城市的發展會遇到各種城市病，特別是歷史遺留土地問題需要綜合考慮，包括土地糾紛的解決和歷史遺留違規建筑的處理等。在具體操作時，應遵循相關法律法規，并結合實際情況制定切實可行的解決方案。

近日，隨著澳門《大灣區時報》連續發表兩篇頭條整版報道，（4月22日《一紙協議牽出司法亂象，誰在踐踏法律紅線》，4月29日《巡察利劍指向何方？“得力旭案”將是標桿案例還是法治之殤？——“幽靈協議”撬動大灣區億元資產》），一件發生于跨越了兩個世紀，涉及香港和深圳兩地間未了結的深圳土地所有權爭議案件，被濃墨重彩地展現在了吃瓜群眾面前。該案先后經歷了從初判、上訴判，直至高院再審判的三道程序，又疊加上執行之訴的兩審判決，案件的深圳公司一方均為完敗。然而，該公司至今不服判，報紙的報道也全然站在了敗訴一方。那么，涉訴的雙方究竟誰有理呢？法院的判決是否有問題？此處，不妨讓我們就其中某些關鍵事實，再做一個相對獨立的法律判斷。

上世紀九十年代的不規范土地轉讓

深圳市得利旭實業有限公司的法定代表人黃得全，在上世紀九十年代與香港九龍實業公司的老板陳志豪是朋友關系。九龍實業公司于1992年12月15日取得了位于當時的深圳市寶安縣布吉鎮大芬村的一塊總面積為2,385平方米的土地，地號為11181445的《國有土地使用證》（國用【1992】字第1100279號）。

1997年1月份，因涉及歷史遺留問題，該項國有土地使用權及其地上建筑物抵債轉讓給了案外人德信行實業有限公司。但僅僅到了當年底，以德信行實業有限公司為甲方，得利旭實業有限公司為乙方，九龍實業公司為丙方，三方簽訂了該地塊的二次轉讓協議。協議書規定甲方將該地塊使用權作價450萬元人民幣轉讓給乙方。甲乙雙方認可甲方同時轉讓該土地使用權預期可辦理產權的權益、后續他項權益，甲方同意不再收取任何費用。乙方在付清全部轉讓價款時，乙方即擁有上述物業的全部使用權、支配權、出租收益權等他項權益。

有關該項使用權轉讓的手續，協議規定了“甲方同意盡力協助但無法律義務為乙方辦理過戶手續。”“丙方承諾配合乙方辦理產權過戶”。

需要指出的是，由于歷史遺留問題原因；也由于得利旭實業有限公司法定代表人黃得全，與九龍實業公司老板陳志豪之間基于朋友的信任關系，“大家一直玩得很好”（注：黃得全對記者說），文化程度不高的黃得全在實際取得該地塊的使用支配權后，缺乏盡快辦理妥產權手續的足夠意識，他在對地塊的使用上一直很順暢，因此上一直未辦理相關手續直至今天。這種情況在陳志豪在世時未能表現出任何沖突，等到陳志豪去世后，九龍實業公司不愿意承認土地早已轉讓的事實，該公司啟動了向得利旭實業有限公司追回土地的法律訟爭。

原告主要證據的“2015年《協議書》”充滿漏洞

在以九龍實業公司為原告，得利旭實業有限公司為被告，黃得全、黃樹標、陳啟銘為第三人的一審，直至后續上訴審和再審中，原告方均出具了一份以香港九龍實業公司、錦龍塑膠制品（深圳）有限公司，法定代表人陳啟銘為甲方，以深圳市得利旭日投資擔保有限公司，法定代表人黃得全為乙方，簽署日期為2015年9月15日。甲方聲稱，根據該《協議書》，九龍實業公司應向九龍實業公司返還“非法占有的……國有土地及地上建筑物，”

