成都新樓市 文丨蔡蘭

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#好房子究竟該怎么選#

針對(duì)這一問(wèn)題，近日，四川給出了官方版的參考答案。

6月3日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳正式發(fā)布《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》）。

這份長(zhǎng)達(dá)60頁(yè)、四萬(wàn)余字的《導(dǎo)則》，從健康安全、舒適可變、綠色低碳、智慧便捷、環(huán)境友好、全齡宜居和風(fēng)貌協(xié)調(diào)等角度入手，不僅為建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位提供技術(shù)指引，也面向廣大群眾進(jìn)一步闡明了好住房的內(nèi)涵與價(jià)值，成為老百姓買(mǎi)房驗(yàn)房的實(shí)用指南。

接下來(lái)，就讓我們走近來(lái)看看，《導(dǎo)則》究竟是如何界定好房子的。

公交站500米內(nèi)&地鐵站800米內(nèi)

公交、地鐵、學(xué)校都有距離參考

外部環(huán)境，也即我們常說(shuō)的區(qū)位和配套。

在配套方面，《導(dǎo)則》明確了住區(qū)與各種配套設(shè)施的適宜距離，以及相關(guān)的5分鐘生活圈、5-10分鐘生活圈、15分鐘生活圈應(yīng)該是什么樣的。

具體要求包括：

◆住區(qū)應(yīng)與公共交通站點(diǎn)有便捷聯(lián)系，出入口到達(dá)公共交通站點(diǎn)的步行距離不宜超過(guò)500m，到達(dá)軌道交通站的步行距離不宜超過(guò)800m。

◆住區(qū)應(yīng)保障義務(wù)教育資源的銜接，15分鐘生活圈范圍內(nèi)應(yīng)有初中，5-10分鐘生活圈范圍內(nèi)應(yīng)有小學(xué)、幼兒園的教育設(shè)施配置。住區(qū)宜配置托幼設(shè)施，方便有需求的家庭獲得托幼服務(wù)。

◆住區(qū)10分鐘生活圈范圍內(nèi)應(yīng)有菜市場(chǎng)、宜有生鮮超市、商場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施與便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，鼓勵(lì)在5分鐘生活圈內(nèi)有社區(qū)生活服務(wù)站、社區(qū)食堂等公共服務(wù)場(chǎng)所配置。

◆住區(qū)宜盡可能臨近公園、廣場(chǎng)、綠地等區(qū)域，實(shí)現(xiàn)居民出行300m見(jiàn)綠、500m見(jiàn)園。

高度不超80米&容積率不超3.0

建筑高度、容積率、日照都有明確限定

在住區(qū)的整體布局層面，《導(dǎo)則》對(duì)住房建筑高度、層數(shù)、密度、樓間距、日照、噪音等都給出了相關(guān)參考標(biāo)準(zhǔn)。

其中，住房建筑高度、層數(shù)方面，規(guī)定“城鎮(zhèn)新建住房高度不應(yīng)大于80m，縣城新建住房最高不宜超過(guò)18層”，同時(shí)“新建住區(qū)用地容積率不應(yīng)大于3.0，不宜大于2.8”。這也意味著，過(guò)去常見(jiàn)的高密度、超高層住宅小區(qū)或?qū)⒊蔀檫^(guò)去式，小高層住宅有望成為主流。

《導(dǎo)則》還要求，“住區(qū)應(yīng)合理控制建筑密度，控制樓間距，保障滿(mǎn)足日照要求的集中綠地”。具體標(biāo)準(zhǔn)方面，“集中綠地應(yīng)滿(mǎn)足寬度不小于8m，面積不小于400㎡，并應(yīng)有不少于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍外； 新建住區(qū)人均集中綠地不宜低于0.6㎡/人，舊區(qū)改建住區(qū)人均集中綠地不宜低于0.45㎡/人”，并且“集中綠地中應(yīng)設(shè)置健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人和兒童活動(dòng)等全齡化活動(dòng)場(chǎng)地”。

還應(yīng)通過(guò)建筑間距控制、整體平面排布、道路退距等方式，降低住房之間和周邊噪音源的干擾，如“老年人、兒童活動(dòng)場(chǎng)地及健身場(chǎng)地的邊緣與住房的底部窗戶(hù)的實(shí)際距離不應(yīng)小于8m”。

《導(dǎo)則》規(guī)定，樓棟之間主要居室直視距離不宜小于18m，不同住戶(hù)對(duì)視距離不宜小于4m。

日照方面，“每套住房應(yīng)至少有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照。套型內(nèi)居室數(shù)量不少于4個(gè)時(shí)，宜有不少于2個(gè)居住空間滿(mǎn)足日照標(biāo)準(zhǔn)的要求”。

