板磚諦老師第四三八篇文章。記錄時代真相輸出個人思考是作者寫作的本意，也可以更好孵化我們自己的Agent智能體。

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——寫給尊重商業(yè)常識的我們——

文章概述：

萬科的清盤重組是一種商業(yè)規(guī)律作用的必然。如果萬科的清盤重組能夠成為商業(yè)社會的信號與注解，也是萬科最后的社會價值創(chuàng)造方式。

利潤是彈性的，債務(wù)是剛性的。這是商業(yè)世界里最大的常識，也是所有創(chuàng)業(yè)者需要焊死在腦子里的商業(yè)鐵律。

沒有萬科的時代，只有時代的萬科，這句話既送給你我這樣的創(chuàng)業(yè)者，也送給每個渴望搬進(jìn)新家的人。

正文內(nèi)容：

2025年萬科第一季度財報公布，最顯著的數(shù)據(jù)是銷量下滑利潤下降。今年第一季度萬科營收下滑將近四成，唯一值得欣慰的是：萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超過120億元，同比增長12.1%。

投資大佬段永平曾經(jīng)說過，如果萬科的杠桿率沒有這么高，自己會買入萬科成為萬科的股東。段永平當(dāng)然是懂商業(yè)和企業(yè)的，一語成讖的背后，是老段對于企業(yè)杠桿的深刻理解。

杠桿就是債務(wù)，加杠桿就是用未來的利潤促進(jìn)今天的發(fā)展。杠桿的本質(zhì)決定了杠桿是面向未來的一種賭博行為。

賭對了皆大歡喜，賭錯了則會讓企業(yè)死無葬身之地。多少商業(yè)英雄，成也杠桿，敗也杠桿……

萬科的賬上現(xiàn)金已經(jīng)不足以覆蓋短期債務(wù)。有點(diǎn)商業(yè)常識的人，都知道這句話到底意味著什么。

對于萬科來說，獲得資金的渠道無非就是這么五種：機(jī)構(gòu)抵押貸款，操控股東注資，政府救助資金獲取，業(yè)務(wù)收入以及境外融資。

面對萬科的這種現(xiàn)狀，金融機(jī)構(gòu)給予更多融資的可能性越來越低，深地鐵作為萬科的控股股東已經(jīng)給萬科注入資金超過120億。

深圳地鐵之前是盈利的，但是因為需要救助萬科再加上自身的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受市場影響，也處于高負(fù)債狀態(tài)。換句話說，地主家里也沒有多少余糧了……

后三種獲取資金的方式，基本上也是杯水車薪，政府救助會面臨著道德風(fēng)險：如果要救萬科，那要不要救其他房企？救萬科的成本，最終誰來承擔(dān)？這都是需要謹(jǐn)慎處理的問題。

當(dāng)然萬科最大的問題依然是地產(chǎn)市場下行的問題，在北上深房價依然處于下跌趨勢的現(xiàn)實(shí)約束里，地產(chǎn)市場的反彈似乎遙遙無期。

最近廣州房價數(shù)據(jù)看起來有企穩(wěn)跡象，但我可以肯定的說：這是一種迷惑性極強(qiáng)的假象。

廣州房價在四大一線城市里，從來都是先跌為敬的存在。這跟廣州這座城市的家底有關(guān)，說白了就是沒有其他三座一線城市有錢。

先跌先企穩(wěn)，似乎是廣州房價的經(jīng)驗規(guī)律，但這需要以廣州房市有需求為前提和保障。如今的廣州有市場嗎？當(dāng)然是有的。

兩千萬人口的廣州，自然還有很大的住房需求潛力可以挖掘，但問題是又有多少人愿意此時出手賭房產(chǎn)的未來呢？

上漲從來都不能去庫存，上漲只能增加產(chǎn)品供應(yīng)量。拉長時間去看這個論斷，就知道當(dāng)下的地產(chǎn)到底存在什么問題。

一切的需求問題都是供給問題，當(dāng)下的地產(chǎn)市場如此低迷不振，恰恰是因為市場的供給出了問題。

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當(dāng)下市場沒有提供價格足夠低的房子給到買房者，才是地產(chǎn)市場最大的問題。因為價格依然高企，所以沒有流動性。

在我看來，當(dāng)下的地產(chǎn)問題是個典型的流動性問題：如果上車產(chǎn)品買賣交易能夠迅速流動起來，更新改善型產(chǎn)品就會有市場，第四代住宅的買家就會入市。

大家這下發(fā)現(xiàn)問題了嗎？救助地產(chǎn)的關(guān)鍵，是讓更多人敢于入市，敢于接盤上車型低端房子。

哪個在廣州生活的人，不想在廣州住上舒服的房子呢？廣州的居住環(huán)境真的很好嗎？既然需求存在，為何市場還是半死不活？

這背后的原因無非是利益分配和房子價格問題。當(dāng)面粉廠死活不愿意降低面粉價格，面包房怎么可能提供便宜的面包？

殺頭的生意有人做，賠錢的買賣沒人愿意干啊！這個問題懂得都懂，不能細(xì)說……

任何救市措施都是延緩地產(chǎn)觸底，因為經(jīng)濟(jì)自有其規(guī)律。當(dāng)房產(chǎn)價格跌到一定程度，流動性自然出現(xiàn)，這就是房價觸底反彈的秘密和判斷信號。

另外就是未來的地產(chǎn)市場一定是結(jié)構(gòu)性市場：北方比南方好，有產(chǎn)業(yè)的地方比沒有產(chǎn)業(yè)的地方好！

任首席的論斷：長期看人口，中期看土地，短期看金融。這是非常扯淡的瞎忽悠，房產(chǎn)只跟一個因素有關(guān)：需求。

所謂的人口、土地以及金融都不過是需求的附著物，不知道任首席當(dāng)年反復(fù)宣傳自己的二矬子論斷，到底是何居心？

當(dāng)然還有一種救助地產(chǎn)的可能性：吸引國際資本，讓中國的房子成為世界有錢人的首選，或者重點(diǎn)考慮對象。但這又要以各種優(yōu)質(zhì)的工作生活環(huán)境為前提，這更加艱難！

地產(chǎn)下行會讓萬科資產(chǎn)持續(xù)縮水，這才是更加要命的事情。在市場繼續(xù)下行的關(guān)鍵階段，如何處理萬科的問題似乎成為了時代難題。

如果你認(rèn)為萬科的問題是個地產(chǎn)問題，那我恭喜你是個單純幸福的人。萬科破產(chǎn)重組是個非常好的選擇。

權(quán)責(zé)利的歸屬公開透明即可，我們能夠接受萬科的失敗與重生。這才是正常的商業(yè)世界應(yīng)該有得格局與魄力……

板磚諦個人介紹：教育公司創(chuàng)始人，公司業(yè)務(wù)是培養(yǎng)父母的教育觀念和能力，培養(yǎng)孩子的數(shù)理思維、商業(yè)能力和閱讀思考能力，以及為孩子量身定做運(yùn)動成長體系。

心力強(qiáng)者訓(xùn)練營創(chuàng)始人、首席導(dǎo)師，專注于解決原生家庭環(huán)境問題導(dǎo)致的自卑、焦慮、安全感缺乏問題。添加板磚諦老師微信，獲得鍛煉心力的干貨資料。