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作者：余飛

01

深圳房價，破“5”了

樓市，仍在艱難跋涉當中。

這一點，樓市風向標深圳已淋漓盡致地展現著。

樂有家數據顯示，5月深圳一手住宅預售+現售網簽總量3162套，環比下降14.4%、同比增長25.6%。

來源：每日樓市早讀

5月深圳二手住宅網簽量為4687套，環比下降18.2%，同比增長18.3%。

來源：每日樓市早讀

去年四季度一線城市全面救市之后，同時疊加當時管理層對貨幣政策、財政政策的表態，樓市似乎有了重燃之勢。

深圳行情一觸即發，去年10月份深圳無論是新房還是二手房網簽量較前一個月均翻倍，之后的11月份、12月份如芝麻開花一樣，節節高。

12月份深圳新房網簽量沖破了1萬套，二手房也沖破了8000套的繁榮線。

這個勢頭在春節之后的3月份仍有延續，3月份二手房網簽量6078套，仍在5000套榮枯線之上。

但最終止步于4月份。并在5月份再次跌破5000套榮枯線。相比于去年四季度，很明顯，熱度已經完全不再了。

而其房價，從國家統計局披露的數據來看，也在5月份轉跌，新房價格環比下跌0.1%，二手房環比下跌0.3%。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從樂有家披露的數據來看，5月份二手房成交價跌至6.12萬元/平方米。

來源：每日樓市早讀

而從貝殼找房追蹤的數據來看，深圳5月份的二手房成交價4.95萬元/平方米，已經跌破了5萬元大關，進入“4”字打頭時代。

來源：貝殼找房

02

樓市信心，又沒了

其他幾個熱點城市，如北京、上海、廣州、杭州、成都基本也是如此。

北京方面：

5月份二手房網簽量14277套，4月網簽量15569套，3月份的網簽量19234套，可以看到，轉向正在加速。

上海方面：

數據顯示，今年5月，本市二手住房共成交161萬平方米（1.90萬套），同比增加14%，為2022年以來同期最高值，同時連續8個月超過1.5萬套榮枯線。

但1.9萬套的成交量，相較于4月份的2.07萬套，3月份的2.69萬套仍下跌了不少。

廣州方面：

廣州市房地產中介協會數據，2025年5月（統計周期:4月26日至5月25日），廣州市二手住宅共網簽9228套。4月（統計周期：3月26日至4月25日），廣州市二手住宅共網簽10312套，環比也在下降，且跌破了萬套。

杭州方面：

3月份的杭州樓市，可謂熱火朝天，在年初的deepseek和宇樹科技熱度加持下，杭州復蘇勢頭蓋過了一線城市，儼然成長為了樓市新風標。

當月，杭州 十區共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創下近8年來新高。

地價更是在一周內，兩次捅破天花板，沖破了8萬元，兩個地王讓其最高樓面價先后超越廣州、深圳，僅次于上海、北京。

制圖：城市財經；數據：公開報道

按照這種行情和熱度預演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。

但4月份的劇情，完全沒有按照預想發展。

4月份杭州二手房成交了不足萬套，只有9421套，環比下降24.1%，同比增長12.1%。

5月份，繼續縮量。杭州十區共成交二手房 7716 套，環比 同比均下降 。

成都方面：

5月份新房成交8227套，環比下跌16.1%，同比下跌19%。二手房成交19308套，環比下跌21.1%，同比下跌0.9%。

制圖：城市財經；數據：官方、媒體公開披露與報道

我反復強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

而美國發起的針對中國的關稅大戰，讓年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

不過關稅大戰只是暫時停歇，后面還需要經歷多輪談判，在最終的協議簽訂之前，變數仍比較大。

按照特朗普的秉性，絕對不會順暢。信心也會在這巨大的不確定性面前，再次喪失。

在之前分析關稅大戰對中國各城市影響的文章中，我從兩個角度進行了分析。

選取的目標是外貿30強城市，分別是：

深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。

從兩個維度，一個是對美出口規模，一個是對美依賴度（對美出口/出口規模）。

當然，影響大小不是按照出口規模，而是 參考兩個指標：

這些數據查詢很麻煩，其中蘇州統計局公布的對美出口是美元單位，472.51億美元。

根據央行公布的《2024年第四季度中國貨幣政策執行報告 》顯示，去年 年末，人民幣對美元匯率中間價為7.1884元，由此蘇州的對美出口人民幣計價為3396.52億元。

東莞、無錫、廈門、成都、紹興、嘉興、西安、常州、濰坊未公布2023年對美出口數據，因此仍沿用2023年的對美出口數據。

鄭州、南京、武漢、合肥四個城市2024年與2023年的對美出口數據均沒有公布，因此空置。

第一，從對美出口規模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。

制圖：城市財經；數據：各地統計局、各地海關

從對美出口規模來看，深圳是內地唯一一個對美出口超過4000億的城市。

蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。

東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。

外貿三十強中，對美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。

第二，從對美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

所以，綜合對美出口規模和對美依賴度來看，深圳、寧波、蘇州，受影響最大。

從深圳海關披露的數據，也能看出影響：

2025年前4個月，深圳市累計進出口1.39萬億元人民幣，較去年同期下降1%。其中，出口8293.4億元，下降7%；進口5652.2億元，增長9.4%。4月份，深圳市進出口4046.1億元，同比增長3.8%，進出口值自去年9月份之后再超4000億元。其中，出口2439.5億元，下降2.9%；進口1606.6億元，增長15.7%。

來源：深圳海關

這種局面之下，去年4月份超越上海坐上進出口第一城寶座之后，今年深圳的進出口值又被上海反超了，當然出口深圳依舊穩穩第一。

03

深圳房價何時見底

從2021年2月份至今，深圳房價已經調整了四年。即便如此，深圳的房價和絕大多數普通工薪階層都沒有關系。

從房價收入走勢來看，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現在的房價，這輩子都沒希望。

深圳房價，早就透支了這座城市本身的承受力。

有人或許會說，像京滬深這種城市，商品房本來就不是給普通人準備的。

這句話只對了一半。無論哪座城市，房子的中流砥柱都是中產階層。深圳富人買房如買菜不錯，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。

正因為房價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結下來就是：

第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。

所以，即便到如今深圳的供需矛盾依舊尖銳，但在需求萎縮之下，也擋不住調整的大趨勢。

最后一個問題，中心城市的樓市何時能回暖？

這個問題不好回答，因為決定因素太多了。

我之前說過，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經濟、產業、就業、出口復蘇了，樓市才會復蘇。

而這個問題，在如今的全球大環境下，想要回答，很難。

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