當3米層高取代傳統2.8米住宅，當電梯成為4層以上住宅的“必選項”，中國房地產行業已經迎來一場深刻的范式革命。2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，住建部隨之出臺的《住宅項目規范》，標志著住房政策從“規模擴張”向“質量精進”的系統性轉向。這場變革不僅關乎民生福祉，更將重塑萬億級產業鏈，成為經濟轉型升級的重要引擎。

5月20日，住房城鄉建設部副部長秦海翔在國新辦發布會上表示，要系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。“好房子”建設，主要是大力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。同時加強既有建筑的改造利用，努力把老房子、舊房子改造成好房子，穩妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋改造利用。

“好房子”概念的提出，本質是對住房屬性的重新定義，它不再是單純的投資品，而是回歸“生活載體”的本原。國家層面構建的“安全、舒適、綠色、智慧”四大標準體系，將抽象的品質要求轉化為可量化、可執行的技術規范：層高從2.8米提升至3米，電梯配置從“選配”變為4層以上住宅的“標配”，樓板隔聲標準提升10分貝，智慧系統要求實現健康監測與環境自適應調節。這些細節突破直指傳統住房的“痛點清單”，此前，在住建部征求人民群眾對住房建設有什么要求時，隔音是排在第一的，衛生間串味兒是排在第二的，第三就是滲漏和開裂。

“好房子”是房地產行業揮別“土地金融”舊模式，轉向“技術+服務”驅動的新機會。數據顯示，中國待改造城鎮老舊小區達16萬個，涉及居民超4200萬戶。2023年，中國城市更新投資（含棚改、老舊小區改造、基礎設施提升等）突破3萬億元，同比增長約15%，成為穩增長的重要支撐，且每年可帶動上下游產業鏈投資逾1萬億元。

這場產業變革的核心，在于從“標準化復制”轉向“精準化供給”。從各地實踐看，城市更新對消費、投資與就業的拉動效應已初步顯現。例如，北京市西城區白紙坊棚改與商業街區改造聯動實施，不僅新增綠地、教育和養老設施，還引入文旅消費元素與夜間經濟，帶動了周邊500余家中小商戶復蘇；上海楊浦濱江更新項目將老工業區轉型為創新創意功能區，園區租金收入提高3倍以上，吸引了大量數字經濟企業入駐，年均營業收入增速超過20%。此外，山東將“低碳運行”“智慧小區”納入地方標準，杭州通過容積率激勵引導公共空間創新。

盡管政策框架已初步建立，但“好房子”落地仍面臨多重掣肘。建設“好房子”是個系統工程，技術標準與執行的脫節，成為當前最大瓶頸：部分項目為壓縮成本使用低標號混凝土，導致滲漏問題整改率不足；智慧系統因協議不統一陷入“App亂象”；北方地區盲目照搬玻璃幕墻設計，反增能耗負擔。存量改造更面臨產權分散、資金籌措、部門協同等多重難題。

此外， 存量改造的復雜性既有建筑改造面臨產權分散、技術兼容等難題。例如，某老舊小區加裝電梯時，因管線遷移涉及7個部門審批，工期延長至18個月。雖然住建部明確2000年前建成小區納入改造范圍，但資金籌措和居民協商機制尚未完善。

監管體系待也亟待完善，問題主要集中在三個方面：第一，驗收環節漏洞；第二，標準執行偏差；第三，長效運維缺失，例如，智能設備后期維護成本高昂，部分小區因物業費收繳率低陷入“裝而不用”困境。唯有打通設計、驗收、運維全鏈條，標準才不會淪為“紙面宣言”。

“建設好房子是產業轉型發展的新賽道”，房地產行業正處于新舊模式轉型的關鍵期，“好房子”建設是房地產業高質量發展的重要方向。“好房子”建設的真正考驗才剛剛開始，這場居住革命不僅是建筑材料的升級，更是對“居住權”內涵的重新詮釋，以及對發展理念的重塑。

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李曉丹

宏觀經濟研究院秘書長