近日，南山一批住宅上架京東法拍，起拍價最低3.8萬元/㎡，且全部對口哈工大實驗學校九年一貫制學區。

而周邊小區的房價，最低均價也在5.5萬元/㎡左右。

如此的低價，真的是一場“買到即賺到”的撿漏嗎？

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建于2017年的自持小區

位于南山區西麗片區，龍苑路的桃源里家園，近期因開發商資金鏈斷裂，21套住宅即將以法拍形式流入市場，起拍單價低至3.8萬/㎡。

桃源里家園竣工于2017年4月，由本土開發商以“全自持、只租不售”的創新模式運營。

這種罕見策略雖在當時避免了銷售壓力，卻也導致小區長期隱匿于市場之外——無二手房流通、無業主社群傳播，甚至鮮有公開宣傳資料。

桃源里家園竣工于2017年4月，戶型以50-68㎡小面積段為主，得房率高達80%，且全部精裝交付。

租客群體多為南山科技園高薪白領，租金在6000元/月左右，地處西麗湖國際科教城與留仙洞總部基地交匯處，屬深圳“十四五”規劃重點發展片區。

▲圖片來源：拍房網

小區戶型主要有兩種：

50.76㎡兩房一廳（如A座608房），起拍總價193.5萬起，適合單身精英或投資客；

68.2㎡三房一廳（如A座607房），起拍總價253.4萬起，滿足小家庭居住需求。

而且高區房源（如9層）采光優越，起拍價僅比低區高出0.5%-1%，性價比更高。

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項目優勢

交通配套：地鐵：5站可達“大學城”站，8站達深圳北站，也可換乘11號線貫通前海、寶安，20分鐘車程覆蓋福田CBD、科技園、留仙洞三大核心就業區。

商業配套：1公里內涵蓋寶能環球匯、益田假日里兩大商業綜合體；3公里西麗天虹、萬科云城等大型商圈。

產業輻射：毗鄰大疆總部、中興通訊、鵬城實驗室等高新企業集群，留仙洞總部基地未來將容納超60萬高端就業人口，區域房產租賃需求旺盛。

學區配套：哈工大實驗是深圳市南山區重點引進的優質教育資源，由哈爾濱工業大學與南山區教育局聯合創辦。

投資前景：租金回報率高，按當前租金水平（6000元/月）計算，年租金回報率可達3.5%-4%，遠超深圳住宅平均1.5%的水平。

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項目周邊均價

周邊的住宅目前業主報價在5.5-9.6萬元/㎡不等。

其中最低的桃源村和桃源村二期，均價也已經在5字頭，遠高于桃源里家園3.8萬元/㎡的起拍價。

如果按照最低5.5萬元/㎡計算，桃源里家園起拍價倒掛44.7%。

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法拍風險

利益往往伴隨著風險。

桃源里家園價格雖然較低，背后的情況也比較復雜。

其實早在今年的2月份，桃源里家園就拍賣過一批，以超低的價格，讓5套房吸引50人報名競價，最終共出價190次，平均每套加價至少100萬元成交。

最終平均溢價率達40%左右，成交單價都是5.3萬左右，堪稱法拍市場的 "爆款現場"！

根據拍賣成交確認書資料顯示：

這五位競拍成功的買家，皆來自于金融貸款+樂某家地產端口的從業人士。

本以為撿了個大便宜，結果卻發現在收房時傻眼了。

房子里住著"債權人"，而且是上了年紀的債權方，年邁的債權方聲稱"老板以房抵債，他們沒地方去，是合法居住"，拒絕搬離，協商多次無果，迄今為止，收房遙遙無期。

一般拍賣公告中，法院會明確房產情況，是否存在租賃，如存在租賃或有人居住，法院是否負責清退。

如拍賣公告中對此明確了法院負責騰退房屋后進行交付，那么在這種情況下，法院負有清退后交付的義務。反之，則法院沒有清退交付義務。

▲債權人門口居住張貼告示（圖源：拍泊科技）

關于桃源里家園的租賃問題：

原開發商只租不售，基本所有房源均已經租賃，法院公告雖不承認租賃，但實際住滿租戶，并且居住的絕大部分都是債權人，欠款少則幾十萬，多則上千萬。

且拖家帶口常年居住，騰房難度顯而易見了，這也是為什么此前5位業內競拍人士都尚未收房成功。

此外，還有物業費的問題存在。

根據拍泊科技計算，該社區物業管理費3.9元/㎡，2017年8月份入住至今，8年時間，按平均65㎡面積計算，物業費月均253元，純物業欠費24288元。

《民法典》：物業公司有權要求業主支付物業費，若業主逾期未繳，物業可按合同約定收取違約金（滯納金），但不得超過合理范圍。

滯納金比例0.005%，按65㎡統計物業費加滯納金414103元，55㎡物業費加滯納金34158元。

對于以往暴雷房企上拍的標的案例，累計的歷史遺留物業管理費都系由新業主繳納，物業配合交付辦理。

還有稅費問題，拍賣公告表示：“司法拍賣、過戶過程中產生的稅費，由相應主體依法各自承擔。”

據譽拍行法務透露，這次房源稅費高達50- 100 多萬，需買家先墊付，之后會從房款中扣除，最后買家只需支付 1% 的契稅。

法拍房價格誘人，但風險與機遇并存。尤其是暴雷房企的資產，往往債權關系復雜。

這樣的桃源里花園法拍房，你會心動出手嗎？