富豪們又在深圳法拍市場(chǎng)上“搶貨”了！

5月14日，深圳羅湖一套產(chǎn)權(quán)年限只剩8年的寫字樓，竟被拍到了1.14億元，溢價(jià)率高達(dá)380%。這筆“天價(jià)”法拍，或進(jìn)入今年上半年深圳法拍房成交金額的Top5。

撿漏或許是多數(shù)購(gòu)房者對(duì)法拍房的印象之一，但法拍房依然可以出現(xiàn)高溢價(jià)。這場(chǎng)持續(xù)450輪的競(jìng)拍再次刷新了市場(chǎng)對(duì)“高齡資產(chǎn)”價(jià)值的認(rèn)知，更凸顯了一線城市核心地段稀缺房源的資本吸引力。

核心資產(chǎn)的“逆齡”價(jià)值

核心資產(chǎn)之所以能展現(xiàn)出“逆齡”價(jià)值，在于其具備穿越周期的屬性。

被法拍的羅湖2118號(hào)住宅樓5棟1—6層，位于深圳羅湖9號(hào)線園嶺站地鐵口，屬于老城區(qū)核心位置。5月14日，法拍房結(jié)束拍賣，最終34名競(jìng)拍者經(jīng)過450輪出價(jià)競(jìng)拍，將這棟建筑面積3333平方米的法拍房的報(bào)價(jià)定格在1.14億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于約2378萬(wàn)元的起拍價(jià)。

圖源：阿里法拍

按照單價(jià)計(jì)算，最終競(jìng)得單價(jià)約每平方米3.42萬(wàn)元，起拍單價(jià)為每平方米7 134.7元，溢價(jià)率高達(dá)379.6%。有業(yè)內(nèi)人士表示，這可能是深圳市場(chǎng)有史以來(lái)溢價(jià)最高的法拍房之一。據(jù)悉，這棟樓的土地使用年限是1983年4月8日至2033年4月7日。這也意味著，這套樓齡43年的辦公樓，其產(chǎn)權(quán)年限僅剩8年。

值得一提的是，標(biāo)的競(jìng)得方并非本地企業(yè)，而是來(lái)自河北邢臺(tái)的“清河縣千代文化傳媒有限公司”，這一跨區(qū)域競(jìng)逐現(xiàn)象也側(cè)面反映出一線城市核心資產(chǎn)對(duì)全國(guó)資本的虹吸效應(yīng)。該標(biāo)的位于深圳羅湖與福田交界處，毗鄰蔡屋圍、筍崗商務(wù)區(qū)，成熟的配套資源或抵消了產(chǎn)權(quán)年限限制的影響。

圖源：阿里法拍

事實(shí)上，深圳法拍房的高溢價(jià)現(xiàn)象并非孤例。今年以來(lái)，一線城市已接連出現(xiàn)過多個(gè)高溢價(jià)成交的案例。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變化，普通資產(chǎn)可能價(jià)值下滑，但核心資產(chǎn)卻能憑借其內(nèi)在特質(zhì)，持續(xù)散發(fā)魅力，吸引全國(guó)資本的關(guān)注。

稀缺標(biāo)的溢價(jià)成常態(tài)

當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，高凈值人群對(duì)“資產(chǎn)安全性+抗跌性+圈層認(rèn)同”的三重篩選機(jī)制愈發(fā)嚴(yán)苛。然而，近來(lái)隨著部分稀缺標(biāo)的的入市，高溢價(jià)成交的情況頻繁出現(xiàn)。從深圳的頂豪到上海的別墅，都曾拍出過高溢價(jià)房源，多宗稀缺標(biāo)的均呈現(xiàn)“競(jìng)價(jià)白熱化”特征。

《胡潤(rùn)中國(guó)高凈值人群品質(zhì)生活報(bào)告》顯示，中國(guó)高凈值家庭戶均持有3套房產(chǎn)，對(duì)高端住宅的配置需求持續(xù)上升。高總價(jià)法拍標(biāo)的的高溢價(jià)成交，也印證了豪宅市場(chǎng)“稀缺性驅(qū)動(dòng)價(jià)值”的核心邏輯。

4月份時(shí)，位于深圳寶安區(qū)的一套法拍房源也經(jīng)歷了價(jià)格翻倍，在500輪競(jìng)價(jià)后，房源價(jià)格從300萬(wàn)元漲至1103萬(wàn)元，溢價(jià)超200%。同月，位于深圳羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅也歷經(jīng)超400輪叫價(jià)，房源價(jià)格從約854萬(wàn)元徑直達(dá)到超3000萬(wàn)元，溢價(jià)率也突破260%。

此外，深圳網(wǎng)紅樓盤半島城邦花園的一套法拍房也拍出了159.35%的溢價(jià)率，單價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，接近小區(qū)二手房約23萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

