有律師朋友向我推薦了這個(gè)案例。

流程審計(jì)：

①這是一個(gè)典型的房屋預(yù)售貸款放貸后“爛尾”責(zé)任的劃分。我一直認(rèn)為，國防合同和貸款合同是關(guān)聯(lián)合同，貸款銀行和房地產(chǎn)商是相關(guān)利益責(zé)任人，開發(fā)商合作的銀行將貸款交給開發(fā)商時(shí)，就應(yīng)該有資金保全的責(zé)任。此案明確購房合同和貸款合同兩個(gè)合同是“雙向擔(dān)保”合同，仍沒有達(dá)到我認(rèn)為的高度，但消除了“因房屋“爛尾”導(dǎo)致購房合同終結(jié)后，購房人仍為貸款還款責(zé)任人”的責(zé)權(quán)利不對等現(xiàn)象。

②法院判定，購房合同因開發(fā)商爛尾取消后，“購房者仍需還貸”格式條款無效。實(shí)際應(yīng)該在購房合同失效的同時(shí)，就應(yīng)該做出改變，將貸款合同的還款責(zé)任人由購房人調(diào)整為開發(fā)商。購房人沒有拿到貸款，也不應(yīng)該繼續(xù)還貸。此前法院判決書中，“開發(fā)商承諾繼續(xù)償還剩余貸款”，明顯缺乏法律約束力。當(dāng)時(shí)法院就應(yīng)該要求調(diào)整貸款合同中的相關(guān)條款，將責(zé)任人過渡給開發(fā)商。

③媒體稿件中沒有明確，但根據(jù)責(zé)權(quán)利原則，如果因開發(fā)商“爛尾”導(dǎo)致購房合同無效，開發(fā)商因全額返還購房人的所有合理直接支出，這包括已經(jīng)償還的貸款本息和還未歸還的貸款本息。此案中僅明確后者。而且因?yàn)殚_發(fā)商承諾但沒有及時(shí)還款，而由原購房者繼續(xù)償還的貸款（代償）。

④期房貸款分兩種情形。一種是開發(fā)商引入的目標(biāo)鎖定一家或少數(shù)幾家銀行的期房貸款，在房屋交付前，銀行有責(zé)任保全資金，如出現(xiàn)“爛尾”，銀行有責(zé)任追回資金及此前產(chǎn)生的貸款利息。另一種是個(gè)人另外找的商業(yè)貸款或公積金貸款，這種情形的合同，貸款方未介入資金實(shí)際使用監(jiān)督，如出現(xiàn)爛尾，則責(zé)任仍在貸款人，銀行可以繼續(xù)向貸款人追還貸款。

⑤最根本的解決“爛尾”責(zé)任劃分的辦法是，取消期房銷售及配套的貸款，因?yàn)殂y行和個(gè)人都很難保全資金。房屋銷售時(shí)，應(yīng)該已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，或已經(jīng)完成80%以上的投資，且以此房為貸款抵押物，這就消除了過度的資金安全風(fēng)險(xiǎn)。