銷截然不同的是，上海一些郊區板塊新房去化正在遭遇挑戰，銷售行情并不樂觀。

5月20日，位于寶山淞南板塊的招商序項目開盤，此次項目推出161套房源，開盤去化約九成，并未清盤，此前認購期間，該項目認購率124%，也未觸發積分。截至5月22日，網上房地產數據顯示，招商序項目已售總套數為7套，當然由于該項目最近才開盤，網簽數據也有滯后性，目前的數據不一定是其真實市場表現。

在同期上市的房源中，位于閔行浦江的象嶼天宸雅頌創造了最低認購率，為111%。而該項目開盤后去化也不理想，根據網上房地產數據顯示，截至5月22日，天宸雅頌推出的160套房源僅售出73套，去化不到一半。

同樣位于松江佘山板塊的國貿海嶼佘山項目今年3月和5月開盤兩次，但截至5月22日，該項目一批次房源去化率僅有56%，二批次房源去化率不到3%，300多套房源目前僅售出9套，銷售情況慘淡。

上海一些遠郊板塊更是陷入成交“冰封”狀態。

位于浦東新區惠南板塊的璟瀾灣項目門口宣傳“首付26萬元起”，但即使如此，該項目由于位置偏遠依然少有人問津。該項目在認購期間還創下無人認購紀錄，也正因如此，項目最終取消了搖號開盤方式。

同樣創造“零認購”現象的還有位于浦東新區外高橋板塊的陽明花園，由于無人認購，該項目取消搖號方式，并且提前開盤。

差不多同期，上海城投控股和上實集團在青浦區淀山湖板塊開發的璟云里項目，也公告取消公證搖號開盤。

這些案例也暴露出當下上海郊區樓市的困境。

“地理位置的劣勢，以及供需錯配導致了這些項目滯銷。”一位項目策劃向中國房地產報記者表示，當下購房者對非核心區資產增值保值信心也不足，加上郊區前些年新房供應放量，所以不少項目陷入“降價也難去化”的惡性循環中。

在采訪中，一些市場人士也表示，要打破目前冷熱不均的局面，還要供需兩端同時發力。比如在政策層面，對遠郊項目定向放松限購、加大公積金支持力度等，市場要從全面刺激轉向分類調控，讓不同板塊回歸真實供需。而對開發商而言，也需要及時調整策略，通過精細化運營、精準定價和打造差異化產品實現破局。