最近的番禺樓市，太給力了。洛溪的龍湖亞倫央璟頌五一前開盤，首推的1、2棟現在只剩下10來套單位了；番禺廣場的綠城玉海棠5月9日首開1棟，距離開盤才14天，實際網簽都超9成了。

隨著這批“小而美”的全新盤加速去化，番禺東或將迎來巨無霸項目補給。樂居君留意到，本月初，國企廣州城投在公眾號發布一則消息：番禺柏堂村城中村改造意愿已超九成

柏堂村是番禺首個做地舊改，由廣州城投操刀，總投資約162億元，之前已經因為擬提供存量商品房作為安置房+2.1萬元/㎡的兌換估值出過一次圈。如今柏堂村改造意愿征詢順利完成，超九成村民同意城中村改造，標志著該村改造邁出關鍵一步。

從位置上看，柏堂村位于番禺東部的化龍鎮，大家應該對它旁邊的駕照化龍考場比較熟悉。村周邊有大片農田以及產業園，城市景觀比較原始，大部分配套都需要花時間等待。

對比廣州大部分進行中的舊改村，柏堂村的熱度不高，很大原因是它早已被“展貿城片區”舊改囊括其中。柏堂村內的廣州國際商品展貿城，于2007年立項，占地4800畝，總建筑面積達576萬㎡，總投資預計達145億元，是當年的明星項目。按照當時“劇本”，廣州國際商品展貿城要超越義烏，將打造成全球最大的產品進出口貿易、研發和展示中心。

但由于項目進展緩慢，最終所在地塊要被收回，轉入做地模式。（相關鏈接）

根據最新規劃，柏堂村所在的展貿城片區規劃總面積達403公頃，體量相當于2.5個里仁洞舊改項目，是絕對的巨無霸體量項目。其中首開區地塊曾經出現在2024年廣州供地藍皮書中，地塊屬于蓮花灣起步區，挨著地鐵8號線東延段（規劃）沙亭站（或更名為展貿城站，以具體公布為準），周邊還有南大干線、廣澳高速等道路。

其中地鐵8號線東延段線路全長18公里，設8座車站，串聯番禺、黃埔、海珠，在地鐵匱乏的番禺東來說，它算得上是一條“生命線”。

除了交通方便，首開區地塊居住舒適度也不錯，北向望珠江后航道，容積率僅1.6，屬于低密度小區。

整個番禺展貿城地塊面積超400公頃，估計開發商會自給自足，把學校、商業等配套補全。

大型社區+地鐵上蓋+低密洋房，對在琶洲上班的剛需買家吸引力還是很高的。

另外，柏堂村所在的番禺區蓮花灣片區位于“廣州第三軸”東部科技創新軸的核心位置，是廣州南拓發展重要的“中繼”支撐區域，是“十四五”期間重點打造的功能片區之一。

發展前景，還是有的。

根據地塊控規顯示，柏堂村舊改項目首期復建房項目分為兩個地塊，總計容建面超12.5萬㎡，容積率均為3.3。

同時，地塊還配建了包括幼兒園、派出所、社區居委會、星光老年之家等14處公共服務配套。

除了配套齊全，更讓人驚喜的是在項目首期安置房和道路設計服務招標中，明確復建房套內建筑面積提升至20%，這意味著安置房使用率有望達到120%，與市面上部分新規產品相當了。

居住環境改善，舒適度提高，這對村民而言無疑是好事。

再來說說柏堂村舊改的創新點，樂居君認為對其他村而言，挺有借鑒意義的。

較早前，柏堂村擬提供存量商品房作為安置房，兌換估值為2.1萬元/㎡，村民可選擇周邊價值相當的商品房作為安置房。

具體選擇包括有保利瑯譽、保利悅公館、卓越晴翠府、廣地花園、星河盛世錦城等。

柏堂村舊改引入類似房票的機制，既能帶動周邊新房銷售，加速去庫存，又能減少回遷房的供給，讓整個舊改項目的品質得以提升。

不過，根據方案，柏堂村民可選擇的周邊商品房均價基本都超2.1萬元/㎡，這意味著村民需要補差價或者減少安置面積，才能買到意向商品房。

不得不說，在舊改方面，番禺還是蠻創新的。

除了安置房使用率或將達到120%、引入類似房票機制，番禺舊改的補償標準也十分豪氣。

今年2月，番禺區人民政府發布關于繼續實施番禺區舊村莊全面改造項目住宅房屋補償安置指引的通知。

從文件來看，無論是回遷面積還是臨遷費的發放都超過廣州部分區域標準。

其中回遷面積有3種核定方法：

1、按證載或登記的建筑面積。

2、按證載或登記的用地面積的3倍加20平方米核定指標。

3、按現狀實測建筑基底面積的3倍加20平方米核定指標,其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面積不超過120平方米，2012年11月22日及以后新增宅基地的，可核定基底面積不超過80平方米。

這意味著，如果你的房子在在2012年11月22日前建成，基底面積為120㎡，那么你就能拿到約380㎡的安置面積。

臨遷費方面，跟廣州很多區一次性發6個月或者12個月臨遷費不同，番禺區規定，簽訂補償協議后，被補償人可一次性領取18個月的臨遷費，期滿后按照季度領取臨遷費。

希望在政策的支持下，番禺的舊改項目會一改停滯現狀，加快改造腳步。