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研究背景

2025年《政府工作報告》提出，因地制宜發展新質生產力，加快建設現代化產業體系。深入推進戰略性新興產業融合集群發展。加大區域戰略實施力度。發揮區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略的疊加效應，積極培育新的增長極。隨著新建園區與存量資產將持續入市，使得園區存量資產盤活的需求進一步加大。園區發展向“產業結構高端化、能源供給低碳化、土地利用集約化、園區管理數智化”方向升級，優秀產業新城運營商進一步聚焦對運營服務能力的提升，積極加大開拓力度，創新產城融合發展新模式。在城市群和都市圈戰略進一步深化、產業鏈上下游協同合作也更加頻繁的大趨勢下，項目運營的成功與否直接決定了項目未來的發展態勢，因此優秀產業新城及運營商的發展經驗更值得借鑒。

在此背景下，中指研究院以客觀、公正、準確、全面的研究原則，連續第十年開展“中國產業新城運營商評價研究”，我們進一步優化適用于國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價，結合大數據方法，發掘國內綜合運營實力強、創新能力突出、成長潛力大的產業新城運營商。我們希望通過總結其成功運營的核心價值要素，推廣優秀產業新城運營商的發展經驗，發揮其在中國產業轉型升級中的標桿示范作用，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒，進一步推動行業發展。（研究咨詢請）

2025中國產業新城運營商綜合實力TOP10研究結果

（一）綜合實力TOP10

從評價結果來看，行業競爭態勢愈演愈烈，隨著新的行業主體加速涌入，產業新城運營商在發展模式和方向探索上愈加成熟。2024年以來，中國產業新城運營商發展模式顯著創新，主要體現在產業定位高端化、招商策略智慧化、產城融合深化、綠色低碳轉型及金融模式創新等方面。

（二）分項評價結果

1．園區運營商評價結果

2024年以來，運營商不斷強化頂層設計與區域資源整合，園區功能從單一生產向綜合城市節點轉型。通過產業生態圈構建，整合生產、生活、文化等多元功能，推動園區與城區經濟協同發展。

2特色運營商評價結果

2024年，產業園區行業在存量競爭與政策重塑中加速分化，運營商的核心競爭力從“空間供給”轉向“產業生態構建”，具備全鏈條服務能力、靈活商業模式和數字化賦能的企業將主導行業格局。

新質生產力優秀運營企業不斷優化產業結構，推動傳統產業向高端化、智能化、綠色化方向轉型升級。

產業園區服務商不斷從“基礎條件、運營服務、數智化、綠色低碳”等多個維度提出更高要求，重點推動園區從傳統物業管理向全鏈條產業服務升級。

3．產業項目運營評價結果

領先園區正通過核心技術壟斷重構產業鏈話語權，向聚焦核心產業、強化專業優勢的“特色引領”方向轉變，圍繞某一主導產業構建完整產業鏈形成“技術壁壘+規模效應”。

部分優秀園區持續探索完善城市功能的抓手，因地制宜發展新質生產力，為園區企業提供全過程空間載體和全生命周期服務，提升園區吸引力，產城融合發展再上新臺階。

總體來看，產業新城運營商在政策、科技與市場的三重驅動下，通過模式創新與資源整合，逐步構建起“產業高端化、服務精細化、產城一體化、運營低碳化”的發展格局，為區域經濟轉型升級提供了重要支撐。

附：研究方法體系

1．研究對象

（1）產業新城樣本項目篩選

針對研究對象，我們認為產業新城運營商的核心價值仍體現在其所運營的產業新城項目上，特別是相對于企業來說，項目的篩選、觀測更加直觀和清晰，因此我們選擇從產業新城項目入手去尋找符合研究標準的運營商樣本。

基于大量的理論研究和實踐觀察，我們認為產業新城是在市場化運營機制主導下，受中心城市或中心城區輻射并對其產生反磁力作用的、集良好產業基礎及完整城市服務功能于一體的宜居宜業新城。同時，我們對全國范圍內主要的新城新區進行篩選，并以行業專家及中指研究院各地方分院推薦的優秀項目作為補充，同時，在后續研究中不斷查漏補缺。2025年，我們繼續優化樣本項目，最終篩選出137個項目作為產業新城研究對象。

（2）新城運營商研究對象的確定

一方面，通過篩選出的產業新城項目，我們深入發掘其背后的開發運營主體；另一方面，根據我們對產業新城運營商的定義來確定研究對象，即產業新城運營商是以開發運營產業新城為發展方向，提供專業化、市場化的服務平臺，為產業新城的規劃、投資、運營、管理等提供一體化解決方案的實體企業。

綜合以上兩方面的考量，我們在上一年度研究樣本的基礎上，繼續豐富了研究樣本，最終確定了招商蛇口、張江高科、東湖高新、湖北高投、華南城、蘇高科、新建元、上海臨港、中電光谷、市北高新、蘇州高新、泰達控股、天安數碼城、中新集團、中國五礦、中國金茂等六十余家企業作為產業新城運營商評價的研究對象。在產業新城運營商評價研究中，我們希望竭盡所能列出全部符合產業新城標準的項目，但可能仍無法避免遺漏部分研究標的。此外，部分尚處于開發初期的項目也未納入本期研究樣本。另外，雖然市場化機制主導的企業更加高效靈活，而且在未來將占據產業新城發展的核心地位，但這并不意味著只有民營資本主導的運營商才能進入研究樣本，一些以園區開發起步的國有背景運營商不僅在開發經驗以及資源利用方面更具優勢，也較為注重城市配套的規劃建設，并逐步引入市場化運作模式，因此也進入了本次研究的樣本范圍。此外，雖然部分企業并沒有明確提出建設產業新城的概念，但根據我們對產業新城運營商的理解并結合實際情況，也將這部分企業列為研究對象。

