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那個“無法交房”的南山半價盤又來了,究竟是筍還是坑?

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近日,南山一批住宅上架京東法拍,起拍價最低3.8萬元/㎡,且全部對口哈工大實(shí)驗學(xué)校九年一貫制學(xué)區(qū)

而周邊小區(qū)的房價,最低均價也在5.5萬元/㎡左右。

如此的低價,真的是一場“買到即賺到”的撿漏嗎?



01

建于2017年的自持小區(qū)

位于南山區(qū)西麗片區(qū),龍苑路的桃源里家園,近期因開發(fā)商資金鏈斷裂21套住宅即將以法拍形式流入市場,起拍單價低至3.8萬/㎡。



桃源里家園竣工于2017年4月,由本土開發(fā)商以“全自持、只租不售”的創(chuàng)新模式運(yùn)營

這種罕見策略雖在當(dāng)時避免了銷售壓力,卻也導(dǎo)致小區(qū)長期隱匿于市場之外——無二手房流通、無業(yè)主社群傳播,甚至鮮有公開宣傳資料。



桃源里家園竣工于2017年4月,戶型以50-68㎡小面積段為主,得房率高達(dá)80%,且全部精裝交付。

租客群體多為南山科技園高薪白領(lǐng),租金在6000元/月左右,地處西麗湖國際科教城與留仙洞總部基地交匯處,屬深圳“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)



▲圖片來源:拍房網(wǎng)

小區(qū)戶型主要有兩種:

50.76㎡兩房一廳(如A座608房),起拍總價193.5萬起,適合單身精英或投資客;

68.2㎡三房一廳(如A座607房),起拍總價253.4萬起,滿足小家庭居住需求。

而且高區(qū)房源(如9層)采光優(yōu)越,起拍價僅比低區(qū)高出0.5%-1%,性價比更高。



02

項目優(yōu)勢

交通配套:地鐵:5站可達(dá)“大學(xué)城”站,8站達(dá)深圳北站,也可換乘11號線貫通前海、寶安,20分鐘車程覆蓋福田CBD、科技園、留仙洞三大核心就業(yè)區(qū)。

商業(yè)配套:1公里內(nèi)涵蓋寶能環(huán)球匯、益田假日里兩大商業(yè)綜合體;3公里西麗天虹、萬科云城等大型商圈。

產(chǎn)業(yè)輻射:毗鄰大疆總部、中興通訊、鵬城實(shí)驗室等高新企業(yè)集群,留仙洞總部基地未來將容納超60萬高端就業(yè)人口,區(qū)域房產(chǎn)租賃需求旺盛。

學(xué)區(qū)配套:哈工大實(shí)驗是深圳市南山區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)教育資源,由哈爾濱工業(yè)大學(xué)與南山區(qū)教育局聯(lián)合創(chuàng)辦。

投資前景租金回報率高,按當(dāng)前租金水平(6000元/月)計算,年租金回報率可達(dá)3.5%-4%,遠(yuǎn)超深圳住宅平均1.5%的水平。

03

項目周邊均價

周邊的住宅目前業(yè)主報價在5.5-9.6萬元/㎡不等。

其中最低的桃源村和桃源村二期,均價也已經(jīng)在5字頭,遠(yuǎn)高于桃源里家園3.8萬元/㎡的起拍價。

如果按照最低5.5萬元/㎡計算,桃源里家園起拍價倒掛44.7%。



04

法拍風(fēng)險

利益往往伴隨著風(fēng)險。

桃源里家園價格雖然較低,背后的情況也比較復(fù)雜。

其實(shí)早在今年的2月份,桃源里家園就拍賣過一批,以超低的價格,讓5套房吸引50人報名競價,最終共出價190次,平均每套加價至少100萬元成交。



最終平均溢價率達(dá)40%左右,成交單價都是5.3萬左右,堪稱法拍市場的 "爆款現(xiàn)場"!

根據(jù)拍賣成交確認(rèn)書資料顯示:

這五位競拍成功的買家,皆來自于金融貸款+樂某家地產(chǎn)端口的從業(yè)人士。

本以為撿了個大便宜,結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)在收房時傻眼了。

房子里住著"債權(quán)人",而且是上了年紀(jì)的債權(quán)方,年邁的債權(quán)方聲稱"老板以房抵債,他們沒地方去,是合法居住",拒絕搬離,協(xié)商多次無果,迄今為止,收房遙遙無期。

一般拍賣公告中,法院會明確房產(chǎn)情況,是否存在租賃,如存在租賃或有人居住,法院是否負(fù)責(zé)清退。

如拍賣公告中對此明確了法院負(fù)責(zé)騰退房屋后進(jìn)行交付,那么在這種情況下,法院負(fù)有清退后交付的義務(wù)。反之,則法院沒有清退交付義務(wù)



▲債權(quán)人門口居住張貼告示(圖源:拍泊科技)

關(guān)于桃源里家園的租賃問題:

原開發(fā)商只租不售,基本所有房源均已經(jīng)租賃,法院公告雖不承認(rèn)租賃,但實(shí)際住滿租戶,并且居住的絕大部分都是債權(quán)人,欠款少則幾十萬,多則上千萬。

且拖家?guī)Э诔D昃幼。v房難度顯而易見了,這也是為什么此前5位業(yè)內(nèi)競拍人士都尚未收房成功。

此外,還有物業(yè)費(fèi)的問題存在。

根據(jù)拍泊科技計算,該社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)3.9元/㎡,2017年8月份入住至今,8年時間,按平均65㎡面積計算,物業(yè)費(fèi)月均253元,純物業(yè)欠費(fèi)24288元。

《民法典》:物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi),若業(yè)主逾期未繳,物業(yè)可按合同約定收取違約金(滯納金),但不得超過合理范圍。

滯納金比例0.005%,按65㎡統(tǒng)計物業(yè)費(fèi)加滯納金414103元,55㎡物業(yè)費(fèi)加滯納金34158元。

對于以往暴雷房企上拍的標(biāo)的案例,累計的歷史遺留物業(yè)管理費(fèi)都系由新業(yè)主繳納,物業(yè)配合交付辦理。

還有稅費(fèi)問題,拍賣公告表示:“司法拍賣、過戶過程中產(chǎn)生的稅費(fèi),由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)。”



據(jù)譽(yù)拍行法務(wù)透露,這次房源稅費(fèi)高達(dá)50- 100 多萬,需買家先墊付,之后會從房款中扣除,最后買家只需支付 1% 的契稅。

法拍房價格誘人,但風(fēng)險與機(jī)遇并存。尤其是暴雷房企的資產(chǎn),往往債權(quán)關(guān)系復(fù)雜。

這樣的桃源里花園法拍房,你會心動出手嗎?

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