長房悅棠府地理位置不可謂不優越。項目位于主城區二環內，東塘商圈與砂子塘板塊交界處，周邊配套醇熟、能級高，生活便利。

步行可達地鐵4號線砂子塘站，且與在建7號線（預計2027年通車）實現雙地鐵上蓋，通勤效率極高。

周邊1公里內覆蓋五一、東塘、德思勤三大成熟商圈，商業氛圍濃厚。

北面為長沙市工人文化宮，休閑娛樂便捷。

東側緊鄰湖南中醫藥大學第一附屬醫院，毗鄰湖南中醫附一，1公里范圍內湖南省第二人民醫院，省兒童醫院等三甲資源，健康保障充足。

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特別值得一提的是其頂配教育資源。

項目被砂子塘小學（本部）、楓樹山小學（本部）、中雅培粹中學（本部）、雅禮中學（本部）四大名校環繞，步行即可到達，堪稱“高精教育集中營”。

此外，國防科技大學社科院、長沙理工大學、湖南中醫藥大學等高校均在1km之內，學術氛圍濃厚。

盡管周邊名校云集，但項目尚未明確是否能配套入讀特定學校，這可能成為購房者關注的焦點。

【產品解碼】：剛改定位下的亮點與爭議

項目規劃8棟住宅，含1棟回遷房、3棟高層及4棟小高層。

總住宅戶數775戶，除掉回遷房后共計675戶，戶均148.2㎡。以剛改產品為主，125、143㎡戶型占比約81%， 200㎡大平層產品占比19%。

項目在細節設計不乏可圈可點的亮點。

如噪音處理，臨近韶山路的高層樓棟加大退距。同時 7#、8# 棟與韶山路之間設置 2 棟 2 層商業建筑，有效降低外部噪音對住宅的影響。

如回遷房管理，1# 棟回遷房設置獨立出入口，與商品房實現物理分隔，更大程度減少對社區品質的影響。

此外，項目先天居住環境舒適。

除南向黃土嶺路對面距離約 58 米處有較高建筑外，周邊多為多層建筑，項目整體受壓迫感較弱，視野開闊。

但同時也存在部分產品爭議，主要集中在戶型設計上，項目目前釋出四種戶型圖。

爭議點1：戶型設計保守

項目僅200m2和部分142m2為2T2H，其他均為連廊設計。

對比同類項目如近期入市的邦泰觀宸項目，全系純板樓設計，2T2H，含獨立電梯廳，居住便利性和私密性都更好。

爭議點2：得房率中庸

項目僅B6戶型143㎡得房率超過100%，其它均未實現真正的零公攤，對比市面競品略顯尷尬。

爭議點3：選擇困難癥警告。

項目面積段雖然只有3個，但由于連廊、板樓、不同梯戶多樣化設計之下，衍生出9種戶型布局，購房者直呼腦殼疼。

不過片區自24年來就再無住宅新房供應，項目產品設計盡管較頭部新規項目存在一定差距，但是對比雨花中心板塊內常規產品，仍是存在較大的品質優勢，競爭力強。

【市場博弈】：市場真空，地緣需求亟待釋放

項目地塊樓面價7345元/㎡，樓板價排名居2024年長沙六區一縣涉宅地價格第6名。

觀其已入市地塊價格，項目地塊與邦泰觀宸地塊區域價值較為類似，樓板價與綠城玉海棠地塊接近，價格或有一定參考性。

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統。

從新房市場來看，雨花中心板塊22-24年年度住宅流速僅125套， 25年1-4月片區住宅銷售更是低至17套。

而且片區24年至今，僅長房悅棠府地塊成交，短期內也不會有其它地塊入市形成競爭關系，片區基本處于一個無競爭空白市場狀態。

新房市場與項目地理位置較近的是常春藤｜望京，23年底入市，推出110-158平住宅，均價在1.8萬元/㎡左右，目前住宅基本已售完。

數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統，數據截止2025年4月。

二手房市場較為分化，老舊產品價格在1萬元/㎡以下，次新房價格在1.4-1.8萬元/㎡之間，長房悅棠府相鄰二手房建發央璽項目價格在1.8萬元/㎡左右。

綜上所述來看，項目在片區所處競爭環境優越。

一是價差空間較大，宗地周邊一二手房競品價格均達到1.8萬/㎡左右，房地價價差達到一萬以上，項目有較大的空間做公區品質。

二是競爭程度低，一二手房可售項目少，市場趨于斷供，急需新項目填補市場空缺。

三是競爭力強，項目作為片區首個新規產品，公區品質和得房率優勢大。

主城瑧稀資產，剛改客群的“安全牌”

長房悅棠府以“城央地段+全能配套”為核芯賣點，填補了雨花中心新房供應空白。

盡管產品設計稍顯保守，但其地段瑧稀性與配套成熟度仍具較強抗跌屬性。

因此，若定價合理，將形成“一二手房價格倒掛”，因對周邊地緣性客戶吸引力大。

一是東塘、侯家塘等老城區改善需求長期積壓，近年無新盤供應，積累了大量潛在購房需求。

二是片區內教育剛需家庭，項目周邊四大名校本部的學區吸引力顯著，吸引眾多為子女教育置業的家庭。

三是主城便利追求者，包括依賴地鐵通勤、偏好成熟配套的年輕家庭以及看好區域發展潛力的投資者。

但也需重點關注教育配套落地情況，先去教育局確認學區劃片，別只看「名校環繞」，落定紅頭文件才是王道。

2027年地鐵7號線通車，雙地鐵加持下，主城核芯資產抗跌性值得信賴。

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