作為法拍房成交率排名全國(guó)前列的城市，上海的高溢價(jià)率法拍房成交案例也時(shí)有發(fā)生。日前，浦東新區(qū)三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200萬(wàn)元的成交價(jià)，較起拍價(jià)溢價(jià)超54%，單價(jià)突破19.6萬(wàn)/平方米。2024年時(shí)，上海長(zhǎng)寧區(qū)夏都花園的一套別墅更是經(jīng)過1904輪競(jìng)價(jià)才“落槌”，成交價(jià)1.28億元，溢價(jià)率超30%。

深圳、上海法拍市場(chǎng)的溢價(jià)常態(tài)化，實(shí)質(zhì)是中國(guó)核心資產(chǎn)市場(chǎng)向國(guó)際成熟市場(chǎng)接軌的標(biāo)志。當(dāng)前，資產(chǎn)配置進(jìn)入“精挑細(xì)選”時(shí)代，唯有兼具地段稀缺性、資源壟斷性、圈層標(biāo)識(shí)性的標(biāo)的，才能成為高凈值人群財(cái)富錨點(diǎn)。

稀缺房源備受青睞

與普通法拍房相比，多地豪宅法拍房更被市場(chǎng)所關(guān)注，豪宅的價(jià)差更大，更能吸引一些投資者。優(yōu)質(zhì)房源的稀缺會(huì)影響二手房市場(chǎng)的價(jià)格虛高，法拍房源在買賣雙方價(jià)格博弈方面有些許優(yōu)勢(shì)，成為部分買家爭(zhēng)奪的“標(biāo)的”，法拍房市場(chǎng)也成為稀缺房源的替代性渠道。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于主要城市的樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)，法拍房的局部熱度也有望持續(xù)，尤其是稀缺戶型、大平層、優(yōu)質(zhì)別墅、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，溢價(jià)案例的成交也會(huì)形成“房?jī)r(jià)觸底”的市場(chǎng)預(yù)期，刺激部分觀望需求入場(chǎng)。

在樓市調(diào)整期，法拍房的局部熱度折射出資產(chǎn)配置邏輯的轉(zhuǎn)變。大平層、優(yōu)質(zhì)別墅、學(xué)區(qū)房等不可復(fù)制標(biāo)的，因兼具居住屬性與抗跌性，成為高凈值人群“壓艙石”。這類交易不僅是對(duì)一線城市經(jīng)濟(jì)韌性的投票，更反映城市核心資產(chǎn)的配置價(jià)值。而法拍市場(chǎng)作為補(bǔ)充渠道，將繼續(xù)扮演稀缺房源“價(jià)值發(fā)現(xiàn)者”的角色。

圖源：Pixabay

盡管頭部案例吸睛，但法拍市場(chǎng)的“冰山之下”仍以理性為主。需要指出的是，在法拍房市場(chǎng)里，由于起拍價(jià)格多為市場(chǎng)價(jià)的7折左右，不少購(gòu)房者認(rèn)為其中有巨大的“撿漏”空間。但潛在的房源瑕疵、長(zhǎng)期租約、騰退難等風(fēng)險(xiǎn)也讓人望而卻步，這一情況也使得法拍房實(shí)際上仍多為流拍且是“折價(jià)拍賣”。

未來(lái)，在城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)的背景下，中國(guó)豪宅市場(chǎng)將在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控、消費(fèi)升級(jí)以及技術(shù)創(chuàng)新等多重因素的綜合影響下，呈現(xiàn)出多元化與細(xì)分化的發(fā)展趨勢(shì)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在一、二線城市的引領(lǐng)作用下，豪宅市場(chǎng)將朝著更高品質(zhì)和更具創(chuàng)新性的方向穩(wěn)步邁進(jìn)，為中國(guó)乃至全球高凈值人群提供卓越的居住體驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置選擇，進(jìn)一步引領(lǐng)全球高端居住潮流的發(fā)展方向。

在“資產(chǎn)安全性+抗跌性+圈層認(rèn)同”的三重篩選標(biāo)準(zhǔn)下，法拍市場(chǎng)正在成為高凈值人群的“價(jià)值錨定器”。從深圳到上海，從別墅到寫字樓，“逆市熱拍”并非孤例，而是新周期下財(cái)富資本尋找“抗風(fēng)險(xiǎn)核心資產(chǎn)”的集體回歸。

房產(chǎn)市場(chǎng)步入“稀缺定價(jià)”新階段，城市核心資產(chǎn)的價(jià)值重估或許才剛剛開始。這類資產(chǎn)兼具穿越周期的安全邊際與圈層身份標(biāo)識(shí)雙重屬性，持續(xù)吸引高凈值人群入局。胡潤(rùn)百富將持續(xù)關(guān)注。

本文由胡潤(rùn)百富綜合整理

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