上海5年前認購最高、最難搶的紅盤，現在都怎么樣了？

2018-2019年上海樓市很平靜，2020年開始突然火了起來。

那時候央行大放水疊加上海舊改三年計劃啟動等，多種原因促發上海二手房大漲。

這導致新房產生了倒掛，從而引發了一股全市打新熱潮，并在2020年誕生了一批“紅盤”。

據統計，2020年上海誕生了27個"千人搖"紅盤，平均認籌率達327%，遠超2019年的89%。

其中徐匯長橋「匯成南街里」創下7.88%的最低中簽率紀錄，比搖中滬牌還難。

2020年上海新房真的太火了，以至于在后期出臺了限售5年的新規，并在2021年3月3日開始實行。

眾所周知，新房認購比例一旦超過130%就觸發積分限售5年，這是抑制市場投機過熱的一種調控手段。

因此從2021年到現在上海大量的紅盤都還處在限售中呢，二手房無法在市場上流通。

而在積分制實行前的2020年那批業主很幸運，在樓市大漲時期可以迅速出手，立馬能賺快錢。

那么從2020年開始到新房積分制實施前，上海那些認購最高最難搶的紅盤現在都怎么樣了呢？

為此我們對認籌在1000人以上或者認購率超400%的“真紅盤”做了詳細的統計。

其中千人搖紅盤的認籌人數從高到低排列如下：

認購率從高到底排列如下：

對比5年前的開盤價和現在的二手房成交價，這些不限售的紅盤溢價收益情況如下：

從這份《2020-2021年2月積分制前上海搖號紅盤收益TOP榜》中，我們能窺探出哪些重要信息呢？

對于上述的紅盤收益TOP榜，我們可以分三個層級來看。

排在紅盤收益TOP榜第一層級（30%-52%）的是前灘、瑞虹新城、漕河涇、康健和長風板塊，為啥它們的溢價領跑這么多？

其中前灘的東方惠禮、三湘印象名邸以52.17%、47.78%的最高溢價分別搶占TOP1和TOP2。

前灘是當紅炸子雞，是上海近些年來發展最幸運、最快速和最成功的濱水商務區。

商務樓幾乎全部入住滿、太古里成為打卡網紅、華二前灘沖進浦東公辦TOP2。

前灘從荒灘到CAZ和富人區，一戰成名！

在紅盤收益TOP榜中，前灘的紅盤不僅排名最靠前、數量還多，占了4席。

除了東方惠禮、三湘印象名邸外，前灘的格力浦江海德、尚峰名邸收益也很不錯，分別高達32.98%和25.00%。

前灘溢價這么高，也在于當時新房定價低，跟二手房價差大。

虹口瑞虹新城板塊的中糧瑞虹·海景壹號以39.13%的溢價高居收益TOP榜第三。

虹口的瑞虹新城板塊排名這么高，出乎很多人的意料，這是多種原因促成的。

虹口除了瑞虹新城外沒有好的房子，全區非常缺乏改善的次新片區。

瑞虹新城非常靠近北外灘、東外灘濱江產業帶和抖音新江灣產業區；

再加上市區客也要過來買房，讓瑞虹新城擁有了強大的購買力支持，因而表現出了高溢價。

徐匯漕河涇板塊的鑫耀中城以38.43%的溢價排在收益TOP第四，同樣很搶眼。

漕河涇是上海西南的產業重區，距離徐家匯也近，已然成了上海西南的樓市奶媽。

漕河涇板塊內非常缺乏次新房，導致購買力外溢到七寶、九亭和泗涇，養活了沿線眾多板塊。

徐匯康健板塊的天悅溢價高達35.38%排名TOP5，也是沾了漕河涇的光。

另外普陀長風的瑞仕璟庭溢價33.33%也不低，這要感謝它傍上了一個好鄰居——長寧。

長寧全域開發都非常飽和，新房、次新房非常稀缺，給了長風很大的購買力外溢。

本身長風也處在蘇州河畔跟天山一水之隔，城市界面做得非常漂亮，很好地承載了這類需求。

排在紅盤收益TOP榜第二層級（20%-30%）的是御橋、前灣、董家渡、大寧、長橋、徐濱、徐涇、武寧和浦江板塊，為啥它們的溢價也這么高？

其中御橋的仁恒錦繡世紀溢價高達28.79%。

御橋是浦東中部的地理交通中心和商業生活中心，主要購買客群來自張江、陸家嘴等產業區。

御橋是11、18號線雙軌交匯的板塊，交通非常方便，能夠吸收到多個方向的置業客群；

這里的購物商場有復地活力城、開新里、親水灣生活廣場、地杰樂生活廣場等，且康恒路建了新的商辦，很有生活氣息。

御橋還有XQ，各方面配套都不錯，即使有高壓線也擋不住其在浦東強大的置業吸引力。

從紅盤收益TOP榜中我們還發現了一個有意思的現象：

同樣是大虹橋板塊，前灣的溢價率明顯高于徐涇，這是為什么？

比如前灣的虹廬灣溢價28%，徐涇溢價最高的蟠龍天地僅21.95%。

這是因為前灣在大虹橋各板塊定位中最高，未來產業上限和當前新房定價都是最高的，徐涇、江橋都次之。

前灣主要以產業開發為主，規劃了大虹橋最高大上的CBD社區，未來配套最頂級：

但是前灣的商品房供應量遠比徐涇小，徐涇是大虹橋新房的主戰場。

徐涇新房供應太大，把積分打沒了，還影響了二手房溢價。

