原創(chuàng) 劉曉博

就在剛剛，深圳市住建局在官網(wǎng)公示了兩份重要的文件，帶有“樓市里程碑”意義的“配售型保障房”即將面世！

這意味著“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”理念全面落地。

同時(shí)也再次確認(rèn)：深圳的安居房、人才房和共有產(chǎn)權(quán)住房，將在存量賣(mài)完后，不會(huì)有新的增量了。

這兩份文件是：《深圳市配售型保障性住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》、《深圳市保障性住房規(guī)劃和建設(shè)管理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》。

根據(jù)國(guó)家的要求以及上述文件，深圳未來(lái)的保障性住房將規(guī)范為三種：

1、公共租賃住房，面向符合條件的住房和收入困難的家庭；

2、保障性租賃住房，面向符合條件的新市民、青年人、各類(lèi)人才等群體；

3、配售型保障性住房，面向符合條件的住房困難居民。

什么是配售型保障房，為什么要推出這種新的房子，它跟之前的安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房有什么不同？

眾所周知，中國(guó)樓市在“狂奔”20多年后，在2021年出現(xiàn)了歷史性拐點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)2年醞釀，2023年8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文）。

文件提出了“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”的原則，明確對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。

各地早期創(chuàng)設(shè)的保障房類(lèi)型中，有一些品類(lèi)（比如深圳的安居房、人才房）在出售并封閉若干年后，可以在補(bǔ)差價(jià)后獲得100%產(chǎn)權(quán)，變身為商品房，自由上市交易。

換句話說(shuō)，以前的可售型保障房初期跟商品房是兩條平行線，但最終交匯、合流在一起；新制度下，保障房永遠(yuǎn)是保障房屬性，跟商品房永遠(yuǎn)是平行線，不會(huì)相交。

不是已經(jīng)有了共有產(chǎn)權(quán)住房了嗎？這種房子就是永遠(yuǎn)不能獲得100%產(chǎn)權(quán)的，為什么還要推配售型保障房。

我的理解是：各地共有產(chǎn)權(quán)住房仍然存在一定程度的“百花齊放”，比如用地就不完全是劃撥用地。而配售型保障房要求“以劃撥方式供應(yīng)土地，僅支付相應(yīng)的土地成本”，這樣可以做到成本更低。

配售型保障房的推出，可以理解為國(guó)家在房地產(chǎn)邁入新時(shí)期后，對(duì)保障房制度的一次重要優(yōu)化、升級(jí)。

下面解答幾個(gè)大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題：

1、什么樣的人，才能申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)深圳的配售型保障房？

按照公示的文件，主申請(qǐng)人必須有深圳戶(hù)口，而且在深圳沒(méi)有住房（3年內(nèi)未有轉(zhuǎn)讓過(guò)或因離婚分割過(guò)自有住房），在深圳繳納社保滿(mǎn)5年（人才要求3年）。

看起來(lái)門(mén)檻很高，但文件還明確：主管部門(mén)可以根據(jù)具體項(xiàng)目的配售情況，調(diào)整部分申購(gòu)條件。我估計(jì)，未來(lái)可能采取人才房的配售模式，增設(shè)多個(gè)隊(duì)列。條件高的先選，條件次一等的后選，申購(gòu)門(mén)檻有降低的可能。所以，想買(mǎi)的人要隨時(shí)關(guān)注相關(guān)報(bào)道。

2、售價(jià)相當(dāng)于商品房的百分之多少？

深圳之前的三種可售型保障房，售價(jià)相當(dāng)于同地段、同檔次商品房?jī)r(jià)格的50%（安居房、共有產(chǎn)權(quán)住房）和60%（人才房）。

所以，大家一定會(huì)問(wèn)：配售型保障房售價(jià)相當(dāng)于商品房的百分之多少。

文件里沒(méi)有明確表述，只是說(shuō)：配售價(jià)格按照覆蓋項(xiàng)目劃撥土地成本、建安成本、適度合理利潤(rùn)以及相關(guān)稅費(fèi)的原則，具體售價(jià)在項(xiàng)目配售公告里載明。

從廣州、哈爾濱等多個(gè)城市的實(shí)踐看，售價(jià)在同地段、同檔次商品的40%到60%左右，大多數(shù)不超過(guò)50%。如果未來(lái)樓市回暖，出現(xiàn)售價(jià)相當(dāng)于商品房三分之一的情況也未可知。“適度合理利潤(rùn)”是多少？一般理解為5%的利潤(rùn)率左右。

3、如何封閉管理？

安居房、人才房在購(gòu)買(mǎi)之后，要封閉管理10年；共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)后，要封閉管理5年。而配售型保障房要封閉3年。

封閉期結(jié)束后，可以向主管部門(mén)申請(qǐng)?jiān)谛畔⑵脚_(tái)上封閉流轉(zhuǎn)，面向符合條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓。主管部門(mén)會(huì)制定參考價(jià)上限，規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為（廣州規(guī)定不高于原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)３^(guò)1年沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)的，住房主管部門(mén)可以結(jié)合實(shí)際情況組織保障性住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

回購(gòu)的價(jià)格=原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×(1－年折舊系數(shù)×建筑物已使用年限)。年折舊系數(shù)為1%。

4、沒(méi)有禁止互換、出借。

值得注意的是，在深圳公示的配售型保障房管理辦法里，沒(méi)有限制這類(lèi)房子“互換”、“出借”。而在安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定里，都明確禁止“擅自互換、出借”。

這意味著，配售型保障房比以前的三種保障房多了兩種“用途”。至于公示之后政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，有待進(jìn)一步觀察。

5、配售型保障房面積、套型是怎樣的？是現(xiàn)房還是期房發(fā)售？帶裝修嗎？供應(yīng)量會(huì)不會(huì)很大？

據(jù)了解，配售型保障房跟之前三類(lèi)可售性保障房相比，最大的區(qū)別是套型變小了。以前的安居房、共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是二房、三房，其中三房占比還不小。人才房也是以二房、三房為主，甚至還有少量的四房，面積最高達(dá)150平方米。

配售型保障房原則上只建設(shè)一房和兩房，面積分別大約是40多平方米和60多平方米，不會(huì)超過(guò)70平方米。部分項(xiàng)目由于歷史原因，可能有少量三房。新劃撥土地項(xiàng)目，一般不會(huì)出現(xiàn)三房，更不會(huì)有四房。

配售型保障房以現(xiàn)房銷(xiāo)售，一般帶裝修。

目前深圳在建在配售型保障房有1萬(wàn)多套，絕大部分是2023年12月末動(dòng)工的。當(dāng)時(shí)的報(bào)道說(shuō)：本次集中開(kāi)工共有13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，其中福田區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、南山區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、寶安區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、龍崗區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、龍華區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、坪山區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、光明區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，總用地面積17.7萬(wàn)平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬(wàn)平方米，總投資約125億元，房源合計(jì)1萬(wàn)余套。

由于這類(lèi)房子供地是“劃撥用地”，以深圳土地之稀缺，估計(jì)未來(lái)供應(yīng)量不會(huì)太大，會(huì)充分考慮市場(chǎng)實(shí)際需求，以需定產(chǎn)。

據(jù)了解，深圳第一個(gè)配售型保障房可能在8月前后推出，大概率是位于羅湖區(qū)“插花地”的悅峰尊府。

6、現(xiàn)在存量的“老三樣”（安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房）還有多少供應(yīng)量？

大約4萬(wàn)套，賣(mài)完就沒(méi)有了。

7、配售型保障房的推出，對(duì)“老三樣”保障房（安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房）是利好還是利空？

當(dāng)然是利好，而且是比較大的利好。

想想看，安居房、人才房在封閉10年之后，是可以通過(guò)補(bǔ)差價(jià)獲得100%產(chǎn)權(quán)變成商品房自由上市交易的。這種房子以后沒(méi)有了，無(wú)論是共有產(chǎn)權(quán)住房還是配售型保障房，將來(lái)都不能“升級(jí)”為商品房。

行文至此，我要對(duì)已經(jīng)進(jìn)入安居房輪候庫(kù)，但遲遲沒(méi)有買(mǎi)房的人提醒一句：機(jī)會(huì)越來(lái)越少了，最后的政策紅利要珍惜。

有些人可能誤以為只要我在庫(kù)里，早晚會(huì)給我1套房子。但剩余的安居房，只有2萬(wàn)多套了，賣(mài)完就沒(méi)有了。到那時(shí)，這個(gè)庫(kù)就自動(dòng)解散了。你要進(jìn)入配售型保障房的庫(kù)，需重新申請(qǐng)。

至于申請(qǐng)門(mén)檻更低的人才房，只剩下1萬(wàn)多套了，而且戶(hù)型更豐富（有大量三房、少量四房），也是賣(mài)一套少一套了。

共有產(chǎn)權(quán)住房也比配售型保障房多一些優(yōu)勢(shì)。

比如配售型保障房申請(qǐng)機(jī)構(gòu)收購(gòu)的時(shí)候，是按照原價(jià)每年折舊（減值）1%；共有產(chǎn)權(quán)住房未超過(guò)5年申請(qǐng)收購(gòu)的，是按照原價(jià)；超過(guò)5年的，是按照下面這個(gè)公式收購(gòu)價(jià)格=購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）。