這份作為原告排名第一主要證據的《協議書》，卻盡顯漏洞滿滿。第一，甲方兩個單位一為“香港九龍實業公司”，另一為錦龍塑膠制品（深圳）有限公司，兩公司下署陳啟銘為“法定代表人”。以上兩個單位顯然一為香港公司，一為深圳公司。問題在于按照該《協議書》，其中的甲方應理解為兩個單位共同，但即使原告提交的一應文件證據中，卻從來無關錦龍塑膠制品（深圳）有限公司什么事，此唯一的理解是陳啟銘有一重身份即該塑膠公司的“法定代表人”，而塑膠公司與被告即該《協議書》的相對方無任何關系，錦龍塑膠制品（深圳）有限公司出現在《協議書》中不僅有悖基本邏輯，并且顯系故意混淆，是彌補陳啟銘作為香港公司“代表”身份依據不足的畫蛇添足之舉。

該《協議書》最后落款的“法定代表人簽字”，按照香港商事規定，“香港九龍實業公司”并無“法定代表人”一說，如果陳啟銘系該香港公司的合法授權代表，則《協議書》正文必須要后附“香港九龍實業公司”經公證認證的授權文件。無此授權文件，則該《協議書》應被認定為不具有形式要件的合法性，亦即《協議書》無法律效力。

該《協議書》乙方單位為“深圳市得利旭日投資擔保有限公司”，雖然該公司在事實上確曾有過黃得全擔任法定代表人，但在此《協議書》“簽署”時，黃得全早已將該公司轉讓他人，況且該擔保公司也從未與《協議書》甲方發生過經濟來往。原告將一個根本與其無涉的公司拉進《協議書》中完全不合常理，這絕非以其輕飄飄的一個“筆誤”解釋所能帶過，相反正證明了原告欲加之罪，虛構事實起訴卻找不到合適對象的凌亂與手足無措，即不知目標應該是誰？

該《協議書》最后的落款為簽名+指模，雙方均沒有蓋公章，并且日期也是后來用手寫，加上根本未曾用印，似這種涉及四千多萬元高額標的的《協議書》，卻處處漏洞滿滿，完全有悖大宗商業交易的基本邏輯，它完全沒有理由產生在全球商業交易水平最高、注重形式要件完善的香港企業中，該《協議書》似非出自商人所寫，更像是小朋友間的學習商業練手之作。

無論是與原告事實上發生爭議的得利旭實業有限公司，還是既身為該公司法定代表人，又是本案第三人身份的黃得全，都否認簽署過該《協議書》，如此系被告/第三人的故意隱瞞胡說亂說，但《協議書》中為什么不見似“本協議書正本一式兩（多）份，雙方各執一份”這樣的通常性關鍵表述，或者原告可提交過任何一份曾經顯示雙方簽訂過該《協議書》的，任何形式的文字（語音）記載？

九龍實業公司才是完全意義上的違約在先

從2018年12月25日深圳市龍崗區人民法院一審民事判決書下達，到2021年12月2日廣東省高級人民法院再審民事裁定出臺，整整三年的原被告雙方努力，最終換來的是原告的全勝和被告的全敗。

接下來的執行之訴此處不再贅述。體現被告方至今不服一審民事判決的地方在于，剛剛過去的5月8日，深圳市得利旭實業有限公司向公安部門提交了舉報香港九龍公司帶案律師的《報案書》，請求追究某律師涉嫌構成《刑法》第三百零七條第二款規定的幫助偽造證據罪，要求追究其刑事責任。

了解和關心本案的人，就本案之發生發展過程，各級人民法院的審理結論等表示關注并各有不同意見，它集中表現在了前述《大灣區時報》連續發表的兩篇報道上。

拋開有關的案情具體細節不論，也暫不評價涉及到其他第三人的執行案件，筆者僅就這一事實上最初涉及到香港九龍實業公司、德信行實業有限公司和得利旭實業有限公司三方的交易過程進行梳理，不難看出，作為本案原告的九龍實業公司，恰恰是整個交易過程長期未了，土地權屬證書未能最終辦理轉讓的實際責任人。本案不應是得利旭實業有限公司遭遇九龍實業公司起訴的被動防守，而應是得利旭實業有限公司實施防守反擊，反訴九龍實業公司違約在先，應敦促履行其應盡義務，需要負上相關責任的，一個變被動為主動的法律行為。