徐匯長橋板塊的匯成南街里是2020年認購率最高、最難搶的一個紅盤，當前溢價25.79%。

匯成南街里237套房吸引了3007人認購，平均12.68個人才能搶中一套，中簽率低至7.88%。

這是因為整個徐匯新房供應太稀缺了，徐匯中南部老公房居民的改善需求很強，刺激了熱度。

徐匯8萬級別的新房非常稀缺，這是踏入徐匯最低門檻的新房產品，這種產品放在市區也稀缺。

當時首期以7.95萬元/m2買匯成南街里的都是賺的，畢竟現在外環外的華涇新房嘉華嘉俊庭、雍匯庭都賣上8.1-8.3萬元/m2了。

不過匯成南街里對口的學校質量一般（體職院附小+長橋中學），幾乎是菜校組合，所以溢價并不是太高。

排在紅盤收益TOP榜第三層級的是溢價低于20%的紅盤，其中低于10%的刨除貸款利息接近于破發。

嘉定江橋的保利云上澄光、松江泗涇的招商9號公館溢價明顯偏低，只剩下4%左右。

江橋、泗涇都是動遷基地，很多便宜的動遷房對高價二手盤造成了打擊。

尤其是泗涇的動遷房僅3萬元/m2左右，且新房還不間斷供應，影響了溢價。

寶山共康的紅盤大華公園城市溢價幾乎消失，徐涇紅盤金地虹悅灣已正式破發，這是為啥？

共康的房價能夠起來是得益于大寧的外溢，連大寧都很有性價比了，自然給不了共康外溢了。

本身共康周邊缺乏產業支撐，老破小居多，西邊還有大場機場，都影響了溢價。

金地虹悅灣雖然也屬于熱門的大虹橋徐涇板塊，但地理位置不好；

小區被鐵路、高架和滬青平公路攔住了，出門很繞嘴，在同類競品增多的情況下都壓低了溢價。

由于篇幅限制，還有眾多板塊和紅盤我們沒有講到，想進一步了解歡迎掃碼深入探討：

上海紅盤的溢價是波動性的，尤其是2021年開始限售的新房將在明年迎來解禁，溢價波動更大了。

那么哪些板塊的溢價會在后面解禁潮到來后，影響最大呢？

據統計，從明年開始上海每年解除限售的新房套數是：

2026年：33016套

2027年：47691套

2028年：32672套

2029年：11702套

也就是說，未來4年上海解除限售的新房超12.5萬套！

由此也能看出，那些紅盤的溢價影響都在后面。

1、大虹橋影響最大

我們來看一組數據：

2021年大虹橋新房供應4456套，逾1.2萬組認購，整體認購率約277%。

其中徐涇一共有3452套觸發限售，占比77.5%。

招商虹橋公館、金地虹悅灣、虹橋悅瀾、遠洋虹橋萬和源、萬科·天空之城五期、安瀾西郊·寬境、上海蟠龍天地、虹橋燦耀星城等在2021年新規后開盤、加推的房源都在限售之中。

到了2022年大虹橋新房供應更多了，8856套房認購約1.9萬組，整體認購率214%。

這讓徐涇的限售盤更多了，還有前灣、江橋在內，不再一一列舉，總之未來兩年是大虹橋新房解禁的高峰期。

而且這些解禁的產品多為100m2左右的小三房，高度同質化。

不考慮大虹橋產業變動，單從供應沖擊來看，大虹橋的紅盤溢價率會不會進一步走低、甚至消失呢？

2、唐鎮的影響小于大虹橋

唐鎮的影響程度要比大虹橋樂觀，為什么這么說呢？

唐鎮在2021年僅有1477套新房觸發限售，這個量遠小于大虹橋。

相比投資客居多的大虹橋，唐鎮基本以張江自住為主，投機水分不大。

張江的產業遠遠強過大虹橋，提供的購買力更加強大。

在大虹橋“熄火”之后，唐鎮現在的新房熱度依然很高，已經說明了問題。

并且浦東六七百萬新房供應的板塊并不多，唐鎮的產品放在浦東還是稀缺的。

不過未來唐鎮的新房供應還是很大，溢價可能進一步降低。

3、上海北四區的楊浦、虹口、普陀、閘北影響較大

楊浦是市區新房供應的大戶，2021-2022年開發的很多新房都觸發了積分限售。

如首創天閱濱江、仁恒海上源、中企云萃江灣、龍光天境、金隅外灘東岸、保利天匯、保利瓏譽等。

虹口的中糧瑞虹·海景壹號、招商虹璽、外灘璽、弘久新弘北外灘、融創青云一號、瑞虹新城瑧庭等都是高積分限售盤；

普陀的新湖明珠城、蘇河望、招商蘇河璽、錦繡里等也都是限售盤；

北靜安的靜安天悅、龍盛福新里、靜安府西區、華發仁恒蘇河世紀、新湖上海青藍、寶珀公寓、天匯世紀璽等也都是限售盤。

這些加起來已經是20多個小區了，未來兩年解禁上市后肯定會沖擊市場。

楊浦新房本身溢價就很低，只有鞍山板塊的保利天匯以18.29%上了榜，以后溢價會更低了。

瑞虹新城、大寧、武寧、長風的溢價都只是暫時的，未來次新房入市后都會被打擊到。

從上述的紅盤溢價預測也能看出，上海樓市真正的“底”出現的時間或在2027-2028年。

等到那些限售的樓盤全部放到市場上流通，讓市場充分反應完，底差不多也到了。

未來上海的紅盤收益TOP榜會如何變動？我們將持續追蹤。