本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：何秀蘭

在流動(dòng)性壓力之下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)再度出售資產(chǎn)，而險(xiǎn)資再次參與收購(gòu)。

近日，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布信息顯示，無(wú)條件批準(zhǔn)由太盟珠海、陽(yáng)光人壽、高和豐德、騰訊控股以及京東潘達(dá)直接或通過(guò)其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，并通過(guò)合營(yíng)企業(yè)收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)。

此次出售的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，既包含北京、廣州等一線城市重要項(xiàng)目，也涵蓋榆林、樂(lè)山等三四線城市的下沉市場(chǎng)資產(chǎn)。多方信源透露，此次交易金額將達(dá)到500億元，創(chuàng)下商業(yè)地產(chǎn)單筆交易規(guī)模新紀(jì)錄。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)累計(jì)出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量已超過(guò)80座，其中新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)已收購(gòu)24座，占比近3成，成為最活躍的接盤(pán)方之一。

在利率持續(xù)下行的背景下，手握35萬(wàn)億資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正加速布局商業(yè)地產(chǎn)。今年以來(lái)，新華保險(xiǎn)、中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，陸續(xù)出手收購(gòu)長(zhǎng)租公寓、零售商業(yè)、高級(jí)辦公樓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析指出，地產(chǎn)投資具有較長(zhǎng)投資周期的特性，與險(xiǎn)資的久期相契合，能匹配長(zhǎng)期負(fù)債、優(yōu)化資產(chǎn)配置。近年險(xiǎn)資持續(xù)布局優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及利率下行背景下，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比凸顯，如一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益率達(dá)5.5%-6.5%，可提升險(xiǎn)企整體投資收益。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

萬(wàn)達(dá)近兩年累計(jì)出售超80座廣場(chǎng)，險(xiǎn)資接盤(pán)最活躍

在經(jīng)歷2023年珠海萬(wàn)達(dá)商管港股上市對(duì)賭失敗后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)陷入流動(dòng)性困局，出售核心資產(chǎn)成為其回血的重要手段。

國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局披露的信息顯示，最新被收購(gòu)的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分布在全國(guó)39個(gè)城市，從資產(chǎn)分布看呈現(xiàn)“核心城市+下沉市場(chǎng)”的雙軌布局。除北京銀河、上海顓橋等一線城市項(xiàng)目外，榆林、樂(lè)山、宿州等三四線城市項(xiàng)目占比達(dá)四成。

某券商非銀金融分析師向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，此次出售的資產(chǎn)中，一線城市項(xiàng)目租金堅(jiān)挺，但三四線城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面臨消費(fèi)降級(jí)沖擊，出租率波動(dòng)可能拉低整體回報(bào)。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售超過(guò)80座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中2023年至2024年出售超30座，2025年初再售7座，而5月的集中轉(zhuǎn)讓則一次性打包48座，創(chuàng)下行業(yè)單筆交易規(guī)模紀(jì)錄。

在這場(chǎng)資產(chǎn)處置浪潮中，保險(xiǎn)資金成為最重要的接盤(pán)方之一。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光人壽、大家人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)已累計(jì)接手24座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，占萬(wàn)達(dá)2023年以來(lái)出售總量的近三分之一。

其中，新華保險(xiǎn)表現(xiàn)尤為活躍。2023年12月，該公司聯(lián)合中金資本設(shè)立規(guī)模達(dá)百億元的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），專(zhuān)門(mén)用于投資持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。截至目前，該基金已取得北京、南京、成都、銀川等城市14座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的控股權(quán)。

坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）對(duì)外投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目；圖源：企業(yè)預(yù)警通

此外，陽(yáng)光人壽聯(lián)合太保人壽、中銀三星人壽等機(jī)構(gòu)成立的立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），先后接手了太倉(cāng)、湖州、上海、廣州、合肥、東莞等地的6座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；大家保險(xiǎn)則重點(diǎn)布局上海松江、西寧、臺(tái)山等項(xiàng)目，并與橫琴人壽共同投資了上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)精算科技實(shí)驗(yàn)室主任陳輝向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，市場(chǎng)資產(chǎn)處置增多，為險(xiǎn)資提供了“抄底”以及尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)。另外，政策層面釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)，在政策加力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)預(yù)期修復(fù)，險(xiǎn)資的投資動(dòng)作正是對(duì)政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)。

利率下行倒逼險(xiǎn)資轉(zhuǎn)向，持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)

在利率中樞持續(xù)下行的市場(chǎng)環(huán)境中，手握近35萬(wàn)億可投資資產(chǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，正掀起新一輪不動(dòng)產(chǎn)配置熱潮。

2025年一季度，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)頻現(xiàn)“大單”。新華保險(xiǎn)聯(lián)合大家人壽、深圳萬(wàn)科等，投資16億元設(shè)立萬(wàn)新金石，收購(gòu)廈門(mén)佳德宏石置業(yè)100%股權(quán)，后者持有的廈門(mén)泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)可提供7724套保租房。

無(wú)獨(dú)有偶，中郵保險(xiǎn)1月作為領(lǐng)投方，攜手中東主權(quán)財(cái)富基金完成上海博華廣場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)基金投資，將南京西路商圈的超甲級(jí)寫(xiě)字樓收入囊中。同期，大家保險(xiǎn)斥資收購(gòu)加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)持有的四個(gè)龍湖集團(tuán)合資項(xiàng)目49%權(quán)益，覆蓋上海、蘇州、成都以及重慶等核心城市，預(yù)計(jì)對(duì)方將獲約12.03億元收益。

在監(jiān)管披露的最新數(shù)據(jù)中，險(xiǎn)資的配置動(dòng)向或已現(xiàn)端倪。截至2025年一季度末，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)34.93萬(wàn)億元，環(huán)比提升5.03%；其中債券配置雖仍占48.58%的絕對(duì)權(quán)重，但環(huán)比已經(jīng)下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

與之形成對(duì)照的，是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動(dòng)的資本布局。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。與其他主要市場(chǎng)相比，險(xiǎn)資在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)。

這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的底層邏輯，與金融市場(chǎng)的利率曲線變化息息相關(guān)。自2024年四季度起，10年期國(guó)債收益率持續(xù)震蕩下行，2025年初更擊穿1.6%關(guān)口。當(dāng)“資產(chǎn)定價(jià)之錨”持續(xù)下移，負(fù)債成本壓力相對(duì)剛性的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得不尋找更高收益的投資標(biāo)的。

陳輝向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，過(guò)去，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)更多是自用和追求升值，現(xiàn)在更多是為了長(zhǎng)期持有，尋求穩(wěn)定的租金收益率和波動(dòng)率較小的價(jià)格。保險(xiǎn)資金平均久期超過(guò)10年，與不動(dòng)產(chǎn)的屬性天然匹配。

“目前主流險(xiǎn)企負(fù)債端成本仍在3%-4%區(qū)間，而核心地段商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率可達(dá)5%-8%，這中間存在較高確定性的套利空間。”上述非銀金融分析師向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，這種收益差驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)再配置，在具體項(xiàng)目選擇上呈現(xiàn)鮮明特征。以上海博華廣場(chǎng)、廈門(mén)泊寓院兒為代表，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的長(zhǎng)租公寓、零售商業(yè)、核心辦公等資產(chǎn)類(lèi)別備受險(xiǎn)資青睞。