2．評價模型及指標體系

（1）在評價模型的構建過程中，中指研究院始終圍繞“產業新城運營商評價”的核心目標，依據國內外行業理論研究經驗及我國產業園區、產業新城發展實踐，搭建形成評價體系的雛形，在此基礎上，通過大量的產業新城運營商及代表項目調研，對反映核心要素的評價體系進行了反復驗證和修正。

（2）2016年3月1日，我們召開了“中國產業新城運營商評價研究成果”鑒定會，邀請16位行業專家對評價體系進行鑒定，并在綜合各位專家意見的基礎上完善修改，最終形成產業新城運營商評價體系。

（3）我們獨創性地建立“一核兩翼”評價模型，以此評價各產業新城運營商的綜合實力。其中，“一核”指我們評價的核心主體，即產業新城運營商；“兩翼”指運營商最重要的兩個核心能力，即產業發展能力和城市建設能力，其中產業發展是產業新城的核心驅動力，是新城活力之源，而城市配套建設是產業新城各項生產、生活要素賴以發生發展的載體；同時，運營商經營能力是其實際運營水平與成效最直觀的體現，與前面兩個方面相輔相成，共同反映產業新城運營商綜合實力。

“一核兩翼”評價模型

（4）依據國內外行業研究理論經驗及我國產業園區、產業新城發展實踐，我們梳理提煉出現階段行業關注及實際應用的關鍵指標，圍繞產業發展能力、城市建設能力及企業經營能力三個方面進行構建產業新城運營商評價體系，包括13項二級指標以及30余項三級指標。我們對反映核心要素的評價體系和具體指標進行了反復驗證和修正，并吸納專家鑒定會上各位權威專家的中肯建議，在全面性、客觀性、科學性、可行性原則的指導下，搭建形成“中國產業新城運營商綜合實力評價體系”。近年來，隨著行業的不斷發展，越來越多的產業新城運營商注重資產運營效率的提升。2025年，我們在繼承上一年研究方法、評價指標體系、研究成果以及經驗的基礎之上，并結合更加豐富的產業新城運營商及代表項目的實地調研與訪談交流，進一步優化了產業新城運營商研究方法和評價指標體系。2025中國產業新城運營商研究的評價指標體系進一步強化了對企業經營能力能力的分析，為此加大了“輕資產運營項目規?！钡戎笜说臋嘀乇壤u價企業產業發展能力。

產業發展能力：產業的健康發展是產業新城的靈魂，優秀的產業新城自有其一套完整的產業生態系統。在評價運營商產業發展能力時，我們以產業開發與運營流程為切入點，從產業導入、產業培育、創新發展三個方面出發，最終以產業發展對所在區域或城市的經濟貢獻為落腳點，全面評價運營商產業發展能力。

城市建設能力：產業新城的“城”是其開展一切生產、生活活動的載體，評價運營商的城市建設能力時，我們首先對產業新城內基礎設施以及公共配套的完善程度進行評價；同時基于園區對人口的吸納程度以及生活宜居性，衡量產業新城運營商滿足人們生活需求、提升居民生活水平的能力。

企業經營能力：從評價企業運營的“量”和“質”兩個基本要素來看，需在兼顧經營規模的同時保證運營績效，另一方面在爭取成長速度的同時保證財務穩健，同時考慮到產業新城項目的開發周期長、資金需求量大，極為考驗運營企業的融資能力，因此將企業經營能力分解為“經營規?！?、“盈利能力”、“融資能力”、“財務穩健性”、“運營效率”五個部分。

考慮到運營商的產業發展能力和城市建設能力更多的是從其具體運營的產業新城項目中體現出來，因此，在評價這兩方面能力時，從運營商的產業新城項目入手，每家運營商挑選1-3個典型產業新城項目，并賦予項目不同權重，從項目的運營數據來評價運營商的產業發展和城市建設能力。至于企業經營能力，則直接分析運營商財務數據，同時考量其信用水平、合作模式創新等方面，綜合評價其經營能力。

3．數據來源

本次研究的資料及數據一方面通過公開渠道獲取，同時為了夯實數據研究根基，中指研究院組織總部及各地機構數十位分析師，對全國范圍內44座城市、137個產業新城項目及66家運營企業進行訪談和調研，收集了大量的園區產值、產業導入、招商運營、新城建設等方面數據及調研資料，另有園內入駐企業、就業員工調查問卷。在調研過程中，行業從業者豐富的專業知識以及對行業發展的思考使我們受益匪淺，他們對產業新城項目的一線運營經驗反饋也為我們數次修正評價體系提供了重要參考。此外，我們還征詢了部分行業專家的意見，他們從更加宏觀和廣闊的視角為我們的研究提出寶貴建議。

4．評價步驟

（1）指標賦權

在運用指標體系進行評價時，需要使用科學合理的賦權方法對各個指標賦予不同的權重，為了克服不同賦權方法固有的缺陷，本次研究結合客觀導向的因子分析法及主觀導向的德爾菲法對評價體系各指標進行賦權，以使評價結構更具合理性和準確性。本次研究通過結合因子分析法和德爾菲法最終獲得各指標權重。

（2）指標的標準化處理

各項三級指標中，對于定量指標，由于各個指標單位不同，不能直接比較，需要對數據進行無量綱化處理，消除數據之間存在的差異，我們將數值標準化為0至100，從而得到該指標的得分。對于定性描述型的指標，我們主要采用德爾菲法進行評價，各指標打分采用百分制。

（3）計算綜合得分

對三級指標進行加權平均計算得到各二級指標的得分，然后根據二級指標權重加權平均計算，最后獲得各運營商綜合實力評價結果。

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