多個熱門板塊銷量井噴，5月網簽套數同比增長超六成

在過去的5月，廣州中心城區二手住宅市場表現亮眼。數據顯示，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個熱門板塊網簽套數同比顯著增長，均超六成。而舊改的加快推進是推動這些板塊置業需求快速釋放的重要因素之一。不過，新快報記者走訪發現，板塊內的讓價空間也進一步擴大，市中心單價低于3萬/㎡的二手成交活躍。有業內人士表示，隨著大規模舊改項目落地，大量被征收居民急需重新安置，在短期內形成一定購房需求。但市場升溫并非由單一因素主導，而是多重利好因素交織的結果，周邊配套設施及學校資源等都可能吸引居民在此置業。

■廣州市荔灣區芳村片區的二手房源。梁茹欣/攝

廣州二手房迎來成交潮，今年前5個月網簽大增

廣州市房地產中介協會近日發布數據顯示，5月（統計周期為4月26日至5月25日）廣州市二手住宅共網簽9228套、92.23萬平方米，同比分別大幅增長17.73%和16.79%。今年1月至5月（統計周期為2024年12月26日至2025年5月25日），廣州市二手住宅共網簽46722套、469.44萬平方米，同比分別大幅增長17.82%和18.46%。

從板塊數據來看，同德圍-羅沖圍、芳村大道、桂花崗-三元里等多個板塊置業需求快速釋放，網簽套數同比均超過六成；康王路板塊和同和板塊亦表現活躍，同比分別增長48.78%和40.45%；客村—赤崗、東曉南、江南西—寶崗等多個板塊同比分別增長30.23%、26.80%和24.71%。

值得注意的是，今年以來，同德圍—羅沖圍、芳村大道等板塊二手房成交量并非第一次走高。在3月，羅沖圍—同德圍板塊共達成網簽228套，環比2月增長約120%，板塊內的富力桃園、富力半島花園等網簽套數環比增長幅度均超過一倍；芳村大道板塊的網簽套數環比增長60.76%，達到127套。

業內有聲音認為，相關板塊成交量攀升在一定程度上得益于廣州舊改加速推進等利好驅動。以白云區的羅沖圍片區為例，作為該區唯一入選廣州市四大城市更新重點片區的項目，其舊改進程于今年春節后顯著提速，佳麗軒、佳星樓、穗寶床墊廠等地塊新納入征地范圍。與此前征拆對象以國有或集體物業為主不同，此次首次涉及居民住宅征收，獲安置補償的居民需在短期內完成新住宅購置。

同樣地，隨著廣州市荔灣區聚龍灣、石圍塘等地拆遷工作的啟動，以及坑口、山村拆遷補償方案的相繼出臺，這些舊村改造與城市更新項目的推進節奏不斷加快，正影響著片區內居民的安置選擇與居住格局。

低價房源成交活躍，中心城區二手房單價跌破“3字頭”

不過，有業內人士指出，這一市場表現可能并非完全由舊改單一因素驅動。

廣東中原地產項目部總經理黃韜向新快報記者表示，在購房偏好上，拆遷戶普遍希望原地回遷，僅少數選擇現金補償或房票形式，且房票通常僅限一手房交易，無法用于二手房購置。當下，許多業主因對未來樓市預期偏謹慎，選擇出售房產后持幣觀望，而非直接投入新房購置或二手房改造。從整體市場格局來看，除了珠江新城等地段，多數片區的樓市仍處于低位調整階段。

地產專家鄧浩志持相似觀點，他認為拆遷是否促使二手房成交量攀升的周期及驅動因素不明確，數據穩定性有待觀察；其次，拆遷周期長，需求釋放跨度大，且拆遷戶可能跨區域置業，未必集中于本地二手房。

實際上，相關板塊成交量攀升，或源于其居高不下的掛牌量。據貝殼平臺數據，截至6月11日，芳村和羅沖圍等片區的二手房掛牌量分別超過760套、630套。從整體來看，目前廣州二手房的掛牌量已達到146274套。

除此之外，二手房市場讓價空間正進一步擴大。據合富大數據監測，廣州3月至4月單周二手住宅網簽均價在2.9萬元至3萬元/㎡窄幅波動，5月周度均價波動加大，但峰值未破3萬元/㎡，主要在2.6萬元至2.7萬元/㎡低位運行。合富解釋稱，造成此行情的主要原因在于，5月初小長假之后廣州二手住宅成交在較長時間內以剛需為主導，且中低價中小戶型二手房一直占據主導位置。尤其是在二手房成交占主導的市中心，單價低于3萬元/㎡的二手房成交相當活躍。

新快報記者走訪發現，相比舊改預期，房源的性價比更能吸引置業者關注。有芳村板塊地產經紀人介紹，該片區二手房樓梯樓單價約為1.8萬元至2萬元/㎡，電梯樓單價約為2.2萬元至2.5萬元/㎡，由于區位優勢顯著，緊鄰市中心且交通便利以及集聚教育資源，這些優勢的疊加共同構成了芳村二手房市場熱度的重要支撐。

專家提示舊改購房風險：關注政府公告，避免高位接盤

面對老舊小區改造，有部分業主選擇“自掏腰包、自當甲方”。作為廣東首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目，花都區集群街2號的成功頗具示范意義。據媒體報道，居民籌集800萬元完成自拆自建，項目僅用9個月就完成從D級危房到品質新房的蛻變，房屋價值升值近1.6倍，為城市更新提供了新思路。

合富研究院資深市場分析師郭定基向新快報記者表示，如果是納入舊改征收拆遷的小區，正常情況下無法進行二手交易，但會對周邊造成一定的刺激。一方面，原居住片區內的住戶傾向于在周邊熟悉的區域置業。另一方面，拆舊對于周邊居住環境、商業配套、市政規劃等都會帶來一定的提升，周邊地段的物業都會從中受益。因此近期一些舊改熱門片區周邊的物業，咨詢量、帶看量都有一定的提升。如果是納入小區微改造的地段，小區環境的改善，會對買家產生積極的預期，擔心改造完成后業主漲價，因此有利于降低交易周期，對價格亦會形成一定的支撐。

郭定基提醒購房者，舊改背景下選購二手房時，需密切關注政府發布的舊改公告，明確征收范圍、時間節點等關鍵信息；優先選擇已啟動施工或由實力房企主導的改造項目；同時重點跟蹤改造進度與政策落地情況，避免因信息不對稱在高位接盤；此外還需充分考量舊改施工對短期居住體驗的影響，結合自身需求謹慎決策。

■新快報記者 梁茹欣