大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　從2025年開年到現(xiàn)在，各大國(guó)央企都把一線城市當(dāng)成了核心戰(zhàn)場(chǎng)，中海發(fā)展，華潤(rùn)置地，綠城中國(guó)，保利發(fā)展等巨頭紛紛搶占先機(jī)。

　　可以看到，近期上海豪宅市場(chǎng)真的是達(dá)到井噴狀態(tài)，似乎全球的富豪們都來(lái)上海買豪宅了，核心區(qū)域的核心資產(chǎn)仍然還是被瘋搶。

　　圖為上海易居研究院前五月數(shù)據(jù)

　　從另外一個(gè)角度來(lái)看，開發(fā)商想要未來(lái)保證現(xiàn)金流與盈利，一線城市核心區(qū)域的土地儲(chǔ)備將會(huì)是穿越周期的分水嶺。

　　上海，作為全國(guó)品牌房企必爭(zhēng)之地，也是如今開發(fā)商布局華東區(qū)域重要的A級(jí)城市，似乎也只有少數(shù)國(guó)央企玩家才能上牌桌。

　　如今大上海已經(jīng)成為了央企巨頭，全國(guó)化國(guó)企，與地方國(guó)企三大陣營(yíng)全面PK的重要戰(zhàn)場(chǎng)，民企想要在上海拿地，已經(jīng)是奢望級(jí)別了。

　　上海核心地塊（如前灘、徐匯濱江、新天地等）樓面價(jià)普遍超10萬(wàn)元/㎡，總價(jià)動(dòng)輒百億，僅資金實(shí)力雄厚的國(guó)央企能承受高保證金+現(xiàn)房銷售等嚴(yán)苛條件。

　　按照如今的融資環(huán)境來(lái)看，民企想要在一線城市還有飯吃的可能性很低，那么民企真的是無(wú)力回天了，不過(guò)從近一個(gè)月來(lái)看，民企軍團(tuán)卷土重來(lái)了。

　　受融資與整體信用問(wèn)題困擾，在短暫在行業(yè)消失了一年之后，去年開始，土拍市場(chǎng)上，民企軍團(tuán)也開始了集結(jié)，不僅僅是大房企，中小房企也開始彎道超車。

　　僅僅在本月，民營(yíng)房企真的已經(jīng)殺瘋了，興耀房產(chǎn)，宸嘉發(fā)展，新希望地產(chǎn)，龍湖地產(chǎn)，四川邦泰，湖南嘉信地產(chǎn)，廣州敏捷地產(chǎn)，番禺置業(yè)等等都有所斬獲。

　　特別是近一兩年的超級(jí)黑馬之一，總部位于成都的邦泰地產(chǎn)，正在橫掃中西部區(qū)域的中小地塊，重新扛起了川渝房企頭把交椅的重任。

　　值得關(guān)注的，邦泰在如今前五月全國(guó)新增土地與投資額度排名來(lái)看，直接殺入了2025年前五月兩大榜單的top15.

　　圖為2025年前五月房企權(quán)益拿地金額排名

　　就在去年同期，2024年邦泰已在全國(guó)拿下8宗地塊，權(quán)益拿地金額超30億元。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前4月邦泰新增全口徑貨值94億元，排在行業(yè)第28位。

　　可以看到，不管是投資金融還是新增貨值，今年邦泰相對(duì)去年還在持續(xù)發(fā)力，這或許是今年土地市場(chǎng)民企中的逆勢(shì)王者。

　　與國(guó)央企專注一二線核心城市不同的是，如今民企拿地不僅僅關(guān)注一二線，重點(diǎn)仍然還是在二線或強(qiáng)三線城市為主，特別是其早期深耕的區(qū)域。

　　這些地塊普遍有一定的特點(diǎn)，區(qū)位產(chǎn)業(yè)配套都相對(duì)成熟，周邊改善市場(chǎng)需求較大，民企多選擇打造改善產(chǎn)品，吸引區(qū)位的這一批改善客群，完成區(qū)域房企規(guī)模與品牌的深耕。

　　可以看到，就連龍湖地產(chǎn)這種絕對(duì)的頭號(hào)民企，已經(jīng)很少在一二線核心區(qū)位拿地了，就在本周，龍湖再次牽手合作伙伴拿下寧波核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)土地。

　　龍湖地產(chǎn)如今重點(diǎn)關(guān)注的是代建賽道，加上早期合作伙伴較多，在投資方面減少了投入，保證了現(xiàn)金流安全，又可以持續(xù)發(fā)揮其產(chǎn)品營(yíng)銷等全周期操盤能力。

　　克而瑞認(rèn)為，在三四線投資退潮的大背景下，仍有少數(shù)城市、核心地塊對(duì)房企有一定的吸引力。

　　綜合來(lái)看，僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，才能夠在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的環(huán)境下保持較高的吸引力。

　　不管是邦泰這種超級(jí)黑馬也好，還是已經(jīng)頂流的龍湖地產(chǎn)也罷，如今能夠拿地的民營(yíng)房企基本上就是這兩個(gè)類型：經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部民企+深耕區(qū)域的中小民企。

　　追求小地塊與中小資金投入，結(jié)合自身操盤水平，快速通過(guò)品牌與產(chǎn)品溢價(jià)，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流速，已經(jīng)是民企未來(lái)的核心戰(zhàn)略。

　　近期小編有留意到了一家地方中小民企，總部位于湖南永州的嘉信地產(chǎn)，一家成立一家超過(guò)17年的中小房企，早期一直深耕永州為主。

　　5月27日，嘉信地產(chǎn)擊退中海、金茂、綠城、保利等帶國(guó)字背景的大房企，拿下長(zhǎng)沙市洋湖片區(qū)H492號(hào)地塊。這是其1個(gè)多月內(nèi)，在長(zhǎng)沙市洋湖板塊拿下的第二宗宅地。

　　也就是說(shuō)就是一家名不經(jīng)傳的中小區(qū)域房企，一個(gè)月就花費(fèi)了20億在土地市場(chǎng)，可見如今很多中小房企的資金實(shí)力不容小覷。

　　湖南長(zhǎng)沙，作為一個(gè)二線偏弱的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)一直較為平穩(wěn)，在其產(chǎn)業(yè)與文娛屬性加持下，仍然是人口聚焦的超級(jí)大城市，因此對(duì)房企來(lái)說(shuō)也是值得關(guān)注的市場(chǎng)。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為顯著，房企拿地聚焦于“確定性”，同時(shí)在“好房子”建設(shè)推進(jìn)下，改善型需求仍有較大釋放空間，也是部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊受房企追捧的原因。

　　另外最重要的是，現(xiàn)如今這些民營(yíng)房企拿地，不同于幾年前的激進(jìn)擴(kuò)張，歷史包袱少，屬于重點(diǎn)投資深耕布局的思路。

　　盡管在當(dāng)下土拍市場(chǎng)，國(guó)央企依然是拿地主力軍，但一股獨(dú)特群體即民營(yíng)房企的“支干”力量也在逆勢(shì)發(fā)力，有人退出市場(chǎng)，自然就有人排隊(duì)入局。

　　今天就聊到這里，對(duì)這波民企逆勢(shì)拿地有想分享的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

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　　地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。