讓我們在此引用一審判決的說法，1997年1月1日，九龍實業公司與德信行實業有限公司簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，九龍實業公司將涉案地塊抵債給德信行實業有限公司并約定了辦理產權過戶手續。這實際上是九龍實業公司將地塊進行的出賣行為，九龍實業公司承諾辦理產權過戶。但就在九龍實業公司尚未辦理妥產權過戶的情況下，德信行實業有限公司對該地塊進行了由其主導進行的第一次，也是地塊本身的第二次交易，通過包括德信行實業有限公司（協議書甲方）、得利旭實業有限公司（協議書乙方）和九龍實業公司協議書（丙方）間的三方協議，甲方以450萬元將該地塊賣給了乙方。由于此時丙方仍未辦妥前次交易的土地產權過戶手續，因此上有關本次交易的過戶手續，甲方僅表示“同意盡力協助但無法律義務”，協議中有“丙方承諾配合乙方辦理產權過戶”的說法。

需要指出，土地交易非同一般商品，賣出方不僅要實際交付地塊，而且還要辦理妥土地的產權過戶手續。非如此，買入方將承受極大的交易風險。德信行實業有限公司從九龍實業公司手里買入該地塊，九龍實業公司卻一直未辦妥產權過戶，這即意味著九龍實業公司未曾完整履行其交易義務，或稱其履行義務尚在進行中；倘或德信行實業有限公司因此而在某個交易賣出土地的時間點前起訴九龍實業公司，敦促其履行過戶義務，該公司顯然將大概率承擔敗訴風險。

在九龍實業公司參與的三方協議當中，九龍實業公司事實上同意（也無權反對）德信行實業有限公司將地塊第二次交易，賣給得利旭實業有限公司并“承諾配合乙方辦理產權過戶”，這一三方協議的達成和實施，事實上成為九龍實業公司對德信行實業有限公司的辦理過戶承諾，已經轉移至九龍實業公司對得利旭實業有限公司的承諾，雖然該承諾轉移前后的對象不同，但在九龍實業公司需要履行過戶手續的法律義務上，是沒有任何區別的。

還需指出，設若九龍實業公司提交的2015年9月15日《協議書》系偽造的，那么未經取得得利旭實業有限公司的同意，九龍實業公司自行做主，將同一塊已事實上早已賣出了的土地，僅倚仗其產權證書在手的表象，復以高于原該地塊二次賣出價450萬元的十倍以上，以4千多萬元高價另行賣出，這是完全沒有法律依據且有失商業道德的，是典型的“一女嫁兩夫”行為，本身即應受到譴責。

顯然，無論經歷了多長時間，不管具體歷史原因發生了什么，九龍實業公司一天不依據相關協議辦理已交易地塊的手續，就是未履行義務，是違約在先的鐵證。時間事實上已歷了兩個世紀之長，深圳市和原寶安區清理整頓土地歷史遺留問題的行動也延續了不止三十年，九龍實業公司無任何理由可以自圓其說，該公司事實上的違約在先，已是完全意義上的板上釘釘。

本案原告九龍實業公司長期且故意不辦理土地產權交易手續，倚仗其表面上在手的土地手續，賣了一次土地后意欲高價再賣一次，已經屬于典型的奸商行為。以原審龍崗區人民法院為主的各級法律部門，根本惰于了解早已存在的賣地事實，不進行調查研究，單純采信對原告有利的證據，不采信對被告有利的證據，僅憑一個漏洞百出的所謂《協議書》即做出錯誤判決，顯然違反了公平正義原則，有悖于以事實為依據，以法律為準繩的法院判案原則，應予糾正。