買房路上最怕什么？付了首付、還著貸款，眼看交房日期過了又過，房子卻遲遲不見蹤影，甚至傳來項目停工、交房無望的消息 —— 這樣的 “房財兩空” 困境，是否讓你脊背發(fā)涼？今天，我們就通過人民法院案例庫的一起房屋買賣合同糾紛案，看看在開發(fā)商無法交房的情況下，買房者如何精準(zhǔn)維權(quán)！

案號

一審：江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2024）蘇 0902 民初 3226 號民事判決（2024 年 6 月 24 日）

二審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2024）蘇 09 民終 4784 號民事判決（2024 年 10 月 30 日）

裁判要旨

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且項目停工、短期內(nèi)無交付可能，導(dǎo)致買受人購房及貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)時，買受人可在同一案件中一并主張解除商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，法院應(yīng)予支持。

2.合同解除后，應(yīng)綜合考慮商品房買賣與貸款合同的關(guān)聯(lián)性、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)平衡等因素，由出賣人承擔(dān)返還已收購房款、已還貸款本息及剩余貸款本息的責(zé)任。

案情概要

2021 年 12 月，陸某、張某千與鹽城融某置業(yè)有限公司（下稱 “融某置業(yè)”）先后簽訂《房屋認(rèn)購合同》《商品房買賣合同（預(yù)售版）》，約定購買某小區(qū)房屋，總房款 118.368 萬元，首付 43.368 萬元，剩余 75 萬元通過某銀行鹽城分行按揭貸款支付。

2022 年 2 月，雙方與銀行簽訂《個人購房借款 / 擔(dān)保合同》，3 月銀行將 75 萬元貸款轉(zhuǎn)入融某置業(yè)賬戶。陸某、張某千按月還貸，截至 2024 年 3 月已償還本息 19.043039 萬元。

但融某置業(yè)未按約交房，逾期超 4 個月且明確無法交付，項目已停工數(shù)月無復(fù)工可能。原告遂起訴要求解除相關(guān)合同，由融某置業(yè)返還剩余貸款、首付及利息、已還貸款本息并支付違約金。

融某置業(yè)辯稱曾主動提出解約遭拒，認(rèn)為貸款利息應(yīng)由原告承擔(dān)且不付違約金；銀行則主張自身無過錯，有權(quán)要求借款人和擔(dān)保人償還剩余貸款。

法院認(rèn)為

1.關(guān)于合同解除：融某置業(yè)逾期交房超 4 個月且房屋無法交付，導(dǎo)致購房合同目的無法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《民法典》第 563 條，買受人有權(quán)解除《房屋認(rèn)購合同》及《商品房買賣合同》。

2.關(guān)于擔(dān)保貸款合同解除：因商品房買賣合同解除，擔(dān)保貸款合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 20 條，應(yīng)一并解除。

3.關(guān)于責(zé)任承擔(dān)：根據(jù)上述《解釋》第 21 條，合同解除后，出賣人應(yīng)向擔(dān)保權(quán)人返還剩余貸款本息，向買受人返還首付、已還貸款本息及賠償相關(guān)利息損失，并承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，原告無過錯卻未取得房屋，若仍需承擔(dān)剩余貸款則權(quán)利義務(wù)失衡，故剩余貸款應(yīng)由融某置業(yè)返還。

法院判決

1.解除原告與融某置業(yè)簽訂的《房屋認(rèn)購合同》《商品房買賣合同（預(yù)售版）》，及與銀行簽訂的《個人購房借款 / 擔(dān)保合同》，解除時間均為 2024 年 5 月 30 日。

2.融某置業(yè)于判決生效后十日內(nèi)返還銀行剩余貸款本金及利息。

3.融某置業(yè)于判決生效后十日內(nèi)向原告返還首付 43.368 萬元及利息（以 43.368 萬元為基數(shù)，自 2022 年 2 月 8 日起按同期 LPR 計算至實(shí)際給付日）。

4.融某置業(yè)向原告支付已還貸款本息 19.042708 萬元及違約金 1.18368 萬元。

5.駁回原告其他訴訟請求。

二審法院駁回銀行上訴，維持原判。

法律解析

1.《民法典》第 563 條：明確當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的時，另一方有權(quán)解除合同。本案中開發(fā)商無法交房的行為符合該情形。

2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 20 條：確立了商品房買賣合同解除后，擔(dān)保貸款合同可一并解除的規(guī)則，體現(xiàn)了對交易整體性的考量。

3.上述《解釋》第 21 條：明確了合同解除后責(zé)任承擔(dān)主體，即出賣人需分別向擔(dān)保權(quán)人和買受人返還相應(yīng)款項，平衡了各方權(quán)利義務(wù)，避免購房者 “房財兩空”。

風(fēng)險提示

1.購房前務(wù)必核查開發(fā)商資質(zhì)、項目五證（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》），避免選擇資金鏈不穩(wěn)定、口碑差的開發(fā)商。

2.簽訂購房合同時，要明確約定交房時間、逾期交房違約責(zé)任及解約條款，細(xì)化賠償標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)維權(quán)保留依據(jù)。

3.按揭貸款后若遇開發(fā)商違約，需及時留存交房催告記錄、開發(fā)商無法履約的證據(jù)（如書面通知、溝通記錄等），避免因證據(jù)不足影響維權(quán)。

4.切勿輕信開發(fā)商口頭承諾，所有約定均需寫入合同，對 “不可抗力”“延期交房免責(zé)條款” 等要仔細(xì)審核，防止被不公平條款限制權(quán)利。

律師建議

1.發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期交房時，應(yīng)第一時間發(fā)書面催告函并保留證據(jù)，若催告后仍不履行且無合理理由，及時啟動法律程序主張解除合同。

2.解除合同訴求應(yīng)同時涉及商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，避免單獨(dú)解除購房合同后仍需償還貸款的風(fēng)險。

3.訴訟中要重點(diǎn)舉證開發(fā)商違約事實(shí)（如合同約定交房時間、逾期證據(jù)、項目停工證明等）及自身已履行付款義務(wù)的憑證（首付收據(jù)、貸款還款記錄等）。

4.若開發(fā)商存在資金鏈斷裂、項目爛尾等情況，可聯(lián)合其他業(yè)主集體維權(quán)，通過財產(chǎn)保全等措施防止開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，提高執(zhí)行回款可能性。

5.維權(quán)過程中若與銀行就剩余貸款產(chǎn)生爭議，可依據(jù)本案裁判邏輯主張權(quán)利，強(qiáng)調(diào)自身無過錯且未取得房屋，不應(yīng)承擔(dān)剩余貸款責(zé)任。