定西路1211弄是一個建筑面積僅3005平方米、僅有72戶居民的“老舊小小區(qū)”，多年來一直是由托底物業(yè)提供基礎服務。2024年年底，由于物業(yè)撤場，小區(qū)陷入治理困局。華陽路街道聯(lián)手潘中居民區(qū)，通過黨建引領和“走四百”等，解決了該小區(qū)無物業(yè)公司愿意接手的難題，為“老舊小小區(qū)”物業(yè)一體化治理提供了可復制的實踐樣本。

該小區(qū)為售后公房小區(qū)，此前，由錦潤物業(yè)以0.18元/平方米的價格提供托底基礎服務，靠政府提供的補貼維持經營。2023年政府取消托底物業(yè)補貼資金后，錦潤物業(yè)于2024年底因經營困難退場，導致小區(qū)陷入無物業(yè)托管狀態(tài)。

長此以往，小區(qū)會因公攤電費無人繳納，出現(xiàn)泵房停運、公燈不亮情況；而且，小區(qū)內部一直免費停車，物業(yè)撤出后，外來車輛隨意停放，夜間糾紛不斷。此外，小區(qū)加裝的兩部電梯也因缺乏有資質的物業(yè)運維，存在安全隱患。“居民們對物業(yè)服務期盼已久，但又擔心物業(yè)公司只收錢不干活，有車業(yè)主更是抵觸繳納停車費。”潘中居民區(qū)黨總支書記陳國雨在采訪中道出了治理的難點。

面對這一困境，潘中居民區(qū)黨總支依托“四百”大走訪，深入摸排居民訴求，精準診斷出小區(qū)物業(yè)管理存在的癥結：一是極低的物業(yè)費難以維持基礎服務；二是自治機制缺失；三是居民對物業(yè)服務內容認知不足。針對這些問題，一套“區(qū)域合并+三方共治”的解決方案應運而生。

在華陽路街道的指導下，潘中居民區(qū)黨總支一方面將定西路1211弄小區(qū)納入物業(yè)一體化區(qū)域，與周邊6個體量相近的老舊小區(qū)進行區(qū)域合并，組建潘中聯(lián)合業(yè)委會，以擴大管理規(guī)模，提升對物業(yè)公司的吸引力，破解單個小區(qū)因規(guī)模過小、物業(yè)費低而難以引入優(yōu)質物業(yè)的難題。

另一方面，建立“需求-成本”核算模型，因老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)服務收費市場化存在一定難度，依據2014年的物業(yè)服務收費政府指導價及參考周邊同類型小區(qū)的物業(yè)費，向居民公開物業(yè)服務內容和成本構成。即保潔費0.26元/平方米，保安費0.36元/平方米（無實體崗減半后為0.18元），管理費0.18元/平方米，小區(qū)無綠化0元，最后測算物業(yè)費為0.62元/平方米，讓居民清晰了解每一分物業(yè)費的去向，逐步建立物業(yè)服務收費“質價相符”的理念，讓“老舊小小區(qū)”也能夠享受到周邊同類型小區(qū)的物業(yè)服務。

春節(jié)后，小區(qū)啟動業(yè)主大會流程，經公示、公告、表決，順利通過區(qū)域合并及聘請中業(yè)物業(yè)臨時托管的決議。4月1日，中業(yè)物業(yè)正式入駐，短短半個月，小區(qū)面貌煥然一新：停車秩序井然、公共區(qū)域整潔有序，投訴量顯著下降。“現(xiàn)在終于有了規(guī)范管理，住得舒心多了！”居民的真切反饋，印證了治理模式的成功。

據陳國雨介紹，潘中居民區(qū)類似的“老舊小小區(qū)”共有7個，目前已有2個小區(qū)完成區(qū)域合并相關流程，居民支持率高。未來，待區(qū)域合并完成并備案后，潘中聯(lián)合業(yè)委會將正式成立，屆時將統(tǒng)一選聘質價相符的物業(yè)公司，實現(xiàn)物業(yè)服務全面升級。

華陽路街道在老破小物業(yè)一體化治理上的積極探索，充分體現(xiàn)了黨建引領在社區(qū)治理中的核心作用。潘中居民區(qū)通過“四百”大走訪傾聽民聲、匯聚民智，以創(chuàng)新思路破解難題，為“老舊小小區(qū)”實現(xiàn)長效、優(yōu)質管理開辟了新路徑，也為其他社區(qū)解決同類問題提供了可復制、可推廣的經驗。

部分圖片由華陽路街道提供

撰稿/攝影：李媛媛

編輯：畢揚靜

責編：王 博

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