王健林和萬達再次引發全網關注！

王健林再度出手，將48座萬達廣場打包出售給由騰訊、陽光人壽、太盟投資等組成的財團，交易金額預計高達500億元

日前，國家市場監督管理總局發布的無條件批準經營者集中案件列表顯示， 5 月 6 日，太盟（珠海）管理咨詢合伙企業（有限合伙）、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司等收購北京銀河萬達企業管理有限公司等 48 家公司股權案獲批。

根據列表，這48家目標公司分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個一二線城市的萬達廣場項目。

此次聯合收購48家目標公司股權的企業包括：太盟（珠海）管理咨詢合伙企業（有限合伙）（以下簡稱太盟珠海）、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司（以下簡稱高和豐德）、騰訊控股有限公司（以下簡稱騰訊控股）、北京市潘達商業管理有限公司（以下簡稱京東潘達）、陽光人壽保險股份有限公司（以下簡稱陽光人壽）。前述五家公司直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，并通過合營企業收購大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱大連萬達）直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。目標公司主要業務為大型零售商業地產運營。

交易前，大連萬達直接或間接持有目標公司100%股權，單獨控制目標公司。本次交易后，太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達與陽光人壽將共同控制合營企業，合營企業將持有目標公司100%股權。

多重大山

這一事件引起了資本市場的廣泛關注，也從側面反映出王健林和萬達目前復雜的經營狀況。

債務壓力巨大：短期償債壓力突出：萬達商管2025年到期債務高達400億，可賬上現金僅有116億，資金缺口巨大。同時，融創、蘇寧、永輝等債權人追討的欠款超過180億，且萬達股權凍結金額超160億，王健林個人持股多次被查封，甚至將98%大連合興股權全數質押。如此高額的債務和股權凍結情況，表明萬達面臨著嚴峻的短期償債壓力，資金鏈已瀕臨斷裂。

壓力根源：萬達早期采取高杠桿擴張模式，通過與地方政府合作低價拿地、依賴銀行貸款快速擴張，然而租金收益無法覆蓋債務成本，致使債務雪球越滾越大。此外，文旅、影視等長周期重資產業務進一步加劇了資金壓力。盡管王健林在2017年啟動輕資產轉型，但轉型過程中遭遇工程款糾紛、股權凍結等連鎖反應，使得債務問題愈發嚴重。

自2017年啟動輕資產戰略以來，萬達通過出售重資產、保留運營權的方式，將資產負債率從80%降至55%。截至2024年，珠海萬達商管已管理184個第三方商業廣場，占總量的39%。此次出售48座廣場后，萬達將徹底剝離資產所有權，僅保留運營權，進一步實現“類酒店管理公司”的輕資產定位。這種模式在一定程度上降低了萬達的負債水平，使其能夠回籠資金投入數字化轉型等領域，如2025年萬達云平臺已接入90%商戶，智慧停車系統覆蓋85%廣場，線上會員突破1.2億。

壓力分析

面臨困境：萬達的租金收入卻連年下滑，2024年同比下降12%，其運營能力也遭到市場質疑。一方面，商業地產市場競爭激烈，電商沖擊、消費升級等因素使得實體商業面臨較大挑戰，萬達廣場的空置率有所上升，租戶降租訴求強烈，導致租金收入減少。另一方面，輕資產模式依賴快速復制能力，但三四線城市消費潛力與運營風險并存，過度擴張可能導致管理能力稀釋。此外，萬達在輕資產轉型過程中，逐漸喪失資產主導權，王健林在萬達商管的持股比例已降至40%，決策權大幅削弱。

核心資產流失：曾經作為萬達核心資產的萬達廣場，正以驚人的速度被出售。短短兩年內，萬達已累計出售超80座核心資產，全國400余座萬達廣場，如今已售出近四分之一。這些被出售的萬達廣場多位于一二線城市的核心地段，是萬達自持的“現金奶牛”，隨著它們的流失，萬達的核心資產規模大幅縮水。

品牌價值下滑：隨著核心資產的不斷出售，萬達的品牌價值也受到了嚴重影響。業內估算，此次48座萬達廣場的交易單價僅為峰值估值的40%50%，堪稱“骨折價甩賣”。盡管萬達保留了運營權，但在險資接盤后，實際上已逐漸淪為“打工者”，品牌溢價持續流失。

外部合作與資本依賴增強：此次接盤的買家陣營多是萬達的“老熟人”。騰訊早在2018年就豪擲100億入股萬達商業，此次收購意在布局線下流量入口，期望將微信支付、AR導航等生態與商業場景深度融合。陽光人壽作為險資代表，此前已累計接盤14座萬達廣場，看中的是萬達廣場年租金超400億的穩定收益。太盟投資背靠中東資本，曾參與萬達600億戰投，此次交易或許是為對賭協議下的萬達“續命輸血”。京東則與騰訊聯手，強化“即時零售”戰略，計劃在廣場內鋪設300個前置倉，實現“30分鐘達”。

這種“熟人團”接盤模式雖在一定程度上降低了交易風險，也反映出市場對萬達品牌價值的認可，但也使萬達對外部資本的依賴程度進一步增強。萬達通過出售資產獲得了資金支持，緩解了短期的資金壓力，但同時也失去了對這些資產的所有權和部分控制權，未來的發展將在更大程度上受到外部資本的影響。

未來充滿挑戰

上市壓力：2024年，萬達引入中東資本600億戰投，但協議要求萬達商管必須在2025年前完成港股上市，否則需回購股權。然而，萬達商管四次沖擊IPO均以失敗告終，凈利潤更是暴跌47%，上市前景一片渺茫。若年底前無法實現上市，600億的回購壓力將引發雪崩式擠兌，萬達或將陷入萬劫不復之地。

行業競爭與市場變化：中國商業地產已進入存量競爭時代，電商的發展和消費升級的趨勢不斷改變著商業格局。萬達需要在激烈的市場競爭中，不斷創新和優化商業模式，提升運營效率和服務質量，以適應市場變化。其布局的兒童娛樂（寶貝王）、影院等業態能否形成差異化優勢，仍需市場驗證。

總體而言，王健林和萬達目前正處于艱難的轉型調整期。通過出售萬達廣場等資產，萬達在一定程度上緩解了債務壓力，實現了輕資產轉型的目標，但也面臨著核心資產縮水、品牌價值受損、外部資本依賴增強等問題。未來，萬達能否在商業地產市場的變革中成功突圍，關鍵在于其能否提升運營能力，在數字化轉型中找到新的增長點，同時順利解決上市問題，擺脫債務困境。

投行君最后要說，無論怎樣，王健林和萬達面對經營和債務壓力，沒有逃避，積極應對問題并去解決，王健林作為一個企業家，起碼還有擔當，更沒有擺爛，這一點要比吃盒飯的恒大許老板要強很多。也值得很多深處經營困境的企業家學習。

祝福王健林，祝福萬達。

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