此外，住區(qū)應(yīng)合理打造出入口、住區(qū)大堂、單元門(mén)廳、候梯廳、地下車(chē)庫(kù)的多層級(jí)公共空間體系，提升住戶(hù)歸家動(dòng)線的儀式感、安全感和體驗(yàn)感，例如，“鼓勵(lì)有條件的住區(qū)打造舒適美觀、人性化、智能化的地上人行歸家流線和地下車(chē)行歸家流線；鼓勵(lì)結(jié)合住區(qū)大堂及其雨棚設(shè)置酒店式落客區(qū)；鼓勵(lì)結(jié)合風(fēng)雨連廊體系打造遮風(fēng)避雨的歸家流線”。

配套設(shè)施層面，《導(dǎo)則》明確，要充分考慮住區(qū)老幼人群服務(wù)需求和居民娛樂(lè)、休閑、社交等生活需求。

鼓勵(lì)在大中型居住區(qū)按一定比例配建嵌入式養(yǎng)老公寓，有條件的新改建住區(qū)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求，增加額外的公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施以滿(mǎn)足住區(qū)居民娛樂(lè)、休閑、社交等生活需求。

尤其值得注意的是，“住區(qū)應(yīng)通過(guò)合理的底商管理，營(yíng)造安全活力的街道空間，提升街區(qū)活力，兼容的商業(yè)建筑面積不宜超過(guò)項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積的5%”。這或許將打破過(guò)去大量純住宅社區(qū)日常消費(fèi)場(chǎng)景不足的困境。

同時(shí)，《導(dǎo)則》也充分考慮到生活實(shí)際場(chǎng)景的需求。例如要求新建住房應(yīng)建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留相應(yīng)安裝條件。

不應(yīng)使用玻璃幕墻

宜采用多類(lèi)型立體綠化形式

在建筑風(fēng)貌及景觀綠化方面，《導(dǎo)則》要求，住房應(yīng)選用耐臟、耐老化、易清洗的立面材料，鼓勵(lì)有條件的住區(qū)采用石材、陶板、金屬板等富有質(zhì)感且耐久性強(qiáng)的材料，同時(shí)住區(qū)建筑應(yīng)統(tǒng)籌考慮采光視野與立面風(fēng)格的表達(dá)形式，不應(yīng)使用玻璃幕墻。

住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，不宜低于35%。甚至對(duì)住區(qū)綠地的喬灌木比例、數(shù)量也作出規(guī)定，“每100㎡綠地上喬木數(shù)量不宜少于5株，喬灌覆蓋率不宜少于70%”。

新建住區(qū)宜采用空中共享平臺(tái)、生態(tài)陽(yáng)臺(tái)、屋頂綠化、底層架空綠化等多類(lèi)型立體綠化形式。其中屋頂、露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)綠化面積占可綠化面積的比例不宜小于30%，架空層固定綠化面積占可綠化面積的比例不宜小于30%。鼓勵(lì)有條件的住區(qū)，在陽(yáng)臺(tái)預(yù)設(shè)種植槽、種植箱或種植池并預(yù)留上下水條件；鼓勵(lì)有條件的住區(qū)展開(kāi)生態(tài)試點(diǎn)，總體綠容率不低于3.0 。

住區(qū)還應(yīng)注重架空層空間的一體化打造，架空層層高不宜低于4.5m。

層高不低于3米

雙衛(wèi)生間、預(yù)留可變空間是加分項(xiàng)

整體空間布局層面，套型設(shè)計(jì)應(yīng)按照大套、中套、小套、單間進(jìn)行分類(lèi)，各類(lèi)的居住空間個(gè)數(shù)及套內(nèi)建筑面積宜符合下表規(guī)定。

這意味著，套內(nèi)面積大于等于90平的房屋，宜打造四個(gè)及四個(gè)以上的可居住空間。

各空間設(shè)計(jì)不僅應(yīng)滿(mǎn)足使用者的基本需求，還鼓勵(lì)兼顧以后改造的可能性。各空間序列應(yīng)設(shè)計(jì)合理，盡量減少走道面積。套型設(shè)計(jì)宜南北通透，具備組織穿堂風(fēng)的條件。

