2020-2025年期間，全國新房市場中豪宅交易熱是重要的一個現象，尤其集中在超大城市和特大城市中。相比傳統新房市場的周期波動特征，豪宅市場的周期波動性不明顯，且呈現逐年升溫的趨勢性特征。尤其是2025年全國各地豪宅交易現象依然明顯，包括此次5月份相關市場熱度亦很高。所以積極關注此類現象，對于了解新一輪房地產市場的資金流向具有較大啟發，亦有助于關注后續高端市場的發展方向。

本報告重點研究上海豪宅市場。之所以有此類研究，一是各城市對比來看，上海市場最強；二是近期上海徐匯、黃浦等區域豪宅熱銷，市場關注度非常高。通過研究，目的是希望以上海案例來看全國市場，更好理解全國市場尤其是豪宅領域的發展趨勢。其對于我們做高品質住宅和促進住房消費升級等都有重要啟示。

豪宅市場量價數據

1、成交量

本部分統計了上海總價為3000萬元及以上的新建商品住宅成交套數，其較好代表了豪宅市場。從統計數據來看，上海豪宅項目的交易規模在最近6年呈現出顯著的增長態勢。其中，在2015年以前，由于房價水平等關系，直接按3000萬級的標準進行統計，其項目規模并不大，即和目前市場的統計數據不太具有可比性。但是自2015年起，隨著市場需求的釋放和房價穩步上漲，高端住宅項目的交易規模開始拉升。但很顯然，最近6年關于高端項目的討論明顯強于過去年份。

統計顯示，截止5月19日，2025年上海總價3000萬元及以上的新房成交套數已達到809套。單純看該數據，其已經和2021-2023年的年度水平相當。若按照此類交易數據進行簡單測算，今年全年，上?？們r3000萬元及以上的新房項目預計為2124套。據此分析，去年和今年連續兩年，上海總價3000萬元及以上的新房項目交易均超過2000套，充分說明豪宅購買力極強且積極釋放。

2、成交金額

若從成交金額來看，即結合豪宅均價上漲的因素，上海豪宅市場背后的資金規模和潛力也是非常龐大的。截至5月19日，2025年上海總價3000萬元及以上的新房項目成交金額達到416億元。通俗來說，雖然半年時間沒到，但上海豪宅市場已流入近500億的購房資金。按此趨勢推算，2025年全年上海豪宅成交金額預計超過1000億元，即1093億元。

據此我們總結豪宅市場的一個很重要現象或特征，即“千億資金進豪宅”現象。也就是說，2024年上海豪宅市場已經出現了“千億資金進豪宅”的現象，而2025年豪宅市場依然向好，預計又會呈現第二次“千億資金進豪宅”的現象。對于此類現象的概括，充分說明全國部分城市豪宅的購買力很強，亦說明住房消費升級成為一種新趨勢。而從資金流動方向看，說明如上海在內的超大城市，其較好地吸引了各類資金的流入。

豪宅市場特征總結

1、市場邏輯

觀察最近6年上海豪宅市場的運行規律，我們認為其邏輯已經非常清晰。一是資金的流動方向非常清晰，即加快進入保值增值和具有極強風險防御的領域。在投資品市場深度調整以及儲蓄市場降息等情況下，豪宅市場的吸引力明顯增強。二是說明購房政策效應持續釋放。對于豪宅的認購，若沒有非常專業和精準的政策，那么市場可以熱一陣，但絕無持續熱。而得益于積極科學的購房政策，豪宅市場才會呈現持續熱的向好態勢。三是在去年豪宅交易創新高的基礎上，今年交易繼續向好，說明購買力在進一步修復。我們認為，一個重要因素將進一步支持購買力，即連續幾年二手房交易創新高后，很多購房者已經具備較強的換新房能力。四也說明改善型住房需求強勁，好地段好產品，必然具有好市場。五是市場情緒在進一步提振。過去兩年二手房豪宅的拋售現象有所增加，但是今年明顯減少，這和房價趨穩等因素都有非常密切的關系。

2、趨勢分析

對全國房地產市場各物業板塊的監測可以看出，其他很多住宅市場都呈現了非常明顯的周期波動，但是豪宅市場的波動性不明顯，并呈現出持續強勁的態勢。我們認為，超大城市“千億資金進豪宅”現象，具有可持續性。而這種可持續性，對于相關房企而言具有非常重要的啟示，亦對于此類企業的資金改善具有積極作用。這里我們將最近6年上海豪宅交易數據列示（總價3000萬元及以上新房的開發商名單，為2020-2025年5月19日數據）。相關數據較好解釋了此類開發商的資金狀況，亦對于理解后續此類企業的投資能力有啟示。

（來源：易居研究院）