短期來看京滬深二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年4月以來，二手房成交熱情略有回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年4月30個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交環(huán)比下降6%，同比增幅收窄至10%，而熱點(diǎn)恒熱的京滬深杭無一例外環(huán)比均出現(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)，加之外部中美貿(mào)易戰(zhàn)關(guān)稅影響之下，二手房成交結(jié)構(gòu)有怎樣的特征？二手房業(yè)主心態(tài)又有哪些變化呢？

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關(guān)稅影響下4月京滬深杭二手掛牌量增速放緩但高端占比上升

從CRIC監(jiān)測(cè)的京滬深杭新增掛牌套數(shù)來看，2025年一季度基本都呈現(xiàn)出逐月遞增態(tài)勢(shì)，4月業(yè)主掛牌積極性顯著下降，環(huán)比2025年3月日均都出現(xiàn)了回落，同比來看，北京、上海分別增長(zhǎng)17%和60%，而深圳、杭州下降7%和29%。

從新增掛牌套數(shù)總價(jià)段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)中有增：北京呈現(xiàn)穩(wěn)態(tài)特征，總價(jià)800-3000萬元和3000萬元以上占比持穩(wěn)14%和0.5%左右；上海則呈現(xiàn)出明顯上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，尤其是2025年4月以來總價(jià)3000萬元以上新增掛牌量占比達(dá)到了2025年以來高點(diǎn)。而深圳則呈現(xiàn)出明顯差異化特征，總價(jià)800-1000萬元和1000-3000萬元各面積段占比均出現(xiàn)了不同程度的回落，高端業(yè)主掛牌積極性不升反降。

從面積段來看，與以上結(jié)論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢(shì)來看，基本呈現(xiàn)出持穩(wěn)或穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，僅深圳一城160-180平米面積段顯著回落。

關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)給高端二手房市場(chǎng)帶來的最直接影響是業(yè)主和投資者的心態(tài)變化。當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)短期掛牌量上升現(xiàn)象，背后主要有三方面原因：

一是高位套現(xiàn)的避險(xiǎn)心態(tài)：一方面一線核心地段豪宅長(zhǎng)期被視為抗跌資產(chǎn)，但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，部分房東認(rèn)為豪宅價(jià)格可能已觸及階段性高點(diǎn)，選擇在高位套現(xiàn)以鎖定收益。另一方面房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期、遺產(chǎn)稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價(jià)資產(chǎn)，避免未來政策沖擊。

二是流動(dòng)性需求驅(qū)動(dòng)下的優(yōu)化資產(chǎn)配置，全球加息周期下，海外資產(chǎn)（如美元資產(chǎn)、海外房產(chǎn)）收益率吸引力上升，房東可能拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)以置換更高收益或更安全的境外資產(chǎn)。

三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應(yīng)大爆發(fā)，產(chǎn)品力持續(xù)升級(jí)，隨著四代宅、高得房率、高裝配標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

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京滬深總價(jià)千萬、140平以上成交占比持增

高改和豪宅堅(jiān)挺

從成交總價(jià)段來看，改善和豪宅購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺：除了杭州之外，京滬深總價(jià)段1000萬以上成交占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，這點(diǎn)也不難理解，優(yōu)質(zhì)豪宅受限于新房供應(yīng)有限，高端客群被迫選擇二手房市場(chǎng)置業(yè)，除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

從成交面積段來看，與高總價(jià)段成交占比持增結(jié)論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深三城140平以上面積段成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增。

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滬深高端住宅可比房?jī)r(jià)持穩(wěn)

核心區(qū)豪宅保值增值“越漲越買”

上文可知，京滬深三城大面積段、高總價(jià)段的高改和豪宅產(chǎn)品成交占比持增，與剛需小區(qū)“以價(jià)換量”略有不同，高端住宅呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征，我們選擇了上海、深圳2025年4月單月成交套數(shù)超3套以上典型項(xiàng)目，可以看出6城以上小區(qū)價(jià)格持穩(wěn)，環(huán)比漲跌幅基本在10%以內(nèi)，其中上海、深圳2025年4月可比房?jī)r(jià)環(huán)比增10%以內(nèi)小區(qū)分別達(dá)35.88%和34.47%。

而可比房?jī)r(jià)環(huán)比持增、保值增值性良好的小區(qū)多集中在配套健全、交通便利的城市核心區(qū)，諸如上海靜安區(qū)、普陀區(qū)和徐匯區(qū)；深圳南山區(qū)和福田區(qū)等，因高端新房供應(yīng)相對(duì)稀缺，加之高端客群愿意為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和物業(yè)等增值服務(wù)買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

總體而言，在貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)背景下，京滬深等二手住宅成交雖環(huán)比持降，但高端豪宅市場(chǎng)掛牌占比和成交占比雙增，房?jī)r(jià)持穩(wěn)，抗跌性良好，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看京滬深二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應(yīng)影響。

而對(duì)于有意參與高端二手房市場(chǎng)的投資者而言，建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

一是聚焦城市核心區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，關(guān)稅貿(mào)易環(huán)境下，位于城市中心區(qū)域的高端住宅表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和保值增值性；比如上海徐匯區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)；深圳南山區(qū)、福田區(qū)等區(qū)域的豪宅市場(chǎng)恢復(fù)勢(shì)頭更為明顯。

二是優(yōu)選改善型大戶型產(chǎn)品。90-140平方米的三居室及140平以上的大戶型產(chǎn)品成交活躍度較高，且價(jià)格抗跌性更強(qiáng)。

三是避免遠(yuǎn)郊區(qū)域和功能配套不完善的項(xiàng)目。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，遠(yuǎn)郊區(qū)域和居住功能性缺失的老舊小區(qū)面臨更大的去化壓力。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）