在住房空間設(shè)計(jì)時(shí)，鼓勵(lì)充分考慮全生命周期可變性戶(hù)型需求，通過(guò)改變套型平面空間的組合方式、數(shù)量、形態(tài)以及尺寸等，為家庭結(jié)構(gòu)的變化和生活方式的變化預(yù)留空間調(diào)整的可能性。

戶(hù)內(nèi)空間上，好房子設(shè)計(jì)導(dǎo)則對(duì)各個(gè)空間均有細(xì)化要求。

◆入戶(hù)玄關(guān)宜相對(duì)獨(dú)立，有一定的儀式感和遮蔽性。應(yīng)設(shè)置容量合理的儲(chǔ)物空間以?xún)?chǔ)存鞋子、雨傘等物品。

◆起居室空間宜與餐廳、書(shū)房等空間整體設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)形成大空間或洄游空間，增加趣味性。

◆臥室應(yīng)方正規(guī)則，尺度宜人，利于家具的擺放。中大套型每套至少應(yīng)有一間能放下1.8m雙人床的臥室，雙人臥室短邊凈尺寸不應(yīng)小于3.1m；單人臥室短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.2m。臥室應(yīng)預(yù)留相應(yīng)的衣櫥空間，雙人臥室衣櫥寬度不宜小于2.4m，單人臥室衣櫥寬度不宜小于1.5m。中大套型主臥宜采用套房設(shè)計(jì)，設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、獨(dú)立衣帽間、獨(dú)立書(shū)房等多樣化個(gè)性空間、滿(mǎn)足休閑需求、隱私需求及儲(chǔ)藏需求。

也即，套三及套四以上戶(hù)型，宜設(shè)置雙衛(wèi)生間。

◆廚房在住房套型中應(yīng)位置合理，宜布置在套型入口處，與餐廳相鄰。廚房操作面的凈長(zhǎng)不宜小于3m，優(yōu)先考慮U形、L型等連貫型臺(tái)面。有條件的套型可考慮島臺(tái)的設(shè)置。考慮多人助廚和家務(wù)勞動(dòng)的需要，通過(guò)良好、通透的廚房環(huán)境設(shè)計(jì)促進(jìn)家庭成員間交流。

◆餐廳宜有相對(duì)獨(dú)立空間，鼓勵(lì)與廚房空間通過(guò)設(shè)置島臺(tái)等有機(jī)聯(lián)系。

◆住房套型若有兩個(gè)衛(wèi)生間及以下，衛(wèi)生間均應(yīng)自然通風(fēng)采光。

◆住房層高不應(yīng)低于3m。設(shè)有中央空調(diào)、集中新風(fēng)系統(tǒng)（含戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)）或地暖的住房，層高不宜低于3.1m。

◆宜根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)和生活習(xí)慣，設(shè)置獨(dú)立的生活陽(yáng)臺(tái)。

◆宜根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)和生活習(xí)慣，設(shè)置獨(dú)立的景觀陽(yáng)臺(tái)，一般同客、餐廳或書(shū)房相連，可考慮與起居室、書(shū)房空間等形成洄游動(dòng)線或完整大空間。

◆公共空間方面，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室、與住房套型其他主要功能空間相鄰時(shí)，在電梯相鄰墻體、電梯井壁、電梯設(shè)備、電梯機(jī)房等位置均應(yīng)做有效的隔聲措施。

此外，為加強(qiáng)鄰里交往、提升公區(qū)品質(zhì)，根據(jù)套型設(shè)計(jì)宜采用公共花園入戶(hù)，公共花園宜有直接的自然采光，有必要的防雨、防風(fēng)、防滑措施，宜預(yù)留合適的水電點(diǎn)位。可考慮預(yù)留寵物空間，方便人與寵物的使用與消洗，合理設(shè)置家具、儲(chǔ)藏空間等。

室內(nèi)環(huán)境

限定臥室樓板撞擊分貝&窗地比

室內(nèi)環(huán)境主要分為聲環(huán)境、光環(huán)境、熱濕環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量等部分。

在聲環(huán)境方面，《導(dǎo)則》要求，住房的起居室、臥室分戶(hù)樓板撞擊聲不應(yīng)高于65dB；住房的起居室、臥室等區(qū)域應(yīng)采用彈性面層（如地毯、木地板等）、彈性墊層（如浮筑樓板）等隔振措施加強(qiáng)樓板的撞擊聲隔聲性能。

同時(shí)，在光環(huán)境方面，《導(dǎo)則》也提出了具體參考，如臥室、書(shū)房、起居室等房間的窗地面積比不應(yīng)小于1/7。

以下，為《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則》全文，可掃碼閱讀。

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