一、核心區(qū)“日光”背后的市場邏輯

2025年5月27日，上海黃浦外灘壹號院、浦東翡云悅府、楊浦保利海玥外灘序三盤同日售罄，單日吸金超120億元。這一現(xiàn)象的本質(zhì)是核心資產(chǎn)稀缺性與政策紅利共振的結(jié)果。

政策刺激下的需求釋放2024年“滬七條”政策將外環(huán)外購房社保年限從3年縮短至1年，并將首套房首付比例降至15%，直接激活了中高端改善需求。數(shù)據(jù)顯示，政策實施后外環(huán)外新房非滬籍購房者占比從34%躍升至49%，松江等新城成交量同比提升371%。保利?海玥外灘序223套房源吸引544組有效認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)248%，印證了政策對購買力的撬動效應(yīng)。

1. 核心地段的資產(chǎn)避險屬性核心區(qū)土地供應(yīng)近乎枯竭，2024年上海中環(huán)內(nèi)宅地供應(yīng)同比減少12%，而高端項目去化周期僅3個月，遠(yuǎn)低于郊區(qū)的20個月。外灘壹號院二期17.1萬/㎡的均價仍引發(fā)搶購，反映出高凈值人群將優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)視為對沖通脹的硬通貨。這種“資產(chǎn)避險”邏輯在徐匯、黃浦等核心區(qū)尤為顯著，2025年5月徐匯新房價格環(huán)比上漲0.98%，靜安二手房價格上漲0.30%。
2. 產(chǎn)品升級與精準(zhǔn)定價策略開發(fā)商通過優(yōu)化戶型設(shè)計（如潤雲(yún)金茂府170-217㎡大平層）和提升裝修標(biāo)準(zhǔn)（如保利項目引入智能家居系統(tǒng)），精準(zhǔn)匹配改善型需求。翡云悅府10.7萬/㎡的定價策略，巧妙銜接了中產(chǎn)階層的支付能力與核心地段的稀缺性，最終實現(xiàn)412%的認(rèn)購率。

二、市場分化的深層動因

與核心區(qū)的“狂歡”形成鮮明對比，非核心區(qū)域如松江洞涇、金山等地的項目去化率不足30%，部分樓盤被迫取消搖號并推出9.7折優(yōu)惠。這種分化源于三大結(jié)構(gòu)性矛盾：

1. 供需錯配與庫存壓力2024年上海新房存量達(dá)5.39萬套，其中郊區(qū)占比超60%，而核心區(qū)庫存僅占18%。松江新城等區(qū)域雖然規(guī)劃了2.47平方公里的樞紐商務(wù)區(qū)，但配套建設(shè)滯后，導(dǎo)致國貿(mào)海上原墅等項目去化困難。
2. 購買力分層與置換鏈條斷裂核心區(qū)購房者多為“賣舊換新”的改善群體，而郊區(qū)二手房價格持續(xù)陰跌（松江2025年5月二手房均價33651元/平，環(huán)比下跌0.43%），導(dǎo)致置換鏈條斷裂。例如，黃興板塊翎翠濱江網(wǎng)簽率僅27%，反映出非核心區(qū)“老破小”難以變現(xiàn)的困境。
3. 人口流動與區(qū)域能級差異2024年上海常住人口增長主要集中在浦東、徐匯等核心區(qū)，而松江、金山等郊區(qū)人口增速不足1%。這種人口分化直接導(dǎo)致市場需求向核心區(qū)集中，形成“核心熱、外圍冷”的格局。

三、未來趨勢與政策建議

短期：分化加劇與結(jié)構(gòu)性機(jī)會

• 核心區(qū)：土地稀缺性將支撐價格堅挺，預(yù)計2025年徐匯、靜安等區(qū)域房價漲幅可達(dá)3%-5%。但需警惕30個待入市豪宅項目的競爭壓力，部分高價盤可能面臨去化周期延長的風(fēng)險。
• 非核心區(qū)：五大新城需加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套建設(shè)，松江樞紐預(yù)計2026年投用后，可能帶動周邊房價修復(fù)，但短期內(nèi)仍需通過“以價換量”消化庫存。

中長期：政策優(yōu)化與市場重構(gòu)

• 需求端：建議進(jìn)一步放寬臨港等區(qū)域的限購政策，探索“職住平衡”購房補(bǔ)貼，吸引科技人才定居。例如，臨港新片區(qū)可試點“工作滿3年獎勵購房資格”政策，促進(jìn)人口導(dǎo)入。
• 供給端：加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，同時推動郊區(qū)存量房收儲轉(zhuǎn)化為保障房，緩解供需矛盾。2025年計劃收儲10萬套商品房，其中上海占比約15%，這將有效盤活郊區(qū)庫存。
• 金融端：優(yōu)化公積金貸款政策，對多孩家庭、人才購房給予利率優(yōu)惠。例如，可將多孩家庭公積金貸款額度上限提高至150萬元，降低購房成本。

風(fēng)險預(yù)警與市場監(jiān)管

• 防范投機(jī)炒作：加強(qiáng)對核心區(qū)項目的價格監(jiān)測，對“茶水費”“捆綁銷售”等違規(guī)行為加大處罰力度，維護(hù)市場秩序。
• 化解房企債務(wù)：建立“白名單”制度，對優(yōu)質(zhì)房企提供專項貸款支持，避免因資金鏈斷裂引發(fā)項目爛尾。2024年上海房企債務(wù)違約規(guī)模達(dá)320億元，需通過債務(wù)重組、資產(chǎn)證券化等方式逐步化解。

結(jié)語

上海樓市的“日光”現(xiàn)象并非全面回暖的信號，而是結(jié)構(gòu)性分化的縮影。核心區(qū)的熱銷源于政策紅利與資產(chǎn)避險需求的疊加，而非核心區(qū)的低迷則反映出供需錯配與人口流動的深層矛盾。未來，城市發(fā)展需從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，通過優(yōu)化土地供應(yīng)、完善配套設(shè)施、引導(dǎo)人口合理分布，構(gòu)建“核心引領(lǐng)、多點支撐”的樓市新格局。對于購房者而言，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具保值潛力，但需警惕高杠桿風(fēng)險；非核心區(qū)則需關(guān)注政策紅利與產(chǎn)業(yè)落地進(jìn)度，理性評估長期持有價值。