一、核心區“日光”背后的市場邏輯

2025年5月27日，上海黃浦外灘壹號院、浦東翡云悅府、楊浦保利海玥外灘序三盤同日售罄，單日吸金超120億元。這一現象的本質是核心資產稀缺性與政策紅利共振的結果。

政策刺激下的需求釋放2024年“滬七條”政策將外環外購房社保年限從3年縮短至1年，并將首套房首付比例降至15%，直接激活了中高端改善需求。數據顯示，政策實施后外環外新房非滬籍購房者占比從34%躍升至49%，松江等新城成交量同比提升371%。保利?海玥外灘序223套房源吸引544組有效認購，認購率達248%，印證了政策對購買力的撬動效應。

1. 核心地段的資產避險屬性核心區土地供應近乎枯竭，2024年上海中環內宅地供應同比減少12%，而高端項目去化周期僅3個月，遠低于郊區的20個月。外灘壹號院二期17.1萬/㎡的均價仍引發搶購，反映出高凈值人群將優質房產視為對沖通脹的硬通貨。這種“資產避險”邏輯在徐匯、黃浦等核心區尤為顯著，2025年5月徐匯新房價格環比上漲0.98%，靜安二手房價格上漲0.30%。
2. 產品升級與精準定價策略開發商通過優化戶型設計（如潤雲金茂府170-217㎡大平層）和提升裝修標準（如保利項目引入智能家居系統），精準匹配改善型需求。翡云悅府10.7萬/㎡的定價策略，巧妙銜接了中產階層的支付能力與核心地段的稀缺性，最終實現412%的認購率。

二、市場分化的深層動因

與核心區的“狂歡”形成鮮明對比，非核心區域如松江洞涇、金山等地的項目去化率不足30%，部分樓盤被迫取消搖號并推出9.7折優惠。這種分化源于三大結構性矛盾：

1. 供需錯配與庫存壓力2024年上海新房存量達5.39萬套，其中郊區占比超60%，而核心區庫存僅占18%。松江新城等區域雖然規劃了2.47平方公里的樞紐商務區，但配套建設滯后，導致國貿海上原墅等項目去化困難。
2. 購買力分層與置換鏈條斷裂核心區購房者多為“賣舊換新”的改善群體，而郊區二手房價格持續陰跌（松江2025年5月二手房均價33651元/平，環比下跌0.43%），導致置換鏈條斷裂。例如，黃興板塊翎翠濱江網簽率僅27%，反映出非核心區“老破小”難以變現的困境。
3. 人口流動與區域能級差異2024年上海常住人口增長主要集中在浦東、徐匯等核心區，而松江、金山等郊區人口增速不足1%。這種人口分化直接導致市場需求向核心區集中，形成“核心熱、外圍冷”的格局。

三、未來趨勢與政策建議

短期：分化加劇與結構性機會

• 核心區：土地稀缺性將支撐價格堅挺，預計2025年徐匯、靜安等區域房價漲幅可達3%-5%。但需警惕30個待入市豪宅項目的競爭壓力，部分高價盤可能面臨去化周期延長的風險。
• 非核心區：五大新城需加快產業導入和配套建設，松江樞紐預計2026年投用后，可能帶動周邊房價修復，但短期內仍需通過“以價換量”消化庫存。

中長期：政策優化與市場重構

• 需求端：建議進一步放寬臨港等區域的限購政策，探索“職住平衡”購房補貼，吸引科技人才定居。例如，臨港新片區可試點“工作滿3年獎勵購房資格”政策，促進人口導入。
• 供給端：加大核心區優質地塊供應，同時推動郊區存量房收儲轉化為保障房，緩解供需矛盾。2025年計劃收儲10萬套商品房，其中上海占比約15%，這將有效盤活郊區庫存。
• 金融端：優化公積金貸款政策，對多孩家庭、人才購房給予利率優惠。例如，可將多孩家庭公積金貸款額度上限提高至150萬元，降低購房成本。

風險預警與市場監管

• 防范投機炒作：加強對核心區項目的價格監測，對“茶水費”“捆綁銷售”等違規行為加大處罰力度，維護市場秩序。
• 化解房企債務：建立“白名單”制度，對優質房企提供專項貸款支持，避免因資金鏈斷裂引發項目爛尾。2024年上海房企債務違約規模達320億元，需通過債務重組、資產證券化等方式逐步化解。

結語

上海樓市的“日光”現象并非全面回暖的信號，而是結構性分化的縮影。核心區的熱銷源于政策紅利與資產避險需求的疊加，而非核心區的低迷則反映出供需錯配與人口流動的深層矛盾。未來，城市發展需從“規模擴張”轉向“質量提升”，通過優化土地供應、完善配套設施、引導人口合理分布，構建“核心引領、多點支撐”的樓市新格局。對于購房者而言，核心區優質資產仍具保值潛力，但需警惕高杠桿風險；非核心區則需關注政策紅利與產業落地進度，理性評估長期持有價值。