今年5月的樓市，還紅嗎？

要知道，今年5月橫跨了“五一”和“端午”兩個假期節點，無論是推盤數量或促銷氣氛，較此前都更多更積極。

因此大家對5月樓市的成交量，還是有所期待的。

只是，數據出來后，現實真的遠不及期待。

不得不承認，廣州今年5月的樓市，紅不起來。

01

其實單看新房的成績，5月份還是很不錯的。

5月廣州新房網簽6572套，環比大漲34%，創2025年單月新高。

而5月新房成交能有這波爆發小高潮，核心驅動力來自天河、海珠等中心區高端項目集中簽約。

其中天河環比暴漲203.3%（網簽552套），海珠環比漲67.8%（網簽542套）。

相比成交量拉伸了不少，新房的價格反而只上漲約1.25%。（數據源自中指研究院5月百城房價）

這么多中心區高端項目的集體入市，成交價格拉升卻如此不明顯。意味著其實高端項目們，也在慢慢走“性價比”路線。

而且目前新房樓市“繁榮”的僅有高端市場，剛需市場仍然深陷價格戰。

增城、花都、南沙等區域，很多項目都在靠割肉式促銷勉強支撐，如曾經賣4萬的碧桂園云頂如今賣出了1.1萬的價格，簡直是賣一套虧一套。

02

這時候，我們更多還要關注二手市場。

廣州市房地產中介協會數據顯示，5月二手住宅網簽9228套，同比大增17.73%，但環比下降10.5%，結束連續三個月破萬套的勢頭。

二手銷量的下跌，跟新房市場成交爆發不無關系。

五一以來，廣州各大新盤加大力度打折、降價跑量，新房市場侵蝕了二手房市場。

所以說，新房成交的上漲并不能說明樓市熱度高，畢竟今年新房單月成交基數很低，而5月新房哪怕分流了二手客源，也沒有沖上8000+套的水平，成交量仍在底部徘徊。

此外，二手市場不僅成交量在跌，成交價格也在陰跌。

數據顯示，2025年5月廣州全市二手住宅均價約為3.6萬/㎡，環比下降 0.48%。（數據源自中指研究院5月百城房價）

量跌價也跌，這就是5月廣州二手樓市的真相。

03

為什么5月份的二手樓市數據會如此不理想？

很大一個原因是期望中的政策利好落空。

原本五一節前后的輿論都認為將有較大力度的利好出臺，結果最后什么利好政策都沒有。

哪怕是5月份預期內的降息，也只是LPR降了0.1%，后續廣州的銀行還將房貸利率加點從原先的LPR-60BP調整為LPR-50BP。

這意味著，正在還房貸的朋友月供將稍微減少一丟丟，要新買房子的朋友（首套）房貸利率沒有變化，還是3.0%。

其次是供需關系惡化，新房“吸血”二手，庫存高壓難解。

五一期間30余樓盤集中加推，新盤以“擊穿二手價”入市，分流二手客源。

而且目前廣州新房狹義庫存去化周期21-27.5個月，二手的掛牌量更是突破19萬套（貝殼內網數據），庫存高企。

此外，核心區的供地還在源源不斷上架中，端午節前廣州又掛了天河、海珠、荔灣、白云等多區地塊，未來新房價格很可能會繼續互相踩踏，然后殃及二手房。

最后還是預期與信心的問題。

如今無論是核心區還是郊區，房價持續下跌，對購房者而言，信心難以恢復。

另一方面是宏觀經濟環境對成交產生一定影響，部分需求不算迫切的買家決策時間拉長，“再等等”的心態抬頭，成交速度放緩。

當然，樓市低迷并不是只有廣州，全國重點城市的5月樓市表現幾乎是一致的。

中指研究院數據顯示，2023年 1-5月，在低基數下，重點100城新建商品住宅月均成交規模較2022年同期增21.6%，但仍處2016年以來低位。

展望下半年，廣州樓市調整壓力很大。

雖然5月的新房量價依靠高端項目來了一波小爆發，但這是不可持續的。

只要居民收入及就業預期無明顯改善，那預期也難以扭轉，樓市就難改降溫趨勢。

所以接下來的6-8月份，樓市可能會經歷很長一段平淡期。