日本REITs市場憑借其龐大的規模、多元化的資產類型和穩健的經營表現，如今已成為亞洲第一、世界規模第二大的REITs發行市場。

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日本REITs市場自上世紀80年代起步，歷經40年發展，已成為亞洲最成熟的市場之一。2000年日本修訂《資產流動化法》和《投信法》，為REITs鋪平道路，2001年東京證券交易所開設J-REIT市場，首批辦公樓型REITs于2001年9月上市。2008-2009年受雷曼危機沖擊，但2010-2019年市場趨近成熟。2020年新冠疫情雖使市場回撤，但2021-2024年經濟復蘇后再次反彈。

日本REITs市場在亞洲不動產投資信托基金領域占據重要地位。截至2024年12月31日，日本交易所共有57支活躍REITs，總市值達到908.4億美元，占亞洲REITs總市值的38.5%，是亞洲最大、全球第二大REITs市場* 。日本REITs市場不僅規模龐大，而且具有多元化的特點，涵蓋了包括辦公、零售、工業、物流、酒店在內的多種物業類型。

典型案例

1日本建筑基金投資公司（8951）

截至2025年5月，日本建筑基金投資公司以11,294.58 億日元（約合78.3億美元）的市值位居榜首，且領先優勢明顯。其專注于日本國內的各類建筑資產，投資組合多元化，涵蓋商業建筑、工業建筑、住宅等多種類型。這樣的多元化投資策略，有助于公司在不同的經濟周期和市場環境下，有效分散風險，同時捕捉不同建筑細分市場的增值機會。

日本建筑基金投資公司在建筑行業的資源和經驗豐富，能夠評估和管理各類建筑資產，提升資產價值和運營效率。2024年該公司凈收入達226.6億日元（約合1.57億美元），較2001年實現了近4倍增長。作為日本最 “年長” 的 J-REIT，其發展狀況基本與日本不動產市場行情同頻，總體市值持續上漲。

2日本不動產投資公司（8952）

截至2025年5月，該公司以8,366.4億日元（約合58.0億美元）的市值位居第二，在不動產投資領域具有較大影響力。

公司有77處物業資產，總購置價格約80.3億美元（截至2025年4月1日），主要聚焦于日本主要城市的優質不動產項目，如東京、大阪等地的商業不動產和高端住宅項目。這些地區的不動產需求旺盛，租金回報率高，且具有長期的增值潛力。截至2025年4月1日，該公司出租率達到97.6%，該公司預計2025年有望達到98%。

2025年第一季度，日本商業不動產投資額增長顯著，其中寫字樓的投資額最多，約77.5億美元，同比增長57.5%，而日本不動產投資公司作為市場的重要參與者，有望受益于這一趨勢。

3GLP J-REIT（3281）

GLP J-REIT于2012年上市，經過不斷地發展與擴募，已成為日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。GLP J-REIT也被納入MSCI全球標準指數，該指數被國際基金公司廣泛用作全球證券投資組合的業績基準。

目前，GLP J-REIT投資組合包含88處現代化物流資產，涵蓋整個日本的物流核心樞紐地區，以大東京地區和關西地區為中心，版圖南至九州，北至北海道。

上市十多年以來，GLP J-REIT總市值已從2012年上市時的7.7億美元（2012年12月21日）增長至42.4億美元（2025年5月），見證了日本現代物流基礎設施市場從起步成長到逐步成熟的發展過程。截至2025年2月GLP J-REIT營業收入達290.77億日元（約合1.9億美元）。

*注： 全球第一是美國，市值1.52萬億美元。

參考資料：

1.戴德梁行：《亞洲不動產投資信托基金(REITs)研究報告》

2.清華金融評論： 《REITs：助力房地產行業走出發展新模式》

3.東方財富網：《村上朋久：日本REITs市場20余年發展歷程與經驗介紹》

4.Companiesmarketcap.com

5. JAPAN-REIT.COM

6.未來智庫：《2024年房地產行業日本專題研究：J~REIT證券化之路與啟示 》

7.網易新聞：《日本房地產有多熱？2025年Q1商業地產投資激增24%！海外資金翻倍涌入》

8.日本建筑基金公司官網：https://www.nbf-m.com

9.日本不動產投資公司官網：https://www.j-re.co.jp