◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

這兩年，央行頻繁降息，整個社會的資金成本持續(xù)下降。就房地產(chǎn)而言，當前金融支持政策也非常給力。

那些普遍資金饑渴的大型房企，可以借機“長債換短債、低息換高息”。從現(xiàn)實看，能利好房企的，誰不想這樣做？前提是其信用未出險且一直良好。

近日，一家名叫“天地源”的A股上市國資房企，不經(jīng)意間給外界拋出了一個“驚顫”。要知道，其一直較為低調(diào)，但規(guī)模布局已全國化，還是百強房企。

據(jù)天地源公告，公司董事會審議通過了向西部信托申請融資的議案，具體是向其融資最多3.1億元，資金用于旗下合規(guī)項目開發(fā)，融資期限27個月，即不到一半年，但年利率高達9.3%。

這個“9.3%”的年利率，是不是有點高？很多人疑惑的是，作為國資上市房企，天地源為何不向銀行借債，資金成本很可能要遠低于9.3%。

但話說回來，從整個房地產(chǎn)融資的角度看，誰不想向銀行借錢？但凡能輕松借到，誰又會去求助于信托渠道。

再從信托公司的角度看，這兩年信托出險頻多，被托管的信托機構(gòu)也有好幾家，剛性兌付已被打破，比如集合信托計劃籌資難度也比如以前。

具體到天地源，據(jù)2024年報披露，該年末融資余額134.4億元，去年整體融資成本6.78%，而去年毛利率13.97%，即去年融資成本是毛利率的近半。

另據(jù)悉，去年初，天地源曾向廈門信托申請融資4.8億元，期限30個月，年利率8.9%，同時向陜國投信托申請融資4億元，期限18個月，年利率9.5%。去年11月，其再向陜國投信托申請融資3.5億元，期限24個月，年利率9.5%。

近日，央行降息10個基點。不久1年期LPR已降到3%，5年期以上LPR已降到3.5%，資金環(huán)境進一步寬松。2024年，央行曾三次降息和兩次降準。

綜合來看，當前天地源向西部信托融資3.1億元的年利率9.3%，還是比較高的。這背后，到底說明了什么？

從業(yè)績角度看，天地源去年實現(xiàn)營收107.4億元，同比下滑6.79%，歸母凈利虧損10.2億元，較上年虧損3.9億元進一步擴大，且已連虧2年。去年，其經(jīng)營凈現(xiàn)金流-8.7億元，同比暴降185%。

去年，天地源實現(xiàn)合同銷售額48.55億元，權(quán)益合同銷售額42.78億元； 實現(xiàn)銷售回款48.39億元，權(quán)益銷售回款42.48億元。

天地源2024年報陳述說，去年全年取得經(jīng)營資金回籠42億元，解除受限資金41.2億元，實現(xiàn)融資到賬68.6億元，其中創(chuàng)新融資到賬57.7億元。積極運用白名單政策，有效緩解階段性資金壓力。

截至去年底，天地源手上貨幣資金37.66億元，較上年底下降11.22億元，無短期借款，一年內(nèi)到期非流動負債65.48億元，包括一年內(nèi)到期長期借款42.69億元，一年內(nèi)到期應(yīng)付債券21.1億元，應(yīng)付利息1.66億元。

今年一季報末，天地源貨幣資金33.3億元，短期借款4.2億元，一年內(nèi)到期非流動負債57.1億元，短債償付壓力仍較大。今年一季度，其實現(xiàn)營收10.68億元，同比增幅204.86%，歸母凈虧損6181萬元，虧損幅度有所收窄。