前段時間，海口頭部改善盤之一的羅牛山·璞域二期收官的8-40萬/套大額認籌優惠，小易前去項目踩了個盤，稿件發出后引起了不少網友關注！

　　甚至有粉絲在評論區留言：“三四年后，這里的二手房頂天算，不可能高于1w8...”

　　隨后，小易到貝殼平臺找了一下相關房源數據！

　　發現這位粉絲，說的還是有些保守了,目前，已經有一期二手房源掛牌價低于1.9w/㎡!

　　照這勢頭，價格跌破1.8w，估計用不了三四年了！

　　01一二手房價差價近6000/㎡，海口中產成大韭菜？

　　上一篇探盤稿件中，小易曾對璞域項目做過相對全面的測評，結論很清晰：園林、產品和裝標很在線，但書包、地段拉垮，8#樓優惠后的價格依然高達24500元左右/平，堪稱海口新房天花板！

　　但從二手房價格表現來看，已經有房源突破了1.9萬元/平米！

　　貝殼找房一套約149㎡三房戶型的掛牌價為18792元/平米！

　　圖源：貝殼找房

　　算下來，新房與二手房的價差5708元/平米！

　　當然，這也只是掛牌價格，如果實際成交，買家大概率還會狠狠再砍一刀，至少會往一輛特斯拉model3的方向去砍價！

　　小易簡單算了一下，按照這套二手房掛牌價，最新158㎡戶型，一二手總價相差90萬！

　　這種吃相也未免太難看了，購買高端住宅的海口中產還要被瘋狂收割？

　　真當別人是大韭菜？

　　除此之外，小易看了一下周邊二手樓盤的價格，璞域，被眾多萬元左右的二手房“包圍”！

　　不信大家接著往下看！

　　璞域西側不遠的金福路，文博府A區、金和信花園、文淵閣等小區，掛牌價格都在1.3w/㎡上下；南側的錦地翰城，掛牌價也多在1.5-1.6萬/㎡左右；北側的萬花苑、花城錦苑、文匯雅居，多在1.1-1.3w/㎡上下，周邊還能把價格扛到1.6-1.7萬的，大概只剩下了南海幸福城！

　　也就是說，周邊范圍內，幾乎全是剛需盤，對于璞域這樣的高端改善，是孤盤的存在。

　　項目實拍

　　02二手房鮮有問津，掛牌掛了個寂寞！

　　價格、周邊情況大家有了一個初步了解，那璞域的二手房流通性如何？

　　畢竟花幾百萬買一套房子，還是要考慮二手流通和變現能力。

　　但答案又讓人失望了！

　　從海口發布二手房“5改2”以來的一年多里，按說這樣年限新，產品好的小區會是搶手貨，但小易并沒能在貝殼平臺找到該小區的成交記錄！

　　圖源：貝殼找房

　　掛牌，掛了個寂寞!

　　這不是想當然的隨便說說，而是有數據作證。

　　貝殼數據顯示：截至目前，小區（璞域一期）掛牌在售房源26套，近一年來成交0套；

　　到底是有價無市還是無人問津？

　　接下來的一組數據，就更扎心了！

　　近一年的看房人數，只有63人（組），除了今年2月和3月，達到了單月峰值的18人（組），其他月份都是個位數！

　　圖源：貝殼找房

　　對此，小易也咨詢了做二手中介的幾位朋友，他們表示：這個小區的二手房熱度不高，幾乎沒啥人問。一方面，預算不高的剛需客戶買不起；買高端的客戶，市場上的選擇比較多，多數會考慮國興、濱江和江東等區域，這邊的書包和地段是明顯硬傷，客戶興趣不大。

　　言下之意，璞域二手房缺乏市場認可，想出手變現，一個字“難”！

　　根據小易查詢，當初這批房源，毛坯成交價單價約2.2萬左右，后期的精裝房大約2.6w左右，還要捆綁車位！

　　曾花高價甚至靠搶買來的房子，如今上架就要巨虧，老業主心里苦呀！

　　而準備買房的新業主，看到這種落差，還敢買嗎？有誰知道明天要虧多少？

　　對于高端項目來說，資源和地段往往是購買的決定性因素，如果花了大價錢，卻只買到產品本身的價值，無疑是不劃算的。

　　03封窗之殤，業主與物業的對立

　　除了這些，去年沸沸揚揚的“封窗”事件，也加劇了部分客戶對項目的顧慮和不信任！

　　去年7月，羅牛山璞域業主裝修，材料卻被物業攔在門外 ，形成了“貨車堵門”的奇觀！

　　圖源：視頻號

　　原因是物業不允許業主封窗，物業與業主各執一詞，矛盾不斷發酵！

　　從開發商角度說：封陽臺容易影響外在景觀形象，雖然此前業主已經投票通過了“業主可以封陽臺”！

　　而業主方面則是說不完的委屈：花巨資買的“豪宅”，交著高達5.2元/㎡的物業費，憑什么不讓封陽臺？

　　無奈的業主，最終自行在門口卸下材料，靠人工搬進小區！

　　從全國來說，高端項目物業與業主之間產生矛盾乃至沖突已不鮮見，但在海口來說，璞域應該是第一例！

　　良好的物業服務，已經成為產品力的一部分，而發生這樣的事，對項目無異于搬起石頭砸自己的腳。

　　隨著月底開盤時間的臨近，市場究竟對于璞域是否認可，需要成績回答，咱